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卖衣服的和扮靓的都败给它?想不到去年广州这门生意最有人气

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  吃饭,仍然是人生中最重要的事。近期,多家机构发布了2020年广州零售市场的年终报告,南都记者整理了仲量联行、第一太平戴维斯、戴德梁行及世邦魏理仕(按报告发布时间排名)的相关数据看到,受疫情冲击影响,全市商业市场的业态需求发生了明显调整服饰类在样本商场所有新租案例中的占比仅为17%,较2019年减少12个百分点;而餐饮和美妆业态的比重则分别提升至37%和10%。

  另外,受上半年部分品牌退租的影响,市场年末空置率同比上升,租金水平则出现了下调。

  去年广州新增大型商场的招租表现不一

  线下零售市场在2020年初,经历了前所未有的考验,整个上半年,广州都未有新购物中心开业。

  不过下半年以来,随着国内疫情得到有效控制,商业市场迅速恢复。从各机构的统计来看,去年广州至少新增5家大型商场。包括位于荔湾区的西湾悦汇城、位于黄埔区的南岗万达、位于增城的增城合生汇 、位于番禺万博的番禺天河城及位于白云的嘉禾金铂天地。


  位于番禺万博的番禺天河城于去年底开业。

  不过机构同时指出,部分项目开业率及入住率仍欠理想。如个别项目租户装修进度因疫情停工显著延迟,进而导致直至开业时仍有诸多店铺处于围蔽装修状态;位处相对偏远区域的新商场,其商业氛围尚待培育,叠加疫情冲击零售商扩张情绪,项目开业入驻率也有所降低。

  仲量联行的数据显示,由于部分新商场至今仍有不少空置面积待租,对全市空置率造成一定压力。再加上部分成熟项目在下半年开始大面积调改,截至去年四季度末,全市空置率同比上升2.1个百分点至5.6%。

  租金方面,不同商圈的表现也不尽相同。据第一太平戴维斯方面介绍,面对疫情,广州核心商圈表现出超强韧性,租金表现维持稳定。但次核心商圈由于陆续迎来新增供应入市,空置率提高,导致全市租金水平因此呈结构性下降趋势。截至年末,全市租金指数同比下降1.2%。

  世邦魏理仕也观察到,不同的商圈及不同的商场间恢复程度都存在着差异。如天河路商圈复苏就非常迅速,特别是一些知名运营商管理下的商圈更是出现了逆势增长。但总体来看,全年全市首层购物中心租金下调了5.2%至年末的每天每平方米28.1元。

  服装业态败退,餐饮业占比提升

  疫情下的一年,哪类商户积极进取,又有哪一类在收缩规模?据世邦魏理仕方面介绍,2020年广州零售市场从业态需求来看,服饰类占比降低,而餐饮和美妆业态的比重则显著上升。数据显示,去年,服饰类在样本商场所有新租案例中的占比仅为17%,较2019年减少12个百分点;而餐饮和美妆业态的比重则分别为37%和10%,分别同比上升10个百分点和5个百分点。仲量联行也表示,一些运营欠佳的商场,不少服饰类商家退租,业主只能转而引入更多餐饮与体验类门店来提高项目入驻率。第一太戴维斯则指出,随着消费者外出就餐及娱乐活动的恢复,大型连锁餐饮租赁需求于下半年开始复苏。而全年看,护肤、彩妆业态成为市场租赁需求的重要支撑之一。


  随着消费者外出就餐及娱乐活动的恢复,大型连锁餐饮租赁需求于去年下半年开始复苏。

  除了餐饮和美妆,市场还出现了一些新亮点。戴德梁行研究院副院长、华南及华西区研究部主管张晓端介绍,新能源汽车、盲盒依然是线下开店的热点领域。其中,新能源车企积极布局热门商圈的购物中心,其中不乏早已进驻购物中心的造车新势力以及新能源化转型的传统车企。与此同时,得益于Z世代愈发注重精神消费的需求,以盲盒为代表的潮流玩具也在快速扩张。另一方面,与快速轮转的快时尚品牌相比,集合店汇集多个品牌、多个品类的产品,并结合咖啡、书吧等多元消费场景,提高了消费者购物体验感,延长了消费时间,能更好满足消费者的社交需求,渐成购物中心“新宠”。

  2021年广州零售市场将迎来供应高峰

  “2021年广州将迎来供应高峰,预计将有8个项目,总计约72万平方米的优质购物中心开业,短期内整体空置率将有所上升。”展望今年,世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|商业部负责人钟廉军表示,广州零售市场将呈现三个趋势:“首先,广州区域型商圈逐步壮大,其中番禺万博商圈的辐射能力将在2021年显著提升。其次,市区商业的调整成果将在2021年有所显现。通过租户调整、硬件升级和场景优化,旧商场将会迎来焕然一新的内外形象,以及带来更多新品牌;最后,汽车展厅的强劲需求仍将延续到2021年,传统车企新能源车品牌的布局将较以往加快,并且选址的方向同样是大型商业体的主力位置。”

  租金走向方面,机构给出的答案并不统一。戴德梁行认为,随着经济形势逐步好转,商业地产租金有望小幅增长。同时非核心商圈将成供应主力,占比将一路走高,在2025年预计将升至66.5%。不过第一太平戴维斯认为,虽然市场逐步回暖,全市空置率有望实现小幅下调。但受次核心商圈新增供应影响,预计全市平均租金结构性下调。


  化妆品、饮品等热销业态将进入市场调整洗牌时期。

  业态发展上,仲量联行广州零售地产部高级经理宋超表示,化妆品、饮品等热销业态将进入市场调整洗牌时期。“虽然不少品牌的营销能力助力其在极短的时间内实现业务高速扩张,但事实上产品本身的研发、创新才是品牌长久稳定发展的关键。”而在上一年表现突出的餐饮业,面临同质化的问题,只有着力实行差异化运营、塑造独特品牌文化的餐饮商家才有望从中突围。同时,随着“千禧一代”逐渐转变成为零售消费市场的主力军,更多零售商将努力探索并力求满足其不断变化的消费需求,如以盲盒为主流的潮玩经济将有望为消费市场打开更多想象空间。

  “对于购物中心而言,业主瞄准的也不只是眼前短期的复苏,他们还关注品牌组合、空间场景的未来商业价值以及长远的消费者黏性。”在后疫情时代,宋超预计更多商场将抓住机会优化定位、调整品牌组合、构建多维度商业触点。

  采写:南都记者 伊晓霞 实习生田文睿

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