90％的人都想不明白，英国脱欧的最大赢家竟然会在这里

　　◎作者 | 张威廉

　　◎来源 | 良大师（liang_da_shi） 已获授权

　　◎不代表米宅海外观点

　　在欧洲市场，我们能比较清晰地看到两种投资取向，一是在西欧老牌强国获得稳定的房价收益，二是在投资南欧、东欧国家通过投资房产获得欧盟身份。

　　在楼市领域，我们预测未来几年欧洲楼市将稳定上涨，有以下原因：

　　在疫苗和欧盟的合力下，预计欧洲经济将在2021~22年恢复至疫情前水平；

　　低利率和其他刺激政策将维持；

　　脱欧后英国买家加注欧洲；

　　重点城市的基础设施更新。

　　在移民方面，我们看到越来越多的南欧国家收紧“黄金签证”政策，这也印证了我们常说的，移民要趁早，并且要对小而美的国家给予更多关注。

　　一、经济前瞻

　　人们对欧洲2021的经济预期有高有低，而且经常调整。由于封锁政策的反复，经济学家们意识到经济前景仍与疫情控制高度相关。我们选取荷兰国际集团（ING）对主要欧洲国家的预测作为参考。

　　在考查经济预期时，需要考虑国内、国际两方面因素的合力。

　　国内

　　欧洲各国的经济复苏会有很大差异。如同各国的防疫举措各不相同，其走出疫情的道路也将是独特的。

　　从最近的感染率来看，希腊，意大利和法国遭受了更严重的衰退。德国和瑞典等国的复苏前景看起来更好。

　　12月14~27日每十万人中确诊人数，数据来源：ECDC。

　　新冠疫苗可以帮助陷入困境的经济体赶上来，同时改善那些受影响较小的国家的前景。截至2021年1月4日，英国的疫苗接种情况在欧洲最好（1.39/百人），其次是丹麦（0.81）、德国（0.32）和葡萄牙（0.31）；而法国行动最为落后，全国只有500人接种了疫苗。

　　各国疫苗接种情况（2021-01-04），数据来源：Our World in Data。

　　欧洲各国的财政也在2020年大量铺开，尤其是流动性和收入支持措施，包括对贷款的公共担保，已帮助减轻了疫情对银行业的影响，并促进了放贷。

　　整个欧洲经济体的财政思路都经历了重大转变，以至于以谨慎著称的德国也放松了债务管制。目前，各国的财政刺激总量是2008年全球金融危机时的十倍。

　　但是，债务会在多大程度上限制未来的财政支出，以及较高债务水平的可持续性如何，将取决于各国的经济和财政实力。

　　在政府财政支持薄弱的地方，人们会感受到更大的经济创伤。各国政府经历了两大战役：应对疫情和提供全面的经济支持。有些政府没有做好任何一方面。国家间的借贷意愿和能力本来就不同，这会影响各国经济恢复的速度。

　　图片来源：EC。

　　再来看货币政策。2020年欧洲央行已将汇率下调到历史低位。欧盟委员会报告预计，欧元区短期名义利率在2021年底之前还会进一步下降，之后会略有上升，但仍将保持低水平。进一步拉升则将要等到2022年底。

　　这也意味着，短期我们看不到欧洲各国调高抵押贷款利率的动力。

　　国际

　　欧盟的存在给了欧洲复苏一些整体性的支持。

　　根据“欧洲晴雨表（Eurobarometer）”的调查，经过2016英国脱欧的洗礼，欧洲人对欧盟的信任度反而有所提升，并且在2020年保持稳定，体现出危机下的“聚旗效应”。（指在涉及对外的重大国家和民族危机面前，国家领导人的国内支持率通常会急速增长。）

　　数据来源：Standard Eurobarometer 93。

　　在一定程度上，这种信任来源于欧盟迅速且协调的复苏计划。为了支持快速复苏并帮助建立更具韧性的经济和社会，欧盟委员会7月通过了7500亿欧元——相当于2019年欧盟27国GDP的5.4%——的“欧盟下一代（Next Generation EU）”复苏方案。

　　它的主要组成部分，即恢复和韧性工具（Recovery and Resilience Facility），旨在抹平成员国之间由疫情，经济结构和预算限制造成的经济差异。

　　欧洲在2020年有一些好消息，比如英国在12月底终于完成脱欧大业，双边贸易进入新模式；中欧投资协定谈判工作也有了重大进展，标志着欧洲和中国更加紧密的经济联系；欧盟推出的“绿色复苏（Green Recovery）”计划也将对欧洲的基础设施做一次重大更新，提高未来经济发展的可持续性。

　　2021年初，在英国脱欧尘埃落定之后，英国公民将成为非欧盟居民，因此他们很可能首次申请“黄金签证”。像西班牙这样的欧盟房地产市场可能掀起一股新的投资热潮。

　　二、楼市前瞻

　　法国

　　长期来看，法国房价一直在涨，在2020年的经济危机中，房价也没有出现下跌。从2015年到2020三季度，大巴黎地区的二手公寓价格已经涨了约25%，外省公寓涨约18%；公寓价格的增速比独栋住宅要快。

