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炒房客彻底无眠!上海、深圳相继下狠手!假结婚、假离婚统统凉凉

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  导读:沪深两地的房价“高烧不退”,抢购新房热情不减。接连两天,两地从严出台楼市新规,对假离婚、假结婚买房现象重拳出击!

  上海:夫妻离异3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

  深圳:居民家庭购买的商品住房,只能登记在具有购房资格的家庭成员名下,暂停夫妻婚内更名。

  来 源丨21世纪经济报道(ID:jjbd21;唐韶葵、吴抒颖)、上海发布、南方+、证券时报网、中国证券报、每日经济新闻等

  沪深房地产调控再升级!

  沪深两地的房价“高烧不退”,抢购新房热情不减。接连两天,两地从严出台楼市新规,急灭房价“虚火”,对假离婚、假结婚买房现象重拳出击!

  其中,上海夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算;

  深圳明确居民家庭购买的商品住房,只能登记在具有购房资格的家庭成员名下,暂停夫妻婚内更名。

  上海调控加码!夫妻离异3年内不能增加房票

  近段时间,上海“千人认筹”“刚需摇号难”等楼市现象层出不穷。对此,上海监管“重拳”出击!

  1月21日晚间,上海楼市新政出炉:夫妻离异3年内购房按离异前家庭总套数计算。

  业内人士认为,新政将大大降低上海楼市流动性,给一段时间以来不断上扬的上海房地产市场降温。

  

  经上海市政府同意,上海市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市规划和自然资源局、市财政局、市税务局、人民银行上海分行、上海银保监局、市市场监督管理局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》),自2021年1月22日起实施。

  《意见》明确严格执行住房限购政策。对夫妻离异3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

  58安居客研究分院院长张波解释:

  这一政策是打补丁政策,严堵假离婚买房,对于一些想通过假离婚来获得购房资格,以及通过假离婚来获得首套资格的人来说都会产生直接遏制作用。

  假离婚的漏洞2020年在不少城市已经明确堵上,上海这次收紧信息也十分明确。

  《意见》要求严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理,加强个人住房贷款审慎管理,指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速,防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

  《意见》规定调整增值税征免年限。个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收增值税;个人将购买5年以上(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税;个人将购买5年以上(含5年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

  张波表示,这直接限定了5年内转让全额征税,直指炒房行为,提高交易环节的税收可以有效减少新增投资需求,但在一定程度上也会限制二手房的流动性。

  2021年上海新房的供应力度预计会有所加强,以缓解二手房上市量减少带来的供应不足。

  《意见》强调严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管,保护购房人合法权益。

  《意见》提出严格规范房地产市场经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管,开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度,形成执法合力,严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

  根据《意见》规定,上海还将完善土地市场管理,优化土地供应结构,增加商品住房用地供应,特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度;坚持房地联动机制,引导企业理性拿地,稳定土地价格。加强房地产市场监测,正确解读房地产市场调控政策措施,稳定市场预期,引导合理住房消费;依法加大对编造谣言扰乱市场秩序、散布不实信息误导市场预期等行为的查处力度。

  上海市委、市政府始终高度关注住房民生福祉,坚决落实城市主体责任,立足于广大市民的安居宜居,统筹谋划“十四五”住房发展,在促进房地产市场平稳健康发展的同时,通过加大租赁住房发展力度,增加租赁住房有效供应,完善长租房政策,稳定供应保障性住房,多渠道满足市民居住需求;并通过加快推进旧区改造、城中村改造、既有多层住房加装电梯和住宅小区美丽家园建设等方式,多策并举改善市民居住品质。

  附:意见全文

  关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见

  沪建房管联﹝2021﹞48号

  各有关单位:

  为深入贯彻落实国家关于房地产市场调控因城施策、“一城一策”的工作要求,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,构建完善房地产长效机制,着力稳地价、稳房价、稳预期,坚持租购并举,增加住房供给,调节住房需求,强化市场监管,促进本市房地产市场平稳健康发展,经市政府同意,现提出如下意见:

  一、进一步发挥好联席会议作用。发挥好市促进房地产市场健康发展联席会议平台作用,指导、协调、推进全市房地产市场监管工作,落实部门管理责任,增进联动协调,加强信息互通,强化政策执行力,提高政策实施效果。

  二、完善土地市场管理。优化土地供应结构,增加商品住房用地供应,特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度。坚持房地联动机制,引导企业理性拿地,稳定土地价格。

  三、严格执行住房限购政策。夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

  四、调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

  五、严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理,加强个人住房贷款审慎管理,指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速,防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

  六、严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管,保护购房人合法权益。

  七、严格规范房地产市场经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管,开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度,形成执法合力,严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

