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滨州多小区一楼小院违建被拆!买房送的“院子”是违建?

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  买房、置业

  是每个滨州人的理想

  而对于买什么样的房子

  不同的人都有不同的期待

  滨州房产网在今年也组织了不少看房活动,帮助购房者去剖析房地产市场现状,选到称心如意的房子。而在与众多购房者的交流中,小编发现,除了90后部分刚需消费者以外,其实很多滨州人已经满足了对买“一房”的刚性需求,尤其是市区以及周边辐射的乡镇居民,收入相对稳定,家庭生活比较安稳,为了追求舒适、田园的理想生活,更实际的来说为了改善自己的生活环境,很多人开始了“二房”的购买之路。


  有需求就会有市场,近几年,滨州开始涌现出了一大批“带院住宅”,这与很多购房者追求的田园主义理想生活不谋而合,所以他们愿意花高价去购买带院的房子


  但是

  你花高价买的一楼小院

  真的是合法的吗?

  案例展示

  近日,滨州市城市管理局针对“一楼带院”的部分小区进行了大规模整治行动,不少业主被责令限期拆除违建小院。

  而在这部分小区中,就有因为院子的确权问题吵得沸沸扬扬的晨升家园小区。

  在2020年的11月份,就有晨升家园小区的一楼业主向本地媒体爆料称,自己花高价买的一楼小院,成了违章建筑,被责令限期拆除。


  晨升家园的业主们拿出了种种证据,表明自己对院子拥有永久使用权。比如购房合同里的约定,开发商开具给业主的补充协议、开发商的承诺等等。

  

  

  而此热议事件,最终以该小区一楼小院无规划,界定为违章建筑,责令业主拆除违建落幕。

  那为什么业主们拿出了这么多的证据,最终小院依旧判定为违规?

  晨升家园小区的“院子”问题,也给不少滨州购房者敲响了警钟:“什么样的院子才是合法合规的?开发商给出的承诺和附加协议都是无效的吗?我们到底该如何买到合法的小院呢?”

  1

  什么样的小院才是合法合规的?

  我们以2014年滨州市人民政府印发的《滨州市城市规划管理技术规定》第十三条作为参考:除按规划划定的一类居住用地和村镇建设外,原则上不予审批低层居住建筑。居住用地鼓励多建公共绿地,不鼓励建设私家小院。

  居住建筑底层配建小院按下列标准控制:

  (一)低层联排住宅可配建小院;

  (二)多层住宅不宜配建小院;

  (三)高层住宅不得配建小院。

  (注:六层以上为高层,部分住宅一层为储藏室或车库的,遵循“N+1”原则判定是否为高层住宅。)

  配建小院进深不应超过6米,按实际绿化面积计入绿地率,最多不得超过小院面积的50%。

  此外,我们滨州市坚持先规划后建设的原则,各项建设工程应按已批准的详细规划执行。而这类详细规划,必须要遵照《滨州市城市规划管理技术规定》。

  因此,多层住宅不宜存在小院;高层住宅,不能配建小院符合配建小院的住宅,只有低层联排住宅(比如联排别墅。)

  符合配建小院的住宅,自然资源规划局批准盖章的规划文本上,不管是总平图、效果图,还是单体透视图,都会有小院。

  这类小院,才是真正合法合规的。

  2

  晨升家园的小院为什么被判定违规?

  此前提到,晨升家园小区的业主们拿出了购房合同、也拿出了开发商的补充协议,而最终结果却依旧是违规。为什么?从自然资源规划局执法人员的回答中我们可以窥见一些答案:“依据现有的档案材料,该项目规划方案中只有5号楼显示有小院,其余楼栋均没有标注。另外,除5号楼外其他楼栋不动产登记也没有关于小院的描述,因此界定为违章建筑。”

  根据自然资源规划局执法人员所述,我们可以了解到晨升家园小区院子违建的原因有两个,一是无规划;二是无不动产登记。

  我们再依据《滨州市城市规划管理技术规定》进行深度分析:

  首先是无规划,那么此案例中屡屡提到的“规划”是什么呢?此前提到,我们滨州市坚持先规划后建设原则,各项建设工程应按已批准的详细规划执行。而这个详细规划,就是我们日常在项目项目工地外看到的项目规划公示图,这个项目规划公示,是严格遵循《滨州市城市规划管理技术规定》所制定的,这张规划图上有的,才是合法合规的。

