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过去6个月,佛山这板块房价太疯,会阶段性横盘吗?

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感谢老铁垂青,楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利,不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房,司令期待和你有故事。


  在坊间,佛山动不动就被冠上“造城狂魔”的名号,各路xx新城遍地。

  其实,佛山也挺冤屈的。因为放眼全国,哪些个二线城市,没规划一堆新城?

  只是名号不叫“xx新城”罢了,而且可能别家一个“新城”,就顶佛山好几个。

  但话说回来,大把所谓“新城”,总逃不开舆论的诟病。或有城无产,或有城无人,直接沦为“鬼城”。


  在佛山,这么些年,一些新城始终“硬不起来”。被各种挑刺,甚至毒打的新城,一只手都不够数。

  究竟是大家要求太高,还是“新城们”摊的饼太大了?

  如果要掰着手指算,这十多年探索过程中,哪个新城发展成了众人都爱的样子?

  恐怕,只有千灯湖了。没错,它应该算得上佛山“新城们”的鼻祖了,尽管它不叫“千灯新城”。

  也是因为千灯湖的成功,引得后来者纷纷被冠“下一个千灯湖”,甚至引发了很多人对佛山这么多个新城里,谁才是真正“下一个千灯湖”的猜想?

  不用怀疑,这些人基本都跟楼市息息相关。说xx是“下一个千灯湖”,基本都图它房价能跟千灯湖看齐。

  那么在坊间的呼声里,究竟谁最高呢?

  恐怕非三山新城莫属了。


  01

  从去年下半年到今年,三山新城的话题是没断过,甚至越来越来事儿。

  过去半年里,三山新城的房价蹦得相当厉害。绝对是所有临广板块里,翘楚的存在。

  都说二手房是楼市的晴雨表,下面直接用一组二手房的成交房价半年对比,就窥其一二。

  下方三山新城次新盘--保利西雅图在去年6月份跟12月份,二手房价成交对比。

  同样95㎡南向的低楼层,6个月时间,成交单价涨了3500~4000元/㎡。高的涨幅,稳超过20%。


  然后,现在保利西雅图的挂牌价是这样子的。同样的南向单位,已经稳稳当当挂上了2.6万/㎡的单价。


  虽然,目前配套跟千灯湖比差距较大,但论房价涨幅,可是丝毫不输千灯湖。

  如果上图对比不够震撼,那看看紧挨三山新城板块的陈村石洲次新盘,开车去保利西雅图大概12分钟的碧桂园印象花城,过去半年二手成交价变迁,看起来没什么明显波动,部分低密度的楼座,涨了500~800元/㎡。


  如果单论开车去广钢新城的时间,无论从保利西雅图还是碧桂园印象花城出发,以去目前卖5.5万/㎡的中海花湾壹号为例,两者用时相差不到3分钟,总用时都在15分钟左右。

  但也就在这半年时间,两个盘的价差已经从4千/㎡拉开到1万/㎡,实在令人唏嘘。究竟是现在的印象花城被低估了,还是6个月前的保利西雅图被低估了?

  没人说的清,但可以肯定,现在的碧桂园印象花城的房价着实没啥水分了。

  二手的保利西雅图房价变迁,只是三山新城房价的缩影,同为二手的中海万锦熙岸和保利诺丁山也有相似的行情,但西雅图最甚。

  02

  如果再看三山新城的新房价格变迁,那也是相当夸张。

  去年上半年还是碧桂园广佛上城单盘待收官,然后下半年,三山新城的在售盘,一下又出来5个,而且一个比一个狠角色。


  以去年12月19日首次开盘的中海文锦国际为例,当时开盘整体价格区间约在2.5~3.25万/㎡,轻松破3万,首推500多套,去化9成。


  项目在开盘当日打出开盘后涨价2%的标语,这话还真不假。

  在10天后的12月29日,项目为了冲刺年度业绩,继续小幅开盘,底价基本上摸到了3万以上,价格区间站上了3~3.5万/㎡。

  这是否意味着开盘两万七八买入的人,10天就净赚3、4千一方呢?

