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北京环京楼市:这些板块阴跌不断,未来无人接盘

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  以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

  提问:广渠门有一套小面积估价400+准备出手,改善换大点100+,以前用过公积金,虽然名下无房应该也算二套,准备全款买完再抵押对吧,杠杆应该可以买800+?抵押跟房产品质年限关系大吗?一般7成可以吧?上班在大望路,看了大望路和朝阳公园和朝青板块 对学区没要求,希望交通便利。双井堵的厉害,天鹅湾也是,不太感冒。东区国际和金海国际单价都低,都够买140+了,一个四环内,一个四环外,哪个更好?自住是否保值?有升值潜力吗?

  回答:你好,东区国际是万年滞涨盘。位置比较尴尬,西边是老小区,南边铁路,北边朝阳路和老小区,东边四环慈云寺桥,整体孤立,又没有配套。小区遮挡严重屋里都得开灯(强烈建议你白天去看房) 物业很差 得房率低。

  如果周围大改造,铁路打通往南道路,惠通旁边整体建成,应该有补涨。但是短期内希望不大。金海国际本身户型不太好,小区一般,密度大,当然能不能入手重点在价格。

  这2个盘对比,优先金海国际。

  抵押跟房龄和房屋性质相关。

  提问:您好,姐,没有做功课问的很业余,您多担待。我2012年在酒仙桥丽都一号买了一套两室110平,07年梵谷水郡买一套三室115平,孩子名义2016年买了通州华业东方玫瑰一套一室一厅68平米,三套房子只有华业东方这套有贷款,现在住在梵谷水郡,其余两套出租,为现在觉得这三套都没有学区,想请教房姐 1.在保值增值方面这三套房子应该出售哪套, 2通州的发展值得留下华业的房子作为投资吗?3孩子还没有结婚,现在需要考虑学区不?4,如果为了增值保值,再换一套三居在望京区域哪个小区合适?5.我老家是河北沧州的,您觉得这个城市的房子现在值得买不?谢谢您。

  回答:你好,丽都壹号最大优势是新,这一点就比那边早期的一些标杆楼盘譬如丽都水岸、滨河一号、卡布奇诺、乃至阳光上东强。新小区在板块内有稀缺性。电子城区域未来发展并不是特别看好,酒仙桥是个独立板块,道路歪斜、城中村太多,改造难度太大,虽然有企业入驻,但是板块比较割裂,自己和自己玩的。

  未来酒仙桥也会不温不火,因为有企业,所以一直有固定需求,但也很难吸引板块外的人来这里看房。可以考虑出售置换望京的改善盘。

  华业东方玫瑰可以暂时保留,环球影城是比较大的利好。

  沧州房子目前价格不低,未来很长一段时间会出现横盘或者阴跌。不建议买。

  提问:房姐,之前提问过,看房半年,现在最后决定阶段,期望得到您的帮助!望京方舟苑朝南两居88平570万,望京花园西区朝南两居80平590万,后现代城D区朝南大一居可改小两居550万,沿海赛洛城南北板楼90平590万。国贸上班,不需要坐班,不考虑学区,常住两人,自住加保值。您建议选两个?谢谢!

  回答:你好,感谢大额赞赏! 板块选择上: 望京>大望路>百子湾 望京花园西区较3年前价格微跌,但是去年和今年一直在补涨,可以入手。 方舟苑的交易活跃度并不高,不建议考虑。 后现代城总价600万以内的2居,更建议考虑C区和A区

  提问:房姐,您好: 请问南四环马家楼桥新发地附近的叠拼风格与林现在价格6.1万将来走势如何,能不能升值?房子是2006年的房子。(地铁19号线新发地站以及新机场线开通后) 南四环和北五环西小口比将来哪个区域好?是否可以从南四环换到北五环?北五环的世华龙樾怎么样?(现在卖的也特别慢) 北五环外面北清路沿线的朱辛庄领秀慧谷房价走势如何?是否值得长期持有? 海淀苏州街的学区房是否还能升值? 还有就是房山良乡南边的官道这块的限竞房将来能有发展吗?比如中海金樾和著和旭辉城项目。能不能搭上京雄快车。 谢谢!

