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杭州楼市:未来科技城的老余杭、崇贤、闲林、星桥值得入手吗?

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  我是曾叔谈房 ,资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师,曾叔没有千篇一律的自媒体,没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑!曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ,带你成为最会买房的人。


  提问:你好,曾叔,坐标杭州,请问未来科技城的老余杭、崇贤、闲林、星桥值得入手吗?

  回答:你好,杭州的主要发展方向是“南—西—东—北”。其中主要向南发展江南副中心,由滨江区、萧山城区和江南临江区块组成;向西发展城西科创城市副中心,以未来科技城和青山湖科技城为核心,辐射临安东部、余杭西部等区域。余杭区自从阿里淘宝城搬到未来科技城后,就被砸金蛋,然后开始爆发性增长了。未来科技城作为杭州第三个城市中心正处于蓄势待发时期,属于趋势性低估,距离破壳而出还需要时间。长期持有,没毛病。所以尽量靠近杭州未来科技城来选筹,太远不建议。杭州投资回报率高的板块详见内部分享。

  提问:坐标杭州余杭临平,有一套住宅,2006年房子,楼梯房,顶层跃层,想置换电梯房,但没杭州房票。手里有子弹150万,由于杭州房子买不了所以打算投资到海宁或者临安青山湖区域,投资到海宁离临平较近,后期置换房子能有个安身之处,青山湖房价现在已经22000了,还能投资吗?现在看的楼盘是临安青山湖科技城不知道如何选择?或者资金应该怎样利用才好?沈阳有一套房子在按揭中,要不要卖了把贷款名额释放出来,看看杭州这边有没有更好的投资地方?期待答复!

  回答:现在杭州限购都不严,我更建议你想办法破限买杭州,海宁和临安都不值得投资。现在整个海宁的中介都靠着“划入杭州”这条传闻卖房呢,不要当送上门的韭菜,赌赢了涨幅也没什么空间了,赌输了可就真成不动产了。临安这地方三面环山,其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。未来如果打造产业、科创,上强度地进行人流物流交换,恐怕不一定有优势。而且临安目前价格并不算笋。子弹150,直接破限买杭州,看好未来科技城和东边的萧山新城,以及大江东。

  提问:你好,曾叔,杭州子弹150,抽到仁和板块房子,觉得太郊区,是否弃选?这点子弹投资,在未来科技城边角,还是投到大江东?

  回答:你好,仁和板块,虽然杭州向北的发展整体还不错,但从目前的情况看,仁和要融入主城,还是有相当长的时间。仁和是城北老城工业外迁兴起的新兴区域,本地有一定的产业支撑,但是产业升级较为缓慢。从保值升值的角度看,会比较慢一些,未来需要置换的时候也不容易出手。从你的首付承受能力看,倒是还不如关注更有价值的地方。青山湖科技城目前竞争激烈,肯定是一个血拼的市场,如果有特价优惠的情况,倒是可以考虑入手的。尽管青山湖科技城和仁和跟主城的融合都会比较慢,但相对来说,城西科创大走廊的外溢延伸更为值得期待一些。

  杭州目前的城西发展、老余杭开发,未来科技城西进,也就到这里了,因为再往西就是山区,什么经济能够不受山地的影响,可能也只有褚时健能做得到。而向东呢,有一个广阔的杭嘉湖平湖,直到出海口,都是杭州发展的空间。所以大江东的发展是可见的,在龙湖江与城和未来海岸周围的商业配套,交通配套(地铁,高铁)配齐后,其房价会顺其自然地迎来新一波的增长,可以考虑大江东。杭州投资价值高的板块及楼盘分享,详见内部分享!

  提问:你好!曾叔!现在每个城市都有新区,那么如何辨别一个片区的发展价值?

  回答:你好,一、随着这几年快速的发展,新兴区域遍地开花,想从中分出优劣真的很难。这里教大家一个简单的方法,叫先辨再看。辨是指辨别城市发展的趋势与发展的概念,看是要盯紧zf的举动。二、这几年房地产投资有个不理性的毛病,就是开发商一给出一个规划,房价就开始涨。上面为了吸引投资,也是今天这里一个新区,明天那里一个重点投资项目。在这些或大或小的规划当中,你要辨别清楚哪些是趋势,哪些是概念。趋势与概念不一样,如果只有规划或者想法就是概念,如果概念已经落地并开始发芽了,就是趋势。三、看一个片区的发展价值,最主要的建议是看交通。新兴区域多数都是顺着交通的延伸而兴盛起来的,交通的延伸有两方面,一个是路网修建,一个是公共交通的通达。在新兴区域,顺着交通的延伸去选房错不了。

  提问:曾叔,你好!请问一下台州有没有投资价值?帮忙推荐几个板块或者几个楼盘,感谢!

