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90%的人都想不明白,英国脱欧的最大赢家竟然会在这里

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  ◎作者 | 张威廉

  ◎来源 | 良大师(liang_da_shi) 已获授权

  ◎不代表米宅海外观点

  在欧洲市场,我们能比较清晰地看到两种投资取向,一是在西欧老牌强国获得稳定的房价收益,二是在投资南欧、东欧国家通过投资房产获得欧盟身份。

  在楼市领域,我们预测未来几年欧洲楼市将稳定上涨,有以下原因:

  在疫苗和欧盟的合力下,预计欧洲经济将在2021~22年恢复至疫情前水平;

  低利率和其他刺激政策将维持;

  脱欧后英国买家加注欧洲;

  重点城市的基础设施更新。

  在移民方面,我们看到越来越多的南欧国家收紧“黄金签证”政策,这也印证了我们常说的,移民要趁早,并且要对小而美的国家给予更多关注。

  一、经济前瞻

  人们对欧洲2021的经济预期有高有低,而且经常调整。由于封锁政策的反复,经济学家们意识到经济前景仍与疫情控制高度相关。我们选取荷兰国际集团(ING)对主要欧洲国家的预测作为参考。

  

  在考查经济预期时,需要考虑国内、国际两方面因素的合力。

  国内

  欧洲各国的经济复苏会有很大差异。如同各国的防疫举措各不相同,其走出疫情的道路也将是独特的。

  从最近的感染率来看,希腊,意大利和法国遭受了更严重的衰退。德国和瑞典等国的复苏前景看起来更好。

  

  12月14~27日每十万人中确诊人数,数据来源:ECDC。

  新冠疫苗可以帮助陷入困境的经济体赶上来,同时改善那些受影响较小的国家的前景。截至2021年1月4日,英国的疫苗接种情况在欧洲最好(1.39/百人),其次是丹麦(0.81)、德国(0.32)和葡萄牙(0.31);而法国行动最为落后,全国只有500人接种了疫苗。

  

  各国疫苗接种情况(2021-01-04),数据来源:Our World in Data。

  欧洲各国的财政也在2020年大量铺开,尤其是流动性和收入支持措施,包括对贷款的公共担保,已帮助减轻了疫情对银行业的影响,并促进了放贷。

  整个欧洲经济体的财政思路都经历了重大转变,以至于以谨慎著称的德国也放松了债务管制。目前,各国的财政刺激总量是2008年全球金融危机时的十倍。

  但是,债务会在多大程度上限制未来的财政支出,以及较高债务水平的可持续性如何,将取决于各国的经济和财政实力。

  在政府财政支持薄弱的地方,人们会感受到更大的经济创伤。各国政府经历了两大战役:应对疫情和提供全面的经济支持。有些政府没有做好任何一方面。国家间的借贷意愿和能力本来就不同,这会影响各国经济恢复的速度。

  

  图片来源:EC。

  再来看货币政策。2020年欧洲央行已将汇率下调到历史低位。欧盟委员会报告预计,欧元区短期名义利率在2021年底之前还会进一步下降,之后会略有上升,但仍将保持低水平。进一步拉升则将要等到2022年底。

  这也意味着,短期我们看不到欧洲各国调高抵押贷款利率的动力。

  国际

  欧盟的存在给了欧洲复苏一些整体性的支持。

  根据“欧洲晴雨表(Eurobarometer)”的调查,经过2016英国脱欧的洗礼,欧洲人对欧盟的信任度反而有所提升,并且在2020年保持稳定,体现出危机下的“聚旗效应”。(指在涉及对外的重大国家和民族危机面前,国家领导人的国内支持率通常会急速增长。)

  

  数据来源:Standard Eurobarometer 93。

  在一定程度上,这种信任来源于欧盟迅速且协调的复苏计划。为了支持快速复苏并帮助建立更具韧性的经济和社会,欧盟委员会7月通过了7500亿欧元——相当于2019年欧盟27国GDP的5.4%——的“欧盟下一代(Next Generation EU)”复苏方案。

  它的主要组成部分,即恢复和韧性工具(Recovery and Resilience Facility),旨在抹平成员国之间由疫情,经济结构和预算限制造成的经济差异。

  欧洲在2020年有一些好消息,比如英国在12月底终于完成脱欧大业,双边贸易进入新模式;中欧投资协定谈判工作也有了重大进展,标志着欧洲和中国更加紧密的经济联系;欧盟推出的“绿色复苏(Green Recovery)”计划也将对欧洲的基础设施做一次重大更新,提高未来经济发展的可持续性。

  2021年初,在英国脱欧尘埃落定之后,英国公民将成为非欧盟居民,因此他们很可能首次申请“黄金签证”。像西班牙这样的欧盟房地产市场可能掀起一股新的投资热潮。

  二、楼市前瞻

  法国

  长期来看,法国房价一直在涨,在2020年的经济危机中,房价也没有出现下跌。从2015年到2020三季度,大巴黎地区的二手公寓价格已经涨了约25%,外省公寓涨约18%;公寓价格的增速比独栋住宅要快。

