“尽快上车”
曾是对刚需购房者唯一有价值的建议
买得起哪里，就买哪里；
能够得着哪里，就买哪里；
先把钱换成砖头，月供就当强制储蓄；
这思路没错，因为很长一段时间，房价本质是“货币现象”
只要通胀存在，只要武汉坚持基建狂魔属性不动摇
你去投固定资产，永远是变现城市红利最直接的渠道
上车的目的是什么？
——换车
有一套房，跟着行情水涨船高，升值速度远超劳动收入增长
假以时日，这套房是你最重要的财富
支撑你置换更优质资产，直到终极大平层/大别野……
可愿望很性感，现实越来越骨干
再往后推十年，我们突然发现
——2016~2018年周期，已经是武汉楼市最后一次“普涨/整体行情”
一入楼市深似海，从此普涨是路人
从现在开始，板块行情甚至单盘行情才是武汉楼市常态
这也意味着——
有些车，没必要再上
第一次置业，踩错了就万劫不复
01
我们身边总能听说上古时代的购房者，3000多块/平方买套房，不到十年就2万多卖出，啥也没做就人生巅峰有没有？
嗯，这种爽文，你听听就行，因为基本上以后不会再普遍出现。
后湖现在新房卖2.2万，谁敢拍着胸脯打包票，10年后，他能卖15万一平方米？
哪怕对光谷中心城，你也很难笃定，5~8年后他能捅破哪层天？
2016~2018年这波周期走完，武汉楼市的“普涨”行情，已经彻底结束。
那种买房不用动脑筋，先把钱换成砖头的买房原教旨主义，完全OUT。
哥讲一个小故事。
2011年左右，某用不到20万首付，买了一套沌口小户型，当时主要目的就是搏地铁开通。
2016年行情启动，单价从最初6000块，涨到接近1.5万，中介还敢保15天成交。
于是某迅速处理掉这套利好全部兑现，又有行情助力的二手房。
5年过去，哥又查了查这小区行情，你猜单价多少？
挂牌60套，平均挂牌单价16389元。
嗯，前一个5年，他涨了150%；
后一个5年，他涨了9%。
你如果算笔糊涂账，10年时间，这套房上涨2.7倍以上。
但如果你拆分房价上涨的阶段会发现，大部分涨幅，仅仅爆发在一个很短的周期内。
2016年4月，小区挂牌均价只有8500元，半年后就飙升到1万5。
也就是说其余9年半时间，他一直平淡无奇，非常鸡肋。接盘者如果指望这套房支撑继续置换，几乎没有可能。
为什么会出现这种局面？
为什么买房“时间换空间”的规律失灵？
2
按照传统思维，你应该长时间持有不动产，有房比没房强100倍。
持有个10年，你总会碰上1~2次政策/货币大放水。
只要仓位大，东方不亮西方亮，大水漫灌之下，每套房都能捡到钱。
所以，过去买房赚钱的本质是什么？
不是你持有时间足够长，甚至跟选筹、选版块的关系都不太大，真正的裂变点在于，持有周期中，你总能遇上几次大放水……比如2016年匪夷所思的“去库存运动”。
现在呢？
中央提出“房住不炒”的大基调之后，包括武汉在内的热点市场，再无可能放水。
武汉楼市“普涨”所谓整体行情的根基，早就被釜底抽薪。
与此同时，“限购限贷”持续不放松，已经彻底打破很多人的幻想。
“限”就是楼市的常态，而且双限仅仅只是市场底线，限售/限价/摇号/中签率更是随时可以动用的武器。
市场监管只会更严，不可能松懈。
双限常态化，影响绝不仅仅是有的人没有购房资格，有的人没有贷款资格，或者谁的房贷利率更高这么简单。
他从根儿上，彻底改变很多人的购房逻辑。（这件事我们后面详讲，这直接关系到为啥你的二手房就是不好卖？）
第三，武汉楼市的超级供应量。
有个数字，大家特别喜欢引用。
2020年，武汉楼市住宅新增供应2176万方，年末库存达1829万方，存量去化周期达10.8个月，预计今年一季度将攀升至12个月。
2020年，武汉在售项目量达431个。
从2018年的不到240，2019年不到380再到2020年431，如若加上2020年末已出让的土地，预计至2021年底，武汉在售项目量将达500个左右。
供明显大于求，导致武汉开盘去化率下降至5年最低，平均不足四成 。
（以上数据来源克而瑞）
这一套数据，经常被媒体拿来吓唬购房者。
哥这么说吧，你要是买2万+的项目，根本不用看。哪怕去化周期20个月，都跟你无关。
3万+，4万+的楼盘是供应太多吗？
明明是价格太高，选择余地太少好不好？
武汉真正的海量供应，接近70%集中在三环~四环区域！
3
郊区楼盘的海量供应，会带来什么？
——房价剧烈分化，市场需求剧烈分化。
大家这么喜欢谈供求比，哥就举个例子。
我们假设武汉市中心半径5公里，主城区10公里，大武汉15公里。
那么三个半径对应的土地面积，应该是1:4:9。