  八、坚持租购并举。进一步完善住房租赁体系,扩大保障性租赁住房覆盖面。通过新建、配建、改建等多种方式,多渠道、多主体加快形成租赁住房有效供应。完善租赁住房发展配套支持政策,规范住房租赁市场秩序。

  九、加快推进旧区改造、“城中村”改造等城市更新改造项目。加快推进中心城区成片二级旧里以下房屋改造,积极开展“城中村”改造,确保征收安置房源供应。加快推进旧住房更新改造,加大既有住宅加装电梯工作力度,启动实施住宅小区“美丽家园”建设新三年行动计划,多渠道改善广大人民群众的居住条件和环境质量,有效提升市民居住品质。

  十、加强政策宣传。加强房地产市场监测,正确解读房地产市场调控政策措施,稳定市场预期,引导合理住房消费。依法加大对编造谣言扰乱市场秩序、散布不实信息误导市场预期等行为的查处力度。

  本意见自2021年1月22日起施行。

  深圳下狠手:夫妻无资质一方不得联名买房!

  深圳此前已屡屡出手,整治楼市乱象,进行房产调控,但依旧没有阻拦住深圳楼市的火热,近日,深圳又有两大网红楼盘获批预售证,推出超1000套超上千万的住宅,据悉“打新”中一套或赚500万!

  1月19日,深圳住建局再出手围堵假结婚购房,严打炒房行为。

  

  图 / 图虫

  19日,深圳市住建局发布“深圳市住房和建设局关于明确《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》若干问题的函”,对此前“7. 15新政”在途交易问题、高层次人才购房条件问题、居民家庭住房登记问题作出进一步明确。

  其中最被关注的一条是,居民家庭购买的商品住房,只能登记在具有购房资格的家庭成员名下;

  而在此前深圳市住建局发布的《深圳市住房和建设局关于贯彻落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》的通知》中,居民家庭夫妻双方只有一个人符合购房条件的,购买的商品住房只能登记在符合购房条件的一方或双方名下,不得单独登记在不符合购房条件的一方名下。

  而在最新的文件中,去年7月这条“可以登记在双方名下”的细则被明确指出不再执行。这也意味着,通过“假结婚”来获得购房资格的行为被“围堵”,这种方法行不通了。

  深圳不动产登记中心:暂停夫妻婚内更名

  1月21日,一份深圳市不动产登记中心关于转发《深圳市住房和建设局关于明确<关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知>若干问题的函》的通知在网上流传。

  

  网传截图

  其中提到:居民家庭住房购买商品房,网签录入时间为2021年1月19日之后的,严格按“来函”要求执行:网签录入时间为2021年1月19日(含当天)的在途业务,待市住房和建设局明确后再予以处理。

  此外,还表示:居民家庭购房登记在具有购房资格的家庭成员名下后,在婚姻存续期间是否可以通过夫妻财产协议变更等,待市住房和建设局明确后再予以处理。

  对此,记者致电深圳市不动产登记中心,其工作人员告诉记者:目前已暂停夫妻婚内更名,具体操作等待市住建局通知。

  值得留意的是,昨日市住建局流出的函中明确了:居民家庭购买的商品房,只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。

  对此,有业内人士表示:

  今天的函,是针对已成功购买房产后,暂停了通过婚内财产协议将房产转移至无购房资格一方名下。

  而昨天的函则是明确了,家庭在新购房产时,不能将房产登记无购房资格一方的名下。

  由此来看,无论是未购或已购房产,通过假结婚获取深圳购房资格的方式已经被政策“堵死”。

  上海楼市“暖冬”行情或被按下暂停键

  上海楼市刚刚经历一轮“暖冬”行情,学区房和新盘尤为火热。

  1月20日,一份《闵行区房管局会议纪要》在网络热传。有媒体称,上海市房管局召开紧急会议,商讨对策应对最近上海楼市摇号过热情况。不过,仅仅数小时之后,上海市房管局表示:目前没有出台新的调控政策,只是针对目前销售环节中的不规范现象,要求加强销售环节的管理。

  在这背后,沉寂了近三年的上海楼市,在2020年迎来量价稳步提升,成交量也一路攀升,尤其是去年底的11月和12月上海楼市“暖冬”行情燥热,市场升温更加明显。

  “学区房行情太火了!”