　　数据来源：INSEE（房价）、Yahoo（CAC40）。

　　在全球不确定性加剧时，稳健为王。5年涨25%，这个收益率虽不能与新兴市场国家相提并论，但是在西欧发达国家中，能达到年化收益5%的投资产品还是十分稀有。法国股票指数CAC40从2015年3季度到2021年1月上涨约15%，而且风险更高，曾在疫情期间严重下挫。

　　右图列出了2020年10月法国各城市公寓的平均价格，各地的楼市分化还是很严重。

　　数据来源：CBRE。

　　法国的房地产市场将在2021年继续增长，并且整个国家的增长将基本保持一致。增长将由四个因素驱动：

　　贷款利率处于历史性的低点；

　　法国政府鼓励银行贷款以推动2021年的经济复苏；

　　2021年的经济增长约为7.4％，使法国的GDP在2022年初恢复到危机前的水平；

　　购房需求的根本变化：从城市地区转移到郊区地区；

　　关于巴黎，更是有以下动态值得关注：

　　在疫情中，巴黎的房产交易保持一贯的活跃，而巴黎西部拥有更大空间的房产尤其受到了关注；

　　巴黎目前正在进行地铁扩建工程Le Grand Paris Project，包括4条铁路线和68个车站，这将为边远地区的通勤者提供更便捷的出行选择，这会进一步鼓励买家考虑离开市中心；

　　2024年巴黎将召开夏季奥运会，有望进行一系列基础设施更新，为未来房价撑腰。

　　外国人可以不受限制地在法国购买房地产。外国人可以获得房屋价格60％至70％的抵押贷款，但作为外国人获得抵押贷款往往比法国人要复杂得多，好在有许多专门为外国投资者服务的经纪人。

　　在法国买二手房，成交费用约为房价的7％至7.5％，其中包括印花税、购置税和法律规定的公证费。对于新建房屋，交易成本较低，最高只有房价的3％。

　　德国

　　与其他欧洲国家相比，德国房地产市场在2010年以前没有什么大事发生：建筑开工量较少，投资者也没有过多关注德国房地产。这让德国的房价增长较少，也给人留下了德国生活成本较低的印象。

　　在2010年后，事情有了变化。由于缺少其他的投资渠道，投资者和个人买家纷纷将目光投向房地产。而在2015年的难民危机后，德国遭遇了住房需求的猛涨，推高了房价，也促使新的建设项目启动。

　　在疫情中德国房价保持上涨势头，2020年3季度全国房价较2015年同期高39.3%，2020全年上涨约8%。首都柏林的房价相较全国涨得更快：以60平米的公寓价格为例，柏林房价5年内涨78%，2020年比2019高出13%。

　　数据来源：Destatis（全国）、Wohnungsboerse（柏林）。

　　截至2020年12月，柏林100平米的公寓每平米单价约5,647欧元，约44,691元人民币，高于全国均价约34.7%。

　　数据来源：Wohnungsboerse。

　　此番价格上涨的一个不可忽视的因素是较低的抵押贷款利率。从图中可见，截至2020年11月，德国抵押利率从2008年起就在持续下跌，到了2020年11月，抵押利率已经降至约1.17%。

　　数据来源：Deutsche Bundesbank。

　　德意志银行认为，疫情危机留下了一个持久的影响，作为刺激手段的低利率将长期存在，至少到2022年。这是维持楼市活跃度的一个因素。

　　能支撑价格上涨的另一因素是住房的持续短缺。从1994年以来德国的住宅建筑许可量出现大幅度下滑，近几年稳定在上世纪末的三分之一。

　　数据来源：ECB。

　　在未来几年，需求将始终大于供给，这部分是由于移民的持续涌入。相比许多欧洲国家，德国在疫情防控上做得更好，许多人会为追求安全的生活环境而移居德国。

　　另外，也有两个有可能导致房价下跌的因素值得关注：

　　如果德国经济在2021~22年能够明显复苏，低利率政策并不一定维持。

　　在疫情危机到来之前，房价已经成为最受关注的社会问题。作为对民众的回应，政府可能会出台更多抑制房价和调控房地产市场的政策。比如在疫情前，德国的社会民主党（SPD）就已提出一项房产增值税方案。无论该法案最终能否成形，对财富再分配的诉求会越来越多体现在公共政策中。

　　综合来看，机构研究者普遍认为，德国的房价至少在2022年前将保持稳定增长。

　　参考资料

　　2021: It’s all about the economy. JLL. 2020-12-07.

　　European Economic Forecast Autumn 2020. European Commission Institutional Paper 136. 2020-11.

　　With New Limits on ‘Golden Visas’ in Portugal, Buyers May Look to Other Markets. Mansion Global. 2020-12-25.

　　House Hunting in France: A Soaring Paris Loft With Gustave Eiffel Ceilings. The New York Times. 2021-01-06.

　　German property market outlook 2020. Deutsche Bank. 2020-05-05.