网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

【武汉楼市】普涨时代终结,上车上个寂寞

0
分享至

  “尽快上车”

  曾是对刚需购房者唯一有价值的建议

  买得起哪里,就买哪里;

  能够得着哪里,就买哪里;

  先把钱换成砖头,月供就当强制储蓄;

  这思路没错,因为很长一段时间,房价本质是“货币现象

  只要通胀存在,只要武汉坚持基建狂魔属性不动摇

  你去投固定资产,永远是变现城市红利最直接的渠道

  上车的目的是什么?

  ——换车

  有一套房,跟着行情水涨船高,升值速度远超劳动收入增长

  假以时日,这套房是你最重要的财富

  支撑你置换更优质资产,直到终极大平层/大别野……

  可愿望很性感,现实越来越骨干

  再往后推十年,我们突然发现

  ——2016~2018年周期,已经是武汉楼市最后一次“普涨/整体行情”

  一入楼市深似海,从此普涨是路人

  从现在开始,板块行情甚至单盘行情才是武汉楼市常态

  这也意味着——

  有些车,没必要再上

  第一次置业,踩错了就万劫不复

  01

  我们身边总能听说上古时代的购房者,3000多块/平方买套房,不到十年就2万多卖出,啥也没做就人生巅峰有没有?

  嗯,这种爽文,你听听就行,因为基本上以后不会再普遍出现。

  后湖现在新房卖2.2万,谁敢拍着胸脯打包票,10年后,他能卖15万一平方米?

  哪怕对光谷中心城,你也很难笃定,5~8年后他能捅破哪层天?

  2016~2018年这波周期走完,武汉楼市的“普涨”行情,已经彻底结束。

  那种买房不用动脑筋,先把钱换成砖头的买房原教旨主义,完全OUT。

  哥讲一个小故事。

  2011年左右,某用不到20万首付,买了一套沌口小户型,当时主要目的就是搏地铁开通。

  2016年行情启动,单价从最初6000块,涨到接近1.5万,中介还敢保15天成交。

  于是某迅速处理掉这套利好全部兑现,又有行情助力的二手房。

  5年过去,哥又查了查这小区行情,你猜单价多少?

  挂牌60套,平均挂牌单价16389元。

  嗯,前一个5年,他涨了150%;

  后一个5年,他涨了9%。

  你如果算笔糊涂账,10年时间,这套房上涨2.7倍以上。

  但如果你拆分房价上涨的阶段会发现,大部分涨幅,仅仅爆发在一个很短的周期内。

  2016年4月,小区挂牌均价只有8500元,半年后就飙升到1万5。

  也就是说其余9年半时间,他一直平淡无奇,非常鸡肋。接盘者如果指望这套房支撑继续置换,几乎没有可能。

  为什么会出现这种局面?

  为什么买房“时间换空间”的规律失灵?

  2

  按照传统思维,你应该长时间持有不动产,有房比没房强100倍。

  持有个10年,你总会碰上1~2次政策/货币大放水。

  只要仓位大,东方不亮西方亮,大水漫灌之下,每套房都能捡到钱。

  所以,过去买房赚钱的本质是什么?

  不是你持有时间足够长,甚至跟选筹、选版块的关系都不太大,真正的裂变点在于,持有周期中,你总能遇上几次大放水……比如2016年匪夷所思的“去库存运动”。

  现在呢?

  中央提出“房住不炒”的大基调之后,包括武汉在内的热点市场,再无可能放水。

  武汉楼市“普涨”所谓整体行情的根基,早就被釜底抽薪。

  与此同时,“限购限贷”持续不放松,已经彻底打破很多人的幻想。

  “限”就是楼市的常态,而且双限仅仅只是市场底线,限售/限价/摇号/中签率更是随时可以动用的武器。

  市场监管只会更严,不可能松懈。

  双限常态化,影响绝不仅仅是有的人没有购房资格,有的人没有贷款资格,或者谁的房贷利率更高这么简单。

  他从根儿上,彻底改变很多人的购房逻辑。(这件事我们后面详讲,这直接关系到为啥你的二手房就是不好卖?)

  第三,武汉楼市的超级供应量。

  有个数字,大家特别喜欢引用。

  2020年,武汉楼市住宅新增供应2176万方,年末库存达1829万方,存量去化周期达10.8个月,预计今年一季度将攀升至12个月。


  2020年,武汉在售项目量达431个。

  从2018年的不到240,2019年不到380再到2020年431,如若加上2020年末已出让的土地,预计至2021年底,武汉在售项目量将达500个左右。

  供明显大于求,导致武汉开盘去化率下降至5年最低,平均不足四成 。

  (以上数据来源克而瑞)

  这一套数据,经常被媒体拿来吓唬购房者。

  哥这么说吧,你要是买2万+的项目,根本不用看。哪怕去化周期20个月,都跟你无关。

  3万+,4万+的楼盘是供应太多吗?

