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把80多岁拆迁户安置在无电梯的5楼,法院:明显不当,撤销!

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  现代快报讯(记者 顾元森 陈子秋)1月21日,江苏高院举行新闻发布会,从全省法院近三年审结的4000多件案件中选出了10件典型案例。这些案例中,既有涉及房屋所有权人合法权益的保障,也有涉及公房承租人这一特殊群体的权益保障。有的案例在审查被诉房屋补偿决定合法性的基础上,还着重关注被诉房屋补偿决定的合理性。

  

  △法院供图

  八旬老人被安置在无电梯的5楼,法院判决撤销

  现代快报记者了解到,被征收人朱某、王某的房屋证载面积为55.45㎡,认定的合法面积为104.5㎡。因被征收人未能协商选定评估机构,江苏省某县住建局通过投票方式确定某公司为涉案地块房屋征收评估机构。根据评估报告和涉案地块补偿安置方案,被征收房屋总补偿款360604.65元。在就补偿安置问题协商过程中,朱某、王某明确要求同地段或就近地段等面积置换。在协商未果的情况下,某县政府作出1号补偿决定:提供某小区24#楼501室房屋(无电梯)用于安置,面积96.09㎡,总价为329588.7元。县政府支付朱某、王某差价31015.95元。朱某、王某提起诉讼,请求撤销1号补偿决定。

  法院认为,朱某、王某均年过八旬,某县政府在提供产权调换房屋时,应当充分考虑朱某、王某的年龄和身体状况,为其生活提供便利条件。某县政府将朱某、王某安置在5楼,且无电梯,该安置方式不仅会给朱某、王某的生活带来不便,还可能带来一定的风险,因此1号补偿决定违反公平合理的补偿原则,严重不合理,构成《行政诉讼法》第七十条第六项规定的“明显不当”,依法应当撤销。

  最终,法院依照《行政诉讼法》第七十条第六项的规定,判决撤销1号补偿决定。双方当事人均未上诉。

  江苏高院认为,《中华人民共和国老年人权益保障法》第七条第一款规定,保障老年人合法权益是全社会共同的责任。第三十二条规定,地方各级人民政府在进行危旧房改造时,应当优先照顾符合条件的老年人。根据立法本意,因危旧房改造,在补偿安置时要切实保障老年人合法权益,为老年人的生活和出行提供便利。政府执行补偿安置政策涉及老年人权益保障时,应当坚持原则性和灵活性相结合,为老年人提供交通便利、生活便利、配套设施齐全的房屋。该判决对于保障老年人的合法权益有重大的现实意义。

  公房承租人与拆迁有利害关系,具有原告主体资格

  某区政府于2016年6月27日作出10号房屋征收决定,周某居住的房屋在征收范围内。周某不服10号房屋征收决定,向该区所在的市政府申请行政复议,请求撤销10号房屋征收决定。市政府作出53号复议决定,维持10号房屋征收决定。周某不服,提起行政诉讼,请求撤销10号房屋征收决定和53号复议决定。一审法院查明,涉案房屋系该市港务管理局自管公房。周某是自管公房承租人。2010年港务管理局改制后,名称变更为某港有限公司。

  一审法院认为,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定,政府基于公共利益的需要征收房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。该案中,周某居住使用的涉案房屋,所有权人为某港有限公司,周某并非所有权人,不具有提起该案诉讼的原告主体资格。一审法院依照《行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第一项等规定,裁定驳回周某的起诉。周某不服,提起上诉。

  二审法院认为,公房承租是计划经济时代福利分房的一种形式,公房承租人享有长期缴纳低房租占有、使用房屋的权利,这种权利系社会福利权利,不同于平等主体之间的房屋租赁关系。征收公租房必将导致房屋租赁关系的解除,而且对承租人依法享受的低价租赁房屋的社会福利权利产生直接影响。周某作为公房承租人与房屋征收决定之间具有法律上的利害关系,具有提起本案诉讼的原告主体资格。一审法院以周某不是涉案房屋所有权人,不具有原告主体资格为由,裁定驳回周某的起诉错误,依法应予纠正。二审法院依照《行政诉讼法》第八十九条第一款第二项的规定,裁定撤销一审裁定,指令一审法院继续审理。