  上海市浦东新区市民王女士向证券时报记者分享,“看房的时候,房东要涨5万元,我也没犹豫,还好定了,要不距离现在不到半个月,那套房的总价又涨了40多万元。”

  她介绍,2020年12月底她果断出手购置了上海浦东内环一套面积33平方米的双学区旧房,成交价格约450万元,半个月过去同小区同户型的数套房源挂牌总价已经涨到了490多万元。

  “充足的供应给年底交易创新高奠定基础。”上海中原地产市场分析师卢文曦介绍,2020年12月上海新建商品住宅成交面积122.7万平方米,环比增加59.1%,创下2020年内交易新高。与此同时,尽管上海新房的供应与成交在增加,记者了解到,一些热门板块的稀缺户型、学区房源供不应求,一房难求。

  此外,同策房产咨询统计,2020年12月上海开盘楼盘超30个,20余个项目认筹率超100%,13个项目认筹数量超1000组。

  数月之前,上海新房市场人气最足的一个项目出现13人抢一套房,而该项目首套房参与摇号,验资就得700万元,买二套房验资甚至要1300万元。

  不过,卢文曦也认为,当前上海楼市是结构性不平衡,热点板块、热点楼盘认筹高,相反,远郊刚需盘认筹就低一些。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,当前市场成交中,刚需、刚改是绝对主力,上海楼市是经历三年低迷后的需求释放。“周期性力量、疫情下避险与改善需求、抗通胀需求、旧改放量、公民同招教育改革、人才落户放松,这六大力量综合作用下,才形成当前楼市的热状。”

  针对此次楼市调控政策,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,政策出台直接针对了此前上海房屋认筹过热、房价上涨过快的现象。政策出台非常及时,也非常全面,涉及土地、限购、信贷、税费等内容,充分体现了上海稳定房价、稳定预期的导向。通过调整增值税征免年限,使得二手房的交易税费成本增大,防范部分房东房源快买快卖的现象,有助于促进二手房交易的稳定,类似政策对于后续二手房交易影响较大。

  深圳楼市高位运行

  二手房均价达8.8万/平米

  深圳住建局频繁对细则进行调整,现实的原因是,深圳楼市的“炒作”之风较盛,即使在“715新政”之后,深圳房地产一二手交易也没有明显熄火,依然维持在高位运行的状态。

  国家统计局近日公布的2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,一年来,70个大中城市中,深圳涨幅最高,涨幅高达14.1%,在各大城市中遥遥领先。根据中国城市房价平台数据,2020年12月,深圳二手房平均单价已经达到了每平方米87957元,大幅领先于京沪广,是北京的1.36倍,是上海的1.5倍,是广州的2.2倍。

  交易量方面,据戴德梁行的数据,2020年深圳住宅交易总量将稳居近五年之首。

  其中,前11个月,龙岗一二手商品住宅成交总量达360.22万平方米,在全市占比27%,稳居各区之首。与2019年同期对比,包括一二手交易在内的住宅成交总量增幅超过50%的区域分别为光明、龙岗、大鹏、龙华,增幅分别为64.5%、64.1%、58%、56.2%。

  买房“打新”也有新规

  在一手房方面,深圳在“715新政”之后,由于存在价格倒挂,依然频现“千人摇”,众多“购房者”参与到这场“打新”的游戏当中。

  但官方对“打新”行为的管理也悄然而至。2021年开年,深圳前海两大“网红盘”龙光前海天境和天健悦桂府开始进行预售,两者都要先在i深圳APP上进行购房意向登记,才能在相应公众号线上提交资料。目前,i深圳APP上“购房诚意登记“已经上线。

  系统也特别提示:若购房人违反购房政策,将可能会面临5年内禁止使用购房意向登记系统、定金被没收、记入诚信档案等处罚。

  此外,针对购房者的购房资格以及收入流水的资格审核也越趋严厉。在天健悦桂府的意向登记温馨提示中,开发商明确要求购房者提供“近半年银行流水盖章文件,需体现首付款流水、打印工资流水或能体现稳定收入,不少于月供金额的2倍”。

  一名小贷公司的业务员告诉21世纪经济报道记者,银行对流水(审核)非常严格,收入和流水对不上,“会很严重”。

  在对需求端进行规范的同时,深圳也应在供给侧发力。中国城市经济专家委员会副主任宋丁此前在接受21世纪经济报道采访时建言,官方可针对楼市里面出现的新情况做一个“补漏洞”的行为,但针对需求侧的压制,是一种扬汤止沸的办法,深圳的根本是从供给侧加大供应。

  据深圳市住房和建设局1月11日发布《深圳2020年度房地产管理工作数据盘点》,数据显示,2020年深圳市进一步加大商品住房建设力度,共完成新开工商品住房建筑面积1236万平方米,为历年之最,同比增长160%;商品住房用地供应227.53公顷,完成2020年度实施计划的182%。

  本期编辑 刘巷

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