  明明是价格太高,选择余地太少好不好?

  武汉真正的海量供应,接近70%集中在三环~四环区域!

  3

  郊区楼盘的海量供应,会带来什么?

  ——房价剧烈分化,市场需求剧烈分化。

  大家这么喜欢谈供求比,哥就举个例子。

  我们假设武汉市中心半径5公里,主城区10公里,大武汉15公里。

  那么三个半径对应的土地面积,应该是1:4:9。

  如果按土地供应量多寡决定价格,那房价是不是应该9:4:1?

  武汉三环外卖1万的话,内环能卖9万吗?

  并没有,内环大概4万。

  一个很重要的原因,武汉三~四环并没有充分开发,供应量远未充分释放。

  市中心半径5公里,已经开发满员,但“大武汉”半径15公里范围,可能过去只开发30%,也就是那个面积“9”的区域,可能仅仅只开发2.7。

  土地供应比例1:2.7,换算成房价3:1,那么三环外卖1万,内环3万多,就很合理。

  假如有一天,三环外土地供应充分开发并向市场供应呢?

  房价一定会慢慢向9:4:1这个比例靠拢。

  哥现在划重点——

  武汉近郊/三环外,已经进入填满式快速开发周期,供应量急剧膨胀。

  在如此天量供应之下,何来普涨/整体行情可言?

  如果你买对了热点楼盘,收益几乎是看得见的,未来才能置换成更好的产品。

  但是如果第一套就买错了,几乎就决定了你已经可以退场。

  4

  在全新的市场局势之下,随便上车的结果,就是到处踩坑。

  傻傻的买套房,持有的不是资产/不是财富,可能就是一套鸡肋。

  太过惊人的供应量之下,你千万不能再闭眼接盘了,朋友。

  2020年的二手房市场,已经很鲜明证明这种趋势——再没有所谓的普涨/整体行情,版块行情甚至单盘行情,未来才是武汉楼市主流。

  2020年全年武汉二手住宅成交8.6万套,同比降约14%。


  二手房成交周期158天,客户成交周期42天,同比分别延长44和13天。

  出售难度继续加大,业主涨价次数占比由2019年20%的降至15%。

  (以上数据来源贝壳研究院)


  如果我们深入分析,你会发现更高单价的武昌、江岸、光谷、江汉及洪山等版块,成交量降幅明显偏小,普遍在10%及以内。

  而江夏、黄陂等城区成交量降幅在20%及以上。


  洪山、光谷及武昌的2020年二手房成交占武汉比重达到54%,也就是半壁江山。

  我们再从从成交二手房品质分析

  ——楼龄越新,成交量降幅越小。

  5年以内的次新房,成交量反而同比正增长!

  20年以上二手房,同比大降26.5%。

  总价越高、户型越大,成交降幅越小。

  总价300万以上房源成交量,甚至同比增长7%!

  2020年,武汉换房客需要更大、更贵、更优质的二手房!

  去年换房前后总价差,由43万扩大52万,面积差由15平扩大到17平。


  这就是哥上面说的,限购限贷常态化的深度影响——彻底改变购房者/接盘侠逻辑。

  5

  相比一手房爱好者,执着于打新的购房者,二手房客户往往更加理性。双限常态化之后,他们更加珍惜首房、首贷资格。

  为什么去年总价300万+的二手房反而逆势成交量上涨?

  这一波二手房,基本都能占据核心地段,或者占据稀缺资源(江湖观景/学区IP)。

  更重要的是,如果在新房市场,300万的选择面,根本无法占有这些资源。

  这一波二手房在市场里受热捧,恰好切中一个相对空白的需求段。

  试问在武昌区,你想买新学区房,有几个选择?总价又是多少起步?

  二手房呢?为什么不买?他不香吗?

  未来,这种核心资源型不动产,才是武汉楼市最坚定的托市力量。

  这背后是客群结构性改变,被双限彻底颠覆的购房逻辑。

  未来十年都如此,改善当道,或者说叫换房当道。

  再说一次,上车行情已经OUT。

  我们可以大致猜想武汉楼市未来的格局——

  低总价类产品,将会以巨量供应保持稳定底层基数;

  不断大浪淘沙,从每年上千万平方米供应中,筛选出优质资产;

  优质资产,再继续向上换螺旋置换转移;

  不通层级的不动产,互相之间差距会大幅度拉开。

  不能再单纯考虑买入门槛,更不要再单纯追求上车。

  他们和未来武汉楼市的主流,已经不在一个维度。

  买第一套房,就是决战,一定要有置换升级的意识。

  最后,说几点建议。

  务必珍惜首套房和首次贷款的资格

  以后,没有什么普涨/整体行情,如果你选错标的,有房和没房的差距,再不会像过去那么不可逾越。

  门槛低、低总价的海量供应,绝不是你应该考虑的唯一指标。

  不要怕追高优质热门区域

  大家都在用脚投票,你凭什么认为别人都是猪,就你清醒?