  回答:你好,台州如今市区房价最高的是椒江,在售新盘通常1.7-1.8万上下;其次是黄岩,新盘1.6-1.7万的均价;路桥则在1.4-1.5万左右。如果是精装盘,会再高出一两千。台州最近两年,净流入人口数开始有所下降,对二手房市场的影响尤为明显。产业角度看,外来量也不够支撑,三线城市自住加投资就往核心区买,规划有保障,保值能力也更强。纯投资尽量破限购往宁波 杭州走,小城市是不具备投资价值的。宁波投资回报率最高的板块,具体详见内部分享!

  提问:你好,曾叔老师请问下,亲戚排号西三旗共有产权房,位置靠前,这种共有产权房性质的房子,4万多一平,值得买吗?北京首套,外地有房。

  回答:你好,共有产权房是坑。共有产权房,不是房子,产权握在权力的手上。一桌菜吃掉一半,剩下的绝对不是再卖出50%的价格。共有产权房,产权风险敞口太大,西三旗4万多的太贵。不要期待共有产权房。等待投食的人生,会渐渐失去希望的能力。

  提问:你好,曾叔,坐标杭州余杭临平,有一套住宅,2006年房子,楼梯房,顶层跃层,想置换电梯房,但没杭州房票。手里有子弹150万,由于杭州房子买不了所以打算投资到海宁或者临安青山湖区域,投资到海宁离临平较近,后期置换房子能有个安身之处,青山湖房价现在已经22000了,还能投资吗?现在看的楼盘是临安青山湖科技城不知道如何选择?或者资金应该怎样利用才好?沈阳有一套房子在按揭中,要不要卖了把贷款名额释放出来,看看杭州这边有没有更好的投资地方?期待答复!

  回答:你好,现在杭州限购都不严,我更建议你想办法破限买杭州,海宁和临安都不值得投资。现在整个海宁的中介都靠着“划入杭州”这条传闻卖房呢,不要当送上门的韭菜,赌赢了涨幅也没什么空间了,赌输了可就真成不动产了。临安这地方三面环山,其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。未来如果打造产业、科创,上强度地进行人流物流交换,恐怕不一定有优势。而且临安目前价格并不算笋。子弹150,直接破限买杭州,看好未来科技城和东边的萧山新城,以及大江东。

  提问:你好,曾叔,杭州推荐一下哪些楼盘升值潜力大,纯投资,没杭州社保,有没有什么办法可以买?适合长期持有还是短期。

  回答:你好,随着城市的发展,杭州各种板块在价值在这10年间发生了剧变,但主要是两大发展趋势:一是市ZF推行的拥江发展,二是省ZF和阿里产业群形成的大城西策略。杭州的拥江发展,首先带有火的就是钱江新城,这个片区对标的是上海的陆家嘴、广州的珠江新城,城市CBD+钱塘江景,这个片区以后的溢价,可想而知。大城西策略催生了杭州最火的码农区—未来科技城。所以未来科技城去化快,板块内已经没有多少在售楼盘,供需紧张,未来的上涨动能还是很足的。重点可以在这2个板块摇号新房,目前杭州新房二手房倒挂明显,确定性收益很大!具体选筹都要反复斟酌,精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

  提问:你好,曾叔,坐标二线城市,最近附近旧改,想投资一套,想问旧改会造成房价上涨吗?

  回答:你好,旧改工程重点改造2000年底前建成的老旧小区。重点改造小区的水电路气及光线配套,有条件的可加装电梯,配建停车场,在小区改造的基础上引导发展社区养老、托幼、医疗、保洁等服务。这里面需求最大的,也是最贵的便是装电梯,其次就是停车场、水电、光线配套。算下来,跟棚改下的大拆大建还不是一个量级。你会发现,旧改虽然是定向放水,但钱没有直接塞进人们裤兜里,旧改户只能把钱用来改善住房环境。而且,旧改和棚改不一样,改来改去,只是在原有存量房上动刀子,并不会创造新的购房需求。

  反之,旧房子翻新又能多住十年,不少人要打消购房念头了。那么市场上潜在的购房需求反而是减少的。所以在某种意义上讲,旧改反而利空房价。未来被旧改的房子,由于硬件环境提升,小区房价和租金较之前有一定的上涨,而且抗跌能力更强,更容易流通了。之前没有电梯,可能一个月才能租2000块钱,现在有了电梯,一个月就变成了2500块钱。所以如果有购买老房子的打算,一定要问清楚,在旧改之前上车。

  提问:曾叔,你好,请问在杭州买房投资,怎么做到效益最大化?

  回答:你好,买房投资,要买大城市或者周边地区。资源集中,有需求支撑,能保证投资回报率和流通性。买房投资怎么做,详见知识内部资料分享。


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