  江苏高院认为,承租人与房屋征收决定一般不具有法律上的利害关系,但公房所有权和使用权的分离系计划经济时代房屋政策带来的遗留问题。公房承租人享有的低于市场价格占有、使用房屋的权利,可以视为“准物权”,且在房屋征收补偿过程中,公房承租人享有的补偿份额远远大于所有权人。赋予公房承租人原告主体资格,不仅有利于保障该群体的合法权益,也有利于解决此类历史遗留问题。

  区政府过分延迟补偿而房价已翻番,法院判区政府重新作出补偿决定

  某区政府于2011年8月25日作出4号房屋征收决定并予以公告。涉案房屋52.06㎡,房屋性质为住宅。由于被征收人未能协商选定评估机构,房屋征收部门于2011年9月9日通过抽签确立某评估公司作为评估机构,公证机关对抽签的过程和结果予以公证。因产权有争议,未能签订补偿安置协议,某区政府未及时作出补偿决定。此后,生效的(2015)宁民终字第6746号民事判决已确认,王某对涉案房屋的征收补偿利益享有40%的份额。王某庆、王某友分别享有30%的份额。王某提起诉讼,请求判决某区政府履行补偿安置职责。2017年4月28日,生效的行政判决已责令区政府作出补偿决定。评估机构于2016年1月27日出具评估报告,评估时点为2011年8月25日,确定了房屋价值、装饰装潢以及附属物价值。王某庆、王某友已选择货币补偿,分别就各自份额与房屋征收部门签订补偿安置协议。某区政府于2018年1月10日作出27号补偿决定,给予王某货币补偿(评估结果的40%)。王某不服,提起诉讼。一审法院判决驳回诉讼请求。王某不服,提起上诉。

  二审法院认为,生效的(2015)宁民终字第6746号民事判决已经确认,上诉人王某对涉案房屋的征收补偿利益享有40%的份额,某区政府根据该民事判决对王某进行补偿正确。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。评估时点确定的目的是便于评估被征收房屋的价值,切实保障被征收人的合法权益。政府在房屋征收补偿过程中,如果未能与被征收人签订补偿安置协议,应当及时作出补偿决定。某区政府于2018年1月10日作出27号补偿决定时,评估时点仍然是2011年8月25日。该案审理过程中,某区政府自认,4号房屋征收决定于2011年8月25日公告后,类似房地产的市场价格有较大幅度的上升。因此在采取货币补偿的情况下,明显不利于被征收人合法权益的保障。涉案房屋评估报告未能准确、客观体现补偿时涉案房屋的价值,未能保障王某的合法权益,不能作为27号补偿决定作出的依据。某区政府依据涉案房屋评估报告作出27号补偿决定明显不当,且违反了《条例》第二条确立的公平补偿的原则,依法应当予以撤销。

  最终,二审法院决定判决撤销一审判决,撤销27号补偿决定,责令某区政府重新作出补偿决定。

  江苏高院认为,被征收人在签约期内未能签订补偿安置协议时,政府未及时作出补偿决定,作出补偿决定距离房屋征收决定公告之日时间过长,是否要调整评估时点,一直存在争议。评估时点法定,原则上不应当调整评估时点。但非因被征收人原因,过分迟延作出补偿决定房地产价值高于房屋征收决定公告之日的价值,在给予货币补偿的情况下应当调整评估时点。过分迟延作出房屋补偿决定,导致被征收人的补偿安置问题不能及时解决,责任应当由政府承担,除非政府有证据证明迟延作出补偿决定系被征收人原因造成。迟延期间房屋价值有较大幅度的上涨,仍然以房屋征收决定公告之日作为评估时点,明显不利于保障被征收人合法权益。

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