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房东跳涨200万!楼市,疯了?!

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  来源:暴财经(ID:icaijing123),作者:暴哥;转载联系baoge-cj或留言

  2020年底后,上海楼市火热起来了。

  比如最近两个月上海新房出现了31个楼盘售罄、认筹率超过500%的情况, 有 13个楼盘更是“千人摇号”抢房。

  二手房这边,房东则开始惜售跳价。根据一些媒体的报道,有的业主一个小时就跳涨40万。还有媒体报道,有的业主一个月的时间总共跳涨200万。


  上海楼市,突然疯了么?

  01

  从成交量上看,上海的成交确实相比以前多了起来, 特别是 2020年11-12月上海的房地产市场明显升温。

  12月上海的新房总成交10834套,创下过去两年来的最高值;二手房成交逼近4万套,环比上涨20.69%,同比大涨96.93%。


  在这里,上海的楼市之所以会出现明显的升温,其实有2大原因:

  第一,上海楼市横盘三年,被严重压缩的需求被释放了。

  相比2015-2016年而言,2017-2019年这三年上海的二手房市场已经相当于腰斩,二手房市场成交量锐减,一年的成交量也不足25万套。


  不过这几年其实上海的常住人口是在增长的,2016年末上海的常住人口2419.7万人,到2019年末上海的常住人口是2428.14万人。

  人口的增长自然会滋生更多的住房需求,但是迫于上海的调控政策以及价格上的低迷,2017-2019年间的楼市成交量也极度低迷。这也就意味着,有不少买房需求是被压制了。

  2020年底二手房成交量的上涨可以说是过去几年压制的需求释放后的结果之一。

  第二,新房成交量火爆,和供应有关。

  根据《国际金融报》的统计,有很多新的楼盘集中在2020年入市,推盘高峰期是4月、8月、9月、10月、12月,入市房源分别是7140套、7098套、4925套、5624套、11430套。

  2020年12月上海的新房推盘量明显高于前面几个月,而2019年12月单月入市的房源数量也不超7000套。

  供应量大,成交量变大也是自然而然的事情。

  所以,其实并不是上海楼市突然在2020年底疯了,而是供应增加,需求释放后的必然结果之一。

  02

  不过,上海楼市升温预计是目前的趋势,短时间内是不会变的。

  从二手房市场库存就知道。

  在二手房库存上,截至2020年末,上海现存二手房库存为4.3万套。按照目前的去化速度,也就是说上海的二手房去库存周期只有一个多月。

  我去贝壳那里找了一下,不输入任何条件要求,只能找到3.37万套在售二手房。


在 2020年11月份,在售二手房还有5万套左右。

  也就是说仅仅短短几个月,上海二手房源就少了1万多套,可见房源消化能力有多强。

  虽然说最近有传闻说上海要升级调控,传闻的来源是一份《闵行区房管局会议纪要》,涉及的内容有项目认筹红线3:1、正在研究离婚两年内不能买房等等。

  不过很快这就被官方否认了,只是要求加强销售环节管理,并没有出新政。


  上海是国内的四大一线城市之一,又是中国最大的城市群长三角的龙头城市,基础条件优越。

  上海是国内重要的金融城市,几乎囊括了全中国所有的金融市场要素。

  比如上交所、期货交易所、国家外汇储备运营中心、银行间债券市场、中国外汇交易中心等等。

  上海的交通、医疗和教育也强大。

  地铁密布,公交数不胜数;三甲医院数量高达66个,排名全国第二,仅次于北京;上海交通大学、复旦大学等等都是中国的名牌大学。

  另外在未来的产业规划上,上海的定位也是比较高端。

  2020年上海发布的十四五规划中就说了,接下来上海要推动集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业规模倍增。

  这些产业都是未来国家要重点扶持和发展的产业之一,这说明上海的城市发展方向是往高端的方向走。

  这样的城市它不香吗?

  能买得起上海的人又怎么会放弃上海买其他小城市。相反,那些踮一踮脚就能买上海房产的人,会选择卖掉老家的房子凑首付。

  特别是冷静了三年的上海房地产市场必然有回热的需求。更何况2021年是通胀之年,货币贬值,一二线热门城市的趋势是要涨的。

  预计春节后,上海房地产市场还得有一波上涨行情。

  03

  启示和建议:

  第一:

  上海这座城市的价值,是不用置疑的。有能力买上海的刚需,不用担心太多。

  随着中国的经济的发展,上海的城市发展速度绝对比中国绝大多数的城市要快。

  要想想上海的资源,比如教育等并不是每个人都能享有的。

  有房和没房就会有很大的区别,所以房产的价值也会提升得快。

  第二:

  上海接下来的房贷难度可能会提升。

  其实也不止上海,2021年估计全国的住房贷款审核都会加严。

  因为根据国家的政策,2021年国家要收紧楼市方面的信贷。

  在2020年底中央就发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,个人住房贷款占比上限被设置了红线。

  2021年银行的房贷额度不太够。

  根据贝壳研究院数据,2021年一月(2020年12月21日-2021年1月15日),36城首套房平均贷款利率为5.23%,二套房利率为5.52%,环比均微增1个基点。房贷平均放款周期环比延长5天至53天。

  所以,如果想买房,接下来要好好经营自己的个人信用,不仅是避免逾期不还款的情况发生,“白户”还要多进行借款并按时还款的操作,让银行知道你是一个守信之人。

  缺乏信贷记录的“白户”和“准白户”,有时候也不容易在银行进行贷款。

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