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最惨省会!房子却卖得最多!到底是坑还是机会!?

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  每次说最惨省会,总有人会对号入座。

  石家庄、南宁、南昌、福州、济南、南京都争先卖惨。

  武汉估计不乐意了:我说什么呢?

  要说2020年“最惨”省会,武汉最有底气,但武汉只是惨一年,其他省会城市惨得比较持续。

  2020年疫情在武汉大范围肆虐,上演了一场场生死营救,全城时间静止,店铺停开、工作停工、学生停学,经济全面停摆。

  疫情对重灾区武汉的杀伤力极大,其中自然包括楼市。

  但当所有人都认为武汉楼市可能一蹶不振的时候,武汉却“站”起来了。

  2020年武汉新建商品房成交20.12万套,其中,新建商品住房成交17.54万套,面积1961万平米,位居全国城市住房销量第一位。

  不仅新房销量多,在房价上武汉也足够坚挺。

  二手房均价总体上涨,从2月的1.7万左右,到12月的1.9万,总体涨幅11.7%,要知道这是吃大锅饭的数据,也是武汉在疫情冲击下的数据。

  

  比起下跌的天津、济南、石家庄、郑州,2020年武汉还能保持上涨,让人惊喜。

  但可千万别高兴太早,武汉的这波恢复,背后可能隐藏危机。

  

  2020年武汉楼市,简直匪夷所思。

  几乎所有人都判断武汉成交势必陷入低迷的时候,武汉却拿出了新房成交近18万套的成绩。

  是市场信心爆发式恢复?

  还是市场全线降价冲量?

  不全是。

  武汉首先靠的是,卖地。

  据统计,2020年,武汉土地出让金达到1901亿元(全口径),超过2019年1765亿元,创历史新高,位居全国第六。

  

  近4000万平米的规划建筑面积,其中约有1600万平米属于住宅供应,按照10个月开工上市周期预测,去年拍下的地,大部分会在今年上市。

  所以今年武汉的新房供应又会是一个小高潮。

  再结合库存面积来计算,2021年武汉的库存成交周期最起码在12个月以上,达到警戒线的水平。

  去年卖出去的地,今年能不能把房子卖出去,这是个问题。

  开发商为什么能信心满满拍出如此多的地?长期自然是对这座城市的看好,但背后自然有他们的考量。

  武汉是受疫情冲击最大的城市,肯定也会是政策扶持、财政支持最多的城市,因为财政受重创,政府也会加快推地的节奏,知道这一逻辑,开发商也会积极去拍地抢地。

  而拍地市场的火热又传导回楼市,带来了楼市的火热成交。

  这是武汉走的第一步棋。

  经济形式不好,启动房地产刺激经济本来就是一张明牌,而一场疫情之后,武汉更加快进入了“房地产依赖周期”。

  2、大搞固定资产投资,捆绑房地产做营销

  2020年底,武汉交通迎来新进展。

  第一个是武汉六环线正式开工,武汉六环线全长560公里,相当于成都六环线2倍多,是北京的3倍,沈阳的1.3倍。

  

  整个中国,能有六环线牌面的城市真的不多,也就北京、沈阳、成都、武汉四座而已。

  另外一条是首条环城地铁12号线全线开工,将会串联硚口、江汉、江岸、青山、洪山、武昌及汉阳共7个中心城区。

  

  这两个交通上的重磅都属于“固定资产投资”,而能和这个深度捆绑在一起的,自然就是房地产。

  地铁和房地产的捆绑又是最密切的,重磅消息一出,开发商贴热点营销卖房,市场情绪高涨,成交火热,又能再次吸引房企来拍地,形成一个完美闭环。

  经济恢复要靠卖地来扶持,为了帮助开发商更好卖房,一些固定资产投资的投入得更配合,地铁线路的动工,可以说也是武汉给开发商的“承诺”,困难时期,两者也得彼此相互扶持前行。