  你认为他虚高,反过来先问自己三个问题——

  1、 后面拍卖的土地,会越来越便宜吗?

  2、 已经入住的产业,会批量撤退吗?

  3、 内环,滨江,区域级商业扎堆的核心又核心,会不会被谁分分钟取代?

  如果你自己都难以置信,凭什么轻易说出“虚高”二字?

  做好长期持有的准备

  不是指望持有过程,还能碰上几次大放水。也不是让你去践行“房住不炒”,而是现在换一套房,实在太麻烦,太伤筋动骨。

  更重要的是,你入手潜力版块,必须用更长的时间去等待规划兑现。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐

F-16为什么很少在空战中被击落?

军武次位面
2021-03-08 20:33:17

很多酒店都不查房了,不怕客人带走物品吗?前台小妹说出实话

杂事妙谈
2021-03-09 06:50:51

文章女儿获全国舞蹈赛冠军,对家庭发出无奈感叹,马伊琍崩溃大哭

如哥带你看美食
2021-03-09 10:34:33

刘涛出场看傻民众,二十多名保镖在前面开路,网友:路是她家开的

社会de记忆
2021-03-09 10:00:52

摇滚老炮常宽老到认不出,满头白发和人拼酒,家中寒酸沙发都破损

盖饭娱乐官方号
2021-03-08 20:49:42

八十年前,烧砖厂的一次失误,成就了天津这栋外观独特的历史建筑

吃喝玩乐百事通
2021-03-09 06:20:29

马云为何突然跌落神坛?这4件事是导火索,从创建阿里就已注定?

互联网不住
2021-03-09 15:23:07

慢点开真的在毁掉中国的交通

智能理财小助手
2021-03-09 09:20:17

1400万戒赌吧老哥找到了新家,被网赌毁掉的人生

差评
2021-03-08 21:03:35

离婚4年后,跟着王宝强的儿子和跟着马蓉的女儿,过上了截然不同的人生…

生活新青年
2021-03-07 22:40:04

俄罗斯一半人要求下葬列宁,普京持反对意见,一番话让人羞愧不已

紫荆
2021-03-09 14:50:06

吴蔚:不要忘了,我们的祖国尚未完成统一

直新闻
2021-03-08 21:56:15

松下电器中国东北亚公司总裁CEO本间哲朗:中国让世界看到了一个大国的责任与担当

中国日报网
2021-03-09 10:35:07

德云社“饼嫂”晒娃引群嘲,烧饼基因太强大,粉丝劝她放弃挣扎

大海观娱
2021-03-08 16:53:18

西拉米登上电视台,以泰王前妻身份出现,儿子提帮功起了大作用!

娱匠人
2021-03-08 21:42:40

樊振东打乒乓球立了一等功,对出生入死的战士公平吗?公论来了!

蔓蔓娱乐站
2021-03-09 07:47:34

原以为明星结婚照都很“端正”,直到看见撒贝宁,才知道啥叫特殊

飞顺娱乐人
2021-03-05 08:26:10

疯狂7连胜!国米夺冠概率高达86%,90后中国老板不想卖了

搜达足球
2021-03-09 08:25:46

十大国家一级演员——中国演技的天花板(男演员篇)

民生观点
2021-03-09 06:45:49

还记得辱华品牌杜嘉班纳吗?他们把辱华事件的曝光者告上了法庭

新民周刊
2021-03-09 16:16:33
2021-03-09 18:40:52
梅姐历史说
梅姐历史说
分享历史知识
527文章数 10372关注度
往期回顾 全部

房产要闻

机器人建房时代来了!碧桂园旗下博智林机器人引领行业深度改革

头条要闻

中国人寿黑龙江分公司被罚51万元:员工曾实名举报

头条要闻

中国人寿黑龙江分公司被罚51万元:员工曾实名举报

体育要闻

尤文迎欧冠生死战 C罗微笑合影

娱乐要闻

优雅!王鸥涂红唇穿白衣散发女人味

财经要闻

科技要闻

我在美国打了新冠疫苗,朋友圈都羡慕我

汽车要闻

没有明显短板的纯电动车 动态试驾MARVEL R

态度原创

艺术
教育
数码
公开课
军事航空

艺术要闻

被羊毛“占领”的T台,它因何出彩?

教育要闻

孩子说看不清了才换眼镜来得及吗?专家:太迟了

数码要闻

Intel 11代酷睿评测偷跑:性能猛增20% 温度爆炸

公开课

马云:这是我最丢人的一次,所有人看笑话

军事要闻

星舰SN11即将发射:近看做工很粗糙