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楼市丨在福州,我劝你不要买安商房

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  说普通人有关的城市发展与商业变迁

  "正视先生"

  安商房这个话题实在太敏感,涉及到政府、开发商、拆迁户、普通购房人群四个利益群。

  因为作为福州市“稳房价”重要制度创举,自从2017年末开始,福州市就在土地出让中尝试并推广“安置型商品房”机制,也就是我们后来熟知的“安商房”。并在2018-2019年土拍中,得到福州市政府大力推广。而在2020年的土拍中,尽管仍然可以在土拍要求中看到安商房,但也出现了不少纯商品房地块。

  截至2020年,福州启动建设安置型商品房项目88个,建设安置型商品房7.4万套,

  城投·凤峦郡位于三八路段,该项目由福州市城投建筑有限公司建造,是福州首个国企涉足的安置型商品房项目,也是我市安置型商品房首个交房的项目。该项目建设住宅共计666套。其中,安置型商品房593套,安商房比例达89%,2020年8月完成交房。

  

  

  该项目商品房销售备案均价在27193万/㎡,而安置型商品房的价格均价为18430元/㎡,截止2021年1月20日,安居客的挂牌单价是30497元/平,国企的品质确实不错,乍看一点毛病也没有。

  但我们一定要明白,安商房是不符合商业逻辑的产品,在有选择的情况下,我非常不推荐购买安商房,我更推荐购买纯商品房或者纯安置房。那为什么我不推荐购买安商房呢?

  一、成本问题

  安商房小区的商品房部分价格,一般会高于安置房部分价格,安置房一般在商品房一般在6-7折左右。而且安商房小区的安置房体量也会超过商品房。也就是商品房购房人群,用自己的6个钱包,形成小区房价的价格锚定。你支付了更高的成本,购买与拆迁户一样的房子。而拆迁户手上一般会有超过1套的房产,未来大量拆迁户的安商房为入市,他们的成本比你低,有更强的抗风险能力。如果市场好,他们可以获得更大的利益,如果市场不好,他们也可以在安商房商品房购买人群的基础上适当降价进行销售。因此,与其现在用高于拆迁户几千一平的价格,买和拆迁户品质一样的一手安置房。还不如等拆迁户出手的二手安商房。因为在二手房市场里,是不看一手房东的拿房成本的。

  二、小区环境

  如果说拆迁户素质差,肯定是政治不正确。但是拆迁户的生活方式确实与城市白领有很大的差异。拆迁户中,年轻人和普通购房人群并无太大差异,但本地人、年长者确实习惯了原来社区的生活方式,因此会潜移默化的在小区中形成旧社区的生活模式。

  过道,公共区域,会逐渐被个别长者占用。前期物业公司管管,阶段性有所收敛又会死灰复燃,也在此重复的过程中形成了物业和拆迁户业主不可调和的矛盾,造成的影响就是物业费收缴率出现问题,且这些拆迁业主通常在本地有钱有权有势,停水停电是万万不可,物业费太贵也是万万不可。

  这种恶性循环会不断催生小区品质的下滑,你去看看福州安置房超过3年的小区,也许会明白。

  我们来看一个公式:小区维护成本=物业费单价*收缴率(一般是90%以上)*85%。而安商房的结构是:小区维护成本=物业费*90%安置房*60%收缴率+物业费*10%商品房*90收缴率。这时候,物业公司只能降低服务,同样是小区业主,安商房购买者可能承担着补贴安置房的维护成本的风险。

  三、楼体品质

  安商房对于开发商来说,利润金额有限。安置比例高,楼面价和售价是固定的,中间只有差距一个建安成本。而商品房部分尽管有利润,但比例太少,母本太低。因此,对于安商房来说,控建安就是控利润。特别在政府推出安商房机制的初衷,就是拉高安置房的品质,对于城市建设是有很大的帮助,因此安商房的建设要求,就是让安置房和商品房不要有差距。因此,对于开发商来说,不可能去增加安商房中商品房的品质,因为如果差距太大,安置房部分不可能平衡的,因此,只能让商品房部分品质往下走。但是销售时,肯定是不能说安商房不好的,因此,在交房后,安商房的问题会逐渐暴露。对于更多购房者来说,购买安商房,其实和购买安置房并没有本质的区别,但价格却有很大的区别。

  以福州为例,金山的龙湖天序,50%安商房,商品房部分售价预计在31000元/平,而安置房对接价位15880元/平,隔壁的安置房葛屿新苑,二手房实际成交均价在17000-18000元/左右。

  

  当然,也有可以购买安商房的前提:

  1、有你期望的学区配套;

  2、位置总价符合你的期望(安商房大多有中小户型,总价可控)

  3、必须购买国企安商房;

  若没有以上前提,在福州楼市如此多选择的情况下,我劝你不要买安商房。

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