  何况武汉过去一直都是这样“玩”的,疫情之下当然更得坚持。

  武汉素有“基建狂魔”、“造桥之都”的称号,目前武汉已开通10条地铁线路共357公里、240座地铁站。

  在2013 年高峰期,武汉一年有9条地铁线在建,最多时武汉全城共有超过一万个工地同时开工。

  如此大的工程,哪怕是一线城市,也望其项背。

  直到现在,很多人对武汉这种开膛破肚的大拆大建也充满调侃和抱怨。

  武汉的宣传口号是“武汉,每天不一样”,因为你不知道你今天公交路过的这条路,明天会不会就开挖了,确实每天都不一样。

  对于大多二线城市来说,基建和地产是经济恢复的“特效药”,过去一年,武汉更是多嗑了几瓶。

  3、政策推动楼市复苏

  2020年4月8日武汉重启,楼市开始逐渐复苏,背后少不了扶持政策出台。

  比如降低预售标准、放松预售资金监管等,武汉的六大措施中,有五项支持房企,在需求方面也给予了直接的支持,外地购房人因疫情影响缓缴社保或个税不超过6个月的可视为连续缴纳。

  结合全国放水的大环境,资产成为最佳的避险通道,当时大多数人的共识就是:武汉有价值,只是经历了短期阵痛,现在就是抄底武汉的最佳时机。

  在综合因素影响之下,武汉5月积压的需求开始释放,成交量连续破万套,按照楼市正常交易时间288天计算,武汉2020年日均住房成交678套,比2019年日均572套的水平还高。

  换句话就是:疫情对武汉楼市成交不仅没影响,反而再创辉煌。

  但这些亮眼的数据背后,留给2021年的武汉,是更多的不确定性。

  

  疫情终将过去,政策也会逐步回调收紧,去年出现的政策刺激,今年大概率不会出现。

  此外,武汉的第二个不确定在于,去年增加的供应量确定能在今年卖完吗?

  根据房地产市场信息网显示,截止到2020年11月末,已批准预售尚未网签的商品住房约17万套,而链家显示,截至目前武汉二手房挂牌量93523套。

  

  当下武汉新房和二手房都处于历史高峰,接下来这一年武汉的去库存压力很大。

  2019年武汉常住人口1121万,比上年增加13万人,户籍人口增加23万人。不管是常住人口还是户籍人口,也完全撑不起如此多的住房库存。

  所以目前武汉的二手房想要转手也根本不容易。

  在贝壳研究院近期发布的“2020年交易周期最长四大城市”中,武汉以成交周期158天排名第九,也就是说在武汉卖出一套二手房需要5个多月。

  

  如果又不幸选到涨不动又不好卖的区域,估计真的非常心塞。

  武汉确实是中部城市的龙头,长期有价值,比起阴跌不止的郑州,武汉优势明显、教育大省会、还有光谷新区的高新产业,比起郑州的富士康以及人口只能虹吸省内河南老乡,武汉凭借教育和产业能吸引来自全国各地的人口。

  但现在的武汉,房子真的太多了,虽然去年人口流入数量还没有出来,但可以预见的是疫情之下,武汉的人口流入会比前年要少。

  所以现在供出来过剩的地,迟早还是要还的。

  可见2021年的武汉市场,势必会更加分化。

  

  武汉去年土拍主战场和新房供应的主战场都在三四环。

  但最卖得最难受的楼盘也在三四环,光谷中心城除外。

  2020年年度成交套数TOP20的楼盘中,有11个都在三环之外。

  

  看结果应该是很开心,但是开发商根本笑不出来,有苦说不出。

  因为供应量太大,为了推动销售,开发商只能割肉卖房,一降再降。

  不少项目在下半年尤其第四季度,进行促销打折,比如经开某小区,备案价拿了17000元/㎡,结果实际售价只有15000元/㎡,单价只有优惠2000元,相当于打8.9折。

  还有东湖高新区的某项目,靠近华中科技大学,配套非常成熟,最后也是单价便宜了2500元/㎡去抢销量。

  汉口核心区到关山核心区,再到东西湖板块,不少项目开始精装改毛坯,大幅度下调市场价,有项目本来20万的车位5万就能买到了。

  2020年虽然武汉卖得好,但估计只有开发商知道有多痛。

  不可否认的是,三四环确实有价格优势,也是武汉最主流客户购买的核心区域,但如此多的供应也会让三四环价格涨不起来。

  所以买入三四环的,大概率短期得站岗了。

  不过也不要对武汉失去信心,武汉有价值,只是需要用时间换取空间,要以长持心态对待武汉楼市。

  有足够预算,三环以内和光谷中心城仍然还是最佳的选择。

  2020年的武汉是座“英雄城市”,房地产的亮眼答卷是所有人对这个城市的一致看好。

  当下买房,不能用自我的情绪去代替常识,恰好当所有人恐惧的时候,就是你入手的最好时机。

  2021年,武汉穿越黑暗重新回归光明,今年的武汉,一定希望大过失望。

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