  回答:新发地住宅较少,而且大片荒地林地,未来如何规划如何落地现在不好说。6+的价格不建议入,存在长期站岗的可能。 领秀慧谷的品质在回龙观区域算不错,相对较新的次新,属于领涨盘,5左右的价格可以考虑 北京投资不选学区房,只作为功能使用 房山良乡没看到长期价值,不建议入。

  提问:房姐老师好,帝都,刚刚订房。 女儿资质,首房首贷。想请问的是,女儿事业单位,入职前做了一家科技公司的股东,占股20%。请问,是用首房首贷资质买好呢, 还是抵押经营贷更好?谢谢回复!

  回答:如果有首房首贷,可以先考虑首房首贷资格。 全款再抵押,是任何情况都适合的方式,原因有几点: 1.全款买房,价格更便宜 2.全款再抵押,选择面更广,可以买不满五唯一的,更便宜的房源 3.全款再抵押,可以最低指导价过户,省税几十万 4.全款再抵押,有利于抢房,有更多的机会利润(所以有「95%的笋盘是全款再抵押」) 5.抵押贷利率比首套按揭贷款更低 6.抵押贷贷款成数比按揭贷款更高(抵押6-75成,按揭6成普宅65成) ———— 光科技公司不能作为贷款的充分条件,公司需要经营的具体逻辑链。 20%股份多数银行不认可,40%可以 ———— 先做贷款,再买房。 ———— 数据好像有些延迟,刚刷出来

  提问:新人首问:房姐您好!手里子弹300+,正在出售一套朝阳的商住房,出售后总子弹为600+。在海淀西三旗有一套自住的140p的4室房子(还有245万贷款在还款中,小区物业一般),但孩子在附近上学。目前想再买1套将来能改善自住+保值的房子(物业好一点),本来看了昌平沙河中海丽春湖墅304平的合院(1200),但是因为二套首付比例80%,缺口太大,贷款没有操作成功;所以准备改变思路,换总价在750w左右的房子,这样的房子主要用来:1)自住+保值(希望物业好一点),或者2)投资+保值。目前看了东小口的奥海明月,朱辛庄的万橡悦府,北七家的翡翠公园:1)奥海明月离我现在住的和工作的地方均近,同时感觉绿城的物业好一点,比较中意其130p的房子;2)翡翠公园,户型设计、小区环境和物业都不错,比较中意其118p的房子,到离我住的地方远,另外周边的二手房一直很低。请问房姐我该怎么选,或者2者都不考虑,麻烦帮忙推荐其他的方案。

  回答:你好,绿城上次发布的三个项目,明月在建材城,属于小高层项目。 建材城本身属于一个刚需居住板块,这片地区的购买力对接的是西二旗码农,缺点是距离地铁比较远。 这几个楼盘对比:奥海明月=万橡悦府>翡翠公园 自住奥海明月还不错。

  提问:房姐您好,新人首问,期盼回复。 本人情况:北京集体户口,未婚,sfsd。目前亦庄工作,互联网,未来1、2年可能会换工作到望京或海淀。首付200内,希望买房保值增值,可出租,若换工作也可能考虑自住,通勤1小时内可接受。目前已经踩的盘主要在亦庄附近及东边: 1、 亦庄及周边限竞房,禧瑞天著(近地铁,目前离公司近,周边有学校,有产业规划);周边次新,通泰国际和经开也是大概5万左右; 2、 中海寰宇时代(南中轴8号线,户型好,周边有发展空间) 3、 甜水园北里, 95,6.5 420W 4、 石佛营东里105号 南北,92,6.2 360W 5、 炫特嘉园,西北 04,6.2 390W 6、 晨光家园,99,西南 5.6 470W 7、 农光里 2000,北向电梯 5.6 380W 8、 磨房北里,92 南北 5.6 340W 9、 平乐园小区,95 南北 5.8 350W 10、潘道庙 07,南北,6.5, 460W 11、 朝青 雅成一里,00,南北 ,5,460W 1) 根据预算和需求,选亦庄新盘次新盘还是城区老破小更好?如果是新盘,禧瑞和中海哪个之后升值更看好些;老房里哪个更好,选择应如何排序。 2) 目前报价是否有性价比较高的标的?您认为价格多少入更好? 3) 是否还有其他比较保值推荐的区域 。 想听听房姐的意见,非常感谢!

  回答:1. 限竞房有限售期,基本要7-8年以后才能出售,是否能接受。这个要想清楚。愿意长持的话亦庄新盘值得入手。 2. 二手老破小属于防守产品,短持3-5年涨幅能跟上大盘, 流动性也没问题。适合过度期持有。 短持选老破小,长持选限竞新房。 推荐在 中海寰宇时代、禧瑞天著、经开,晨光、炫特、石佛营东里 这几个中选择

  提问:房姐您好,经营贷深圳在查,您推荐的全款入的方法就是这种,北京这条路会不会也堵上,您预计是什么时候,现在操作这种方式有什么风险吗?

