上海深夜出台房地产新政，离婚3年算婚内，将如何影响上海房价？

　　1月20日的时候，一则上海市的房地产调控政策出来引发了大家的热议，但很快政策被辟谣，然而到了1月21日，上海深夜出台新政，这次终于“狼来了”，上海的新政到底会如何影响上海房价？

　　一、上海新政深夜出台

　　1月21日晚九点，根据央视的报道，上海推出《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），自2021年1月22日起实施。

　　《意见》明确严格执行住房限购政策。对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。《意见》要求严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

　　《意见》规定调整增值税征免年限。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　二、上海新政到底会如何影响上海房价？

　　其实，正如同我们1月20日谈到的那样，上海其实到了房地产调控呼之欲出的时候，当前上海的房地产价格有不正常的上涨，上海房价从2019年11月开启上涨行情。房价从46986元/平米上涨至2020年11月的50097元/平米。期间成交均价累计上涨6.62%。在此期间，百城住宅价格上涨3.59%，上海涨幅远高于百城涨幅。在这样的情况下，新政出台就显得非常合理，那么，我们到底该怎么看呢？

　　首先，这次新政并不是简简单单的调控，而是能明显看到，这是一个非常典型的将供给和需求两侧共同管理的政策，所以说与其说是调控新政，不如说是一次非常明确的上海房地产市场的引导，其中这条“完善土地市场管理，优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度”可以看出来上海明确抓住了问题的牛鼻子，这就是作为一个特大城市所长期存在的人地矛盾，毕竟那么多新增人口涌入城市，大家衣食住行居住是一个必然刚需所以要满足刚需就从上海的内部深挖潜能，无疑是五大新城区，比起传统老城区，在这方面优势更大，所以提高供给可以说是稳定上海房地产市场的第1步。

　　其次，上海的另一个政策特点就是严格落实国家明确的“房子是用来住的，不是用来炒的”这条理念。房住不炒的理念，其中最核心的逻辑就在于几点：通过严格对离婚购买商品住房这个行为的审核，实际上打击的是炒房行为的出现，毕竟对于一个家庭来说，如果仅仅是为了居住需求，根本不会有离婚买房的事情，那么离婚的核心逻辑就有可能存在一定程度的炒房的嫌疑，所以在这方面打击实际上是降低上海当前不太正常的房地产炒作的现象。而严格控制其他来源的资金流入房地产市场，其实也是进一步为了防范化解有可能存在的金融风险，这是从金融资金链的角度出发，一方面化解风险，另外一方面则防止其他资金被恶意用于房地产市场的炒作。而调整增值税征免年限，实际上则是通过税收的手段进一步控制，从而让整个房地产市场有比较明确的市场预期，避免黄牛炒作的现象的出现。所以整体来看，当前上海的调控政策是一个方向性非常明显的政策，其目的性就是为了保护刚需的真正需求，让刚需居住者能够居者有其屋，而另一方面则是打击恶性的炒作，避免上海房地产出现过热或者出现泡沫膨胀的现象，这对于整个上海房地产的良性发展具有非常重要的积极意义。

　　第三，进一步推动房地产秩序的稳定。《意见》提出严格规范房地产市场经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管，开展房地产市场秩序专项整治工作。这一条的逻辑实际上核心就是为了推动严控上海当前的房地产各大销售企业参与房地产的炒作，其目的是从中介这个角度出发，让整个平台方不要介入整个上海房地产市场的泡沫化过程，这无疑是非常有效的。

　　因此，这次的新政可以说是一个多措并举，多管齐下的政策，对于稳定房地产市场，防范化解房地产可能存在的风险具有重要的意义。