如果按土地供应量多寡决定价格，那房价是不是应该9:4:1？
武汉三环外卖1万的话，内环能卖9万吗？
并没有，内环大概4万。
一个很重要的原因，武汉三~四环并没有充分开发，供应量远未充分释放。
市中心半径5公里，已经开发满员，但“大武汉”半径15公里范围，可能过去只开发30%，也就是那个面积“9”的区域，可能仅仅只开发2.7。
土地供应比例1:2.7，换算成房价3:1，那么三环外卖1万，内环3万多，就很合理。
假如有一天，三环外土地供应充分开发并向市场供应呢？
房价一定会慢慢向9:4:1这个比例靠拢。
哥现在划重点——
武汉近郊/三环外，已经进入填满式快速开发周期，供应量急剧膨胀。
在如此天量供应之下，何来普涨/整体行情可言？
如果你买对了热点楼盘，收益几乎是看得见的，未来才能置换成更好的产品。
但是如果第一套就买错了，几乎就决定了你已经可以退场。
4
在全新的市场局势之下，随便上车的结果，就是到处踩坑。
傻傻的买套房，持有的不是资产/不是财富，可能就是一套鸡肋。
太过惊人的供应量之下，你千万不能再闭眼接盘了，朋友。
2020年的二手房市场，已经很鲜明证明这种趋势——再没有所谓的普涨/整体行情，版块行情甚至单盘行情，未来才是武汉楼市主流。
2020年全年武汉二手住宅成交8.6万套，同比降约14%。
二手房成交周期158天，客户成交周期42天，同比分别延长44和13天。
出售难度继续加大，业主涨价次数占比由2019年20%的降至15%。
（以上数据来源贝壳研究院）
如果我们深入分析，你会发现更高单价的武昌、江岸、光谷、江汉及洪山等版块，成交量降幅明显偏小，普遍在10%及以内。
而江夏、黄陂等城区成交量降幅在20%及以上。
洪山、光谷及武昌的2020年二手房成交占武汉比重达到54%，也就是半壁江山。
我们再从从成交二手房品质分析
——楼龄越新，成交量降幅越小。
5年以内的次新房，成交量反而同比正增长！
20年以上二手房，同比大降26.5%。
总价越高、户型越大，成交降幅越小。
总价300万以上房源成交量，甚至同比增长7%！
2020年，武汉换房客需要更大、更贵、更优质的二手房！
去年换房前后总价差，由43万扩大52万，面积差由15平扩大到17平。
这就是哥上面说的，限购限贷常态化的深度影响——彻底改变购房者/接盘侠逻辑。
5
相比一手房爱好者，执着于打新的购房者，二手房客户往往更加理性。双限常态化之后，他们更加珍惜首房、首贷资格。
为什么去年总价300万+的二手房反而逆势成交量上涨？
这一波二手房，基本都能占据核心地段，或者占据稀缺资源（江湖观景/学区IP）。
更重要的是，如果在新房市场，300万的选择面，根本无法占有这些资源。
这一波二手房在市场里受热捧，恰好切中一个相对空白的需求段。
试问在武昌区，你想买新学区房，有几个选择？总价又是多少起步？
二手房呢？为什么不买？他不香吗？
未来，这种核心资源型不动产，才是武汉楼市最坚定的托市力量。
这背后是客群结构性改变，被双限彻底颠覆的购房逻辑。
未来十年都如此，改善当道，或者说叫换房当道。
再说一次，上车行情已经OUT。
我们可以大致猜想武汉楼市未来的格局——
低总价类产品，将会以巨量供应保持稳定底层基数；
不断大浪淘沙，从每年上千万平方米供应中，筛选出优质资产；
优质资产，再继续向上换螺旋置换转移；
不通层级的不动产，互相之间差距会大幅度拉开。
不能再单纯考虑买入门槛，更不要再单纯追求上车。
他们和未来武汉楼市的主流，已经不在一个维度。
买第一套房，就是决战，一定要有置换升级的意识。
最后，说几点建议。
务必珍惜首套房和首次贷款的资格
以后，没有什么普涨/整体行情，如果你选错标的，有房和没房的差距，再不会像过去那么不可逾越。
门槛低、低总价的海量供应，绝不是你应该考虑的唯一指标。
不要怕追高优质热门区域
大家都在用脚投票，你凭什么认为别人都是猪，就你清醒？
你认为他虚高，反过来先问自己三个问题——
1、 后面拍卖的土地，会越来越便宜吗？
2、 已经入住的产业，会批量撤退吗？
3、 内环，滨江，区域级商业扎堆的核心又核心，会不会被谁分分钟取代？
如果你自己都难以置信，凭什么轻易说出“虚高”二字？
做好长期持有的准备
不是指望持有过程，还能碰上几次大放水。也不是让你去践行“房住不炒”，而是现在换一套房，实在太麻烦，太伤筋动骨。
更重要的是，你入手潜力版块，必须用更长的时间去等待规划兑现。
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