  这谁知道,但至少纸面财富是的。不过我也想起了2017年,碧桂园印象花城一手价甚至卖过2万以上的。

  而中海文锦国际也成为三山新城第二个摸到3.5万大关的盘。

  下一个冲上的,有可能会是万科天空之城后面要推的望湖大户型,甚至销售放风要上“4”字头。


  中海文锦国际整个项目规划了十几栋楼,它只用了3栋楼,就成功冲上3.5万/㎡。后面等到它卖完时,你都不敢想象它将会以什么价格收官。

  当然,我们也必须承认,对于购房者而言,买房不能只看单价,还得看总价。

  比如当二手的保利西雅图96㎡三房,单价卖到2.6万/㎡,总价要近250万。但如果用中海文锦国际83㎡的三房两卫来算,3万/㎡的总价也是250万。

  这样看起来,似乎中海文锦国际单价不贵。

  二手业主看到一手涨,自己也涨。开发商看到二手越来越贵,也不可能便宜了。

  两方好像默契地达成了一致,直到接盘侠接不动,成交寡淡为止。

  03

  当然,也不是说三山新城的二手盘或者一手盘马上就会横盘,或者下跌。

  甚至三山新城还有动能支持着它往上走,毕竟三山新城现在还没有正式通地铁,还有港口路北延去广钢新城的利好。

  现在4、11号线还在规划中,不过也看似呼之欲出,在建地铁2号线和南海新交通的威力,都不够地铁4+11号线的组合大。预计这两条线一旦开工,对三山新城又会有刺激。

  但开工以后,就是漫长的施工期,房价一般不再因为地铁作妖,甚至也可能会因为地铁施工带来的不便,房价会下行。

  然后,就在本月底,中海文锦国际斜对面将会上架一块商业商务用地竞拍,里头各种参数比较诱人。


  地块规划广佛之眼

  要求必须引进不少于8000名的大学生,这在投资客眼中,就像8000张房票,8000个接盘侠一样金光灿灿。

  这块地拍出后,要求1年内动工,4年内竣工,5年内引入一家产业互联网总部企业,而这家企业引进大学生员工不少于5000名。

  这仿佛是在告诉投资客们,当下买入房子,持有5年以上,就会迎来春天。

  以后三山的大学生可怜吗?

  不可怜,即使大学生在广州工作,一样要到佛山买房。

  除了这块地,去年发布的三龙湾文翰湖国际科创小镇规划,未来是要吸引2万+的科创人才。


  文翰湖国际科创小镇效果图

  这个多久能实现,不得而知。但在去年11月,纳斯达克上市的YY语音母公司欢聚时代旗下的虎牙直播,已在三山新城拿地了,将打造全球研发总部。

  而月底这块更重磅的地块,究竟哪个大公司会拿,月底见分晓。

  另外,之前参加一个论坛时,广东社科院的经济学专家丁力说:三山新城还有一张王牌是跟香港探索开展离岸贸易,但因为香港当下的局势不明朗,拖垮了佛港两地的合作。

  04

  在佛山,本轮以临广板块带头上涨的势头,我始终认为根本原因在于过去这一年的天量货币放水效应。

  像广深这种货币承载量尤其大的城市,叠加着各种“国”字号的概念,精英又极度聚集,对于金融放水的敏感度,优于二线城市。

  因此,临广板块这一轮更多受广州行情带动。广州先涨,部分临广跟涨。那么,这股动能会否传导给佛山中部核心区域板块呢?肯定会的,时间问题。

  到现在为止,相信很多人看到如今三山新城房价的表现时,免不了疑虑当下房价是否已透支未来利好。

  因为三山新城现在的基础配套还相当薄弱,尤其社区比较密集的三山新城北区,还没有地铁;基础教育基本只有文翰小学和中学;商业配套基本就依赖小区底商。

  甚至,居住环境还算不得非常宜居,偌大的三山被各种路网切割,被按照“产城融合”的范本打造,跟纯居住社区相比,还是会有差距。

  所以,当下的三山新城在售的产品,基本都是以刚需三房占大多数,少部分改善型的产品也只是在110~130㎡为主。当然,这也跟三山新城房价起点高相关。

  现在三山新城的价格算不算过高,有没有透支未来,单独看,也看不出啥来,得对比着看。

  三山新城被对比的最多的对象,正是一河之隔的广钢新城,那边普遍5万+,比当下的三山新城贵2万多一方。

  但广钢新城的价格是建立在当下是个成熟大城的基础之上,要地铁有地铁,要名校有名校,商业配套已经起来,环境相对广州中心区更宜居。

  而三山新城跟它比,基本上算啥都可以忽略。最多,算比较有产业想象空间。你觉得两地的价差合理吗?

  如果三山新城的配套逐步兑现了,它跟广钢新城的差距会逐步缩小吗?这里必须打个大大的问号,因为我也不敢说。

  但金沙洲的广佛两地在售盘,目前的房价价差,已经在1万以内了。然而,两地的各种配套依然是千差万别,这叫什么事儿啊。

  05

  接下来,三山新城的房价还会往上走吗?

  答案是肯定的。

  但三山新城会进入阶段性横盘吗?

  答案也是肯定的。

  那么问题来了,多久去到什么价位,才是它的顶,它才会迎来横盘,甚至阶段性下探?

  我不敢乱说,但我肯定它会走到那一步的。任何投资氛围过重的地方,都会迎来跳水的那一天。

  回首两三年前,佛山再强大的板块,都逃不过这个定律。至于多久,说再多都是猜。




  佛山买房,问问楼司令吧!


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