  

  数据来源:INSEE(房价)、Yahoo(CAC40)。

  在全球不确定性加剧时,稳健为王。5年涨25%,这个收益率虽不能与新兴市场国家相提并论,但是在西欧发达国家中,能达到年化收益5%的投资产品还是十分稀有。法国股票指数CAC40从2015年3季度到2021年1月上涨约15%,而且风险更高,曾在疫情期间严重下挫。

  右图列出了2020年10月法国各城市公寓的平均价格,各地的楼市分化还是很严重。

  

  数据来源:CBRE。

  法国的房地产市场将在2021年继续增长,并且整个国家的增长将基本保持一致。增长将由四个因素驱动:

  贷款利率处于历史性的低点;

  法国政府鼓励银行贷款以推动2021年的经济复苏;

  2021年的经济增长约为7.4%,使法国的GDP在2022年初恢复到危机前的水平;

  购房需求的根本变化:从城市地区转移到郊区地区;

  关于巴黎,更是有以下动态值得关注:

  在疫情中,巴黎的房产交易保持一贯的活跃,而巴黎西部拥有更大空间的房产尤其受到了关注;

  巴黎目前正在进行地铁扩建工程Le Grand Paris Project,包括4条铁路线和68个车站,这将为边远地区的通勤者提供更便捷的出行选择,这会进一步鼓励买家考虑离开市中心;

  2024年巴黎将召开夏季奥运会,有望进行一系列基础设施更新,为未来房价撑腰。

  外国人可以不受限制地在法国购买房地产。外国人可以获得房屋价格60%至70%的抵押贷款,但作为外国人获得抵押贷款往往比法国人要复杂得多,好在有许多专门为外国投资者服务的经纪人。

  在法国买二手房,成交费用约为房价的7%至7.5%,其中包括印花税、购置税和法律规定的公证费。对于新建房屋,交易成本较低,最高只有房价的3%。

  德国

  与其他欧洲国家相比,德国房地产市场在2010年以前没有什么大事发生:建筑开工量较少,投资者也没有过多关注德国房地产。这让德国的房价增长较少,也给人留下了德国生活成本较低的印象。

  在2010年后,事情有了变化。由于缺少其他的投资渠道,投资者和个人买家纷纷将目光投向房地产。而在2015年的难民危机后,德国遭遇了住房需求的猛涨,推高了房价,也促使新的建设项目启动。

  在疫情中德国房价保持上涨势头,2020年3季度全国房价较2015年同期高39.3%,2020全年上涨约8%。首都柏林的房价相较全国涨得更快:以60平米的公寓价格为例,柏林房价5年内涨78%,2020年比2019高出13%。

  

  数据来源:Destatis(全国)、Wohnungsboerse(柏林)。

  截至2020年12月,柏林100平米的公寓每平米单价约5,647欧元,约44,691元人民币,高于全国均价约34.7%。

  

  数据来源:Wohnungsboerse。

  此番价格上涨的一个不可忽视的因素是较低的抵押贷款利率。从图中可见,截至2020年11月,德国抵押利率从2008年起就在持续下跌,到了2020年11月,抵押利率已经降至约1.17%。

  

  数据来源:Deutsche Bundesbank。

  德意志银行认为,疫情危机留下了一个持久的影响,作为刺激手段的低利率将长期存在,至少到2022年。这是维持楼市活跃度的一个因素。

  能支撑价格上涨的另一因素是住房的持续短缺。从1994年以来德国的住宅建筑许可量出现大幅度下滑,近几年稳定在上世纪末的三分之一。

  

  数据来源:ECB。

  在未来几年,需求将始终大于供给,这部分是由于移民的持续涌入。相比许多欧洲国家,德国在疫情防控上做得更好,许多人会为追求安全的生活环境而移居德国。

  另外,也有两个有可能导致房价下跌的因素值得关注:

  如果德国经济在2021~22年能够明显复苏,低利率政策并不一定维持。

  在疫情危机到来之前,房价已经成为最受关注的社会问题。作为对民众的回应,政府可能会出台更多抑制房价和调控房地产市场的政策。比如在疫情前,德国的社会民主党(SPD)就已提出一项房产增值税方案。无论该法案最终能否成形,对财富再分配的诉求会越来越多体现在公共政策中。

  综合来看,机构研究者普遍认为,德国的房价至少在2022年前将保持稳定增长。

  参考资料

  2021: It’s all about the economy. JLL. 2020-12-07.

  European Economic Forecast Autumn 2020. European Commission Institutional Paper 136. 2020-11.

  With New Limits on ‘Golden Visas’ in Portugal, Buyers May Look to Other Markets. Mansion Global. 2020-12-25.

  House Hunting in France: A Soaring Paris Loft With Gustave Eiffel Ceilings. The New York Times. 2021-01-06.

  German property market outlook 2020. Deutsche Bank. 2020-05-05.

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