  回答:深圳已经通报排查结果 " 未发现贴息贷款炒房,抵押买房规模占比很小 "。 北京的政策走势不做预测。 只能说房地产对任何地方zf都是支柱产业,没谁愿意轻易动它

  提问:青龙湖万科云庐的房子如何?现在可以买吗?

  回答:1. 万科云庐带学区概念,落盘附近缺点是没地铁,只能开车,优点是环境不错,我觉得关键是交通,没车那地方根本出不来。 2. 对于青龙湖区域,算是一个炒过气的地块,2012年前后红酒节炒过一次,但是没有成型。主要因为两区交界,虽然临湖但是略显鸡肋。未来规划来讲,规划很多,但是要么鸡肋,要么难以落地。 3. 配套其实也不是很理想,周边的购买力,难以形成大型商圈。 4. 万科的户型和物业是后期的保障,但是要注意万科的装修。

  提问:新人首问:房姐您好。现在有2000子弹,用于投资。在国贸和朝青片区犹豫,国贸这边看了新城国际、世贸国际、世茂宮园、瑞安君汇、圣世一品;朝青看的星河湾。感觉国贸片区居住品质很一般,但是价格高,尤其新城国际,换手率高,价格一直涨。星河湾居住品质好,单价比国贸低,但是涨的空间不好评估。请房姐指教,到底如何选择?另外,请教房姐,学区房不利于投资的具体原因是什么呢?

  回答:国贸商圈固化,这一片总价高、户型一般得房率低、出租的多、小区就一两个楼、大塔楼、物业费不低、早期很多是涉外公寓,投资不是好的选择。星河湾近年涨幅不大,价值凸显,相比更值得入手。 学区房受政策+成绩的影响,风险不可控。你入手一套好的学区房,一旦成绩下滑或政策变动,直接贬值10%以上,一般投资需要回避。 如果想投资学区房给两个建议: 1)选择有潜力成为优质学区的板块,需要运气成分,没有学区下跌风险。2)选择学位已被使用降价出售的标的,因为包含套利机会,风险也会小。

  提问:您好! 北京户口首套,刚需买房! 考虑东部和东北部,已看过楼盘:期房 华樾北京,禹州朗廷湾。现房,京贸公馆,运河铭著。 拥有首付大概200左右!如果不够可以去借款最多可能承受300。 问题如下。 1.想了解华樾北京如果自住,是否有那么高的价值?78000的房价着实比较高。工作不在望京。是否还有升值空间? 2.我考虑通州是因为未来的发展,这个考虑是否正确?通州是否已经到顶? 3.禹州朗廷湾是期房,低密度1.6低楼层,小三居!但是项目北侧是通州区殡仪馆,再有5万的房价是否划算?这个房子是否值得买?买了是否将来好出手? 4.京贸公馆和运河铭著,都是存有一些工抵房!这种房子是否可以买?

  回答:华樾北京肯定是偏贵的,3年内会跑输大盘 看好通州未来发展,只是当下价格已经提前透支,需要等一波拉平再入 禹州朗廷 火葬场的事情,已经有外迁的准备,但时间待定,这个一旦搬走利好很大。如果只看新盘,可以考虑入 运河铭著和运河铭著不建议买

  提问:你好,请问父母想卖掉南太平庄北巷的97m2的房子,南北通透(想卖430-440w合适吗),到南边改善住房(我住方庄,用我名字买房,首套首贷),保值加自住有推荐吗,环境好点?之前看了亦庄和悦华锦,看你的评论好像不推荐五环外?中海寰宇时代与和悦华锦比?或者是南三环外的二手房是更好吗?有推荐吗?我和老公到手40W(央企和事业单位)公积金到手一万多,能带贷款110w的公积金,是推荐买大房子吗,500W以上的值得投资,还是保守480W的?(我买房是首套房资格,卖了房子,首付330左右)

  回答:中海寰宇时代>和悦华锦, 南面二手房可以看下 丰台 角门东里、嘉园二里、马家堡西里、西罗园、洋桥西里等等,还有蒲黄榆刘家窑一带的老破小两居 sfsd尽量买500+的标的,杠杆还是要利用起来

  以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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