  之所以判定晨升家园小院违规,是因为不符合《滨州市城市规划管理技术规定》,规定约束,多层住宅不宜配建小院、高层住宅不得配建小院。

  

  

  

  根据经由政府批示的项目规划图以及历史资料来看,晨升家园项目由山东晨升置业开发建设,占地面积18300平米,建筑面积35298平米,绿化率36%,容积率2.11,共规划建设7栋楼,其中1#、2#号楼为高层,3#、4#、6#、7#为多层(地上5层,地下1层),5#为别墅。

  晨升家园小区住宅,1#、2#号楼为高层,3#、4#、6#、7#为多层,依据《滨州市城市规划管理技术规定》,高层不能建,多层不宜建,低层联排可建,因此1#、2#,3#、4#、6#、7#无小院;另一方面则是规划图上显示只有5号楼显示有小院,其余楼栋均没有标注,因此其他楼栋的小院必然是不合规的。

  其次是无不动产登记。根据不动产登记条例,办理不动产登记需要以下材料:(一)不动产权属证书或者土地权属来源材料;(二)建设工程符合规划的材料;(三)房屋已经竣工的材料;(四)房地产调查或者测绘报告;(五)相关税费缴纳凭证;(六)其他必要材料;值得注意的一点是,不动产登记中也提及了一个词:“规划”。也就是说,没有通过规划的小院根本就不会出现你的不动产证上!

  3

  晨升家 园小院事件中网友提及的疑问解答

  晨升家园案例引起了不少网友的热议,而网友最关心的问题有两个。

  一、购房合同与附加协议里的院子确权有法律效应吗?

  按照土地性质来讲,没有相关规划的院子就不属于建设用地,而是公共面积、公共绿地。《物权法》第七十三条规定,建筑区划内的绿地,属于业主共有。而附加协议内容损害了公共利益,一般是无效的。因此,只要没有规划,不管是开发商前期建房时给你建好了院子,还是在购房合同或附加协议中承诺你可以在交房后永久使用、修建小院,它都是违法的!交房以后的你,要么面临着执法部门上门责令你拆除违建,要么就会时刻面临着你的邻居拨打市长热线频繁举报你的尴尬境地!

  二、院子上不上不动产证重要吗?

  关于晨升家园小区的问题,此前引发了网友的热议,一部分网友表示,买房子一定要看院子在不在不动产证上,不然就不能买。这也引起了不少业主们的恐慌,纷纷翻出自己家的不动产证确认自家院子在不在上头。而纵观滨州所有带院的楼盘,小院能够上不动产证的,屈指可数。那这是不是代表了这些院子都不合法呢?当然不是,还是要看规划。其实就是一句话,只要你的小院在规划图上,上不上不动产证它都是合法的。当然,小院能够上不动产证,肯定是更好的,这就相当于你的小院有了“双重保证”,既有规划,还有证,没有任何后顾之忧!

  4

  重要提醒:消费者一定要谨防“营销陷阱”

  如今,“买一楼赠送小院”成了很多楼盘的营销口号。这种“营销泡沫”的背后缘由值得深思:在很多年以前,高层住宅的一楼很难能卖得出去,为啥?因为一楼要面临防盗、防潮、防噪、防蚊虫的问题,甚至还存在光照不充足的问题。因此即便是开发商将一楼房价压低出售,消费者们也并不买账!

  然而,不知道从什么时候开始,开发商们捕捉到了消费者对于院子的偏爱心理。在没有规划的前提下,将一楼前面的公共绿地圈起来,告诉购房者:这个院子,是你的!

  不少钟爱院子的购房者,并不了解相关内情,最终就踏入了开发商的“营销陷阱”中,甚至还能接受比其他楼层更高的价格...然而事实却是,无论开发商怎么去吹嘘这个“一楼带院”,这个院子可能真的不属于你,甚至后期还有被责令拆除的风险。因此,警惕“营销陷阱”,看准规划,千万别上当!

  说一千,道一万。小编最终想告诉那些对“院子”情有独钟的购房者们,想买带院子的房,必须要注意三点!

  1.是否存在消费陷阱

  2.是否符合规划

  3.是否有产权

  只有多方衡量,才能避免被“坑”!此外,滨州房产网也会不断地对滨州房地产市场进行分析,根据本地热议案例深度剖析,科学普法,帮助广大购房者买到真正放心的房子!

  今 日 话 题

  如今市面上的带院楼盘不在少数

  无规划建院的开发商也确实存在

  但是,开发商敢建

  你,敢买吗?

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