空置率攀升！市南CBD最高 | 青岛写字楼市场遇冷

写字楼市场往往是经济运行的“晴雨表”。近期，根据戴德梁行近期发布的《2020年第四季度青岛写字楼市场报告》（以下简称“报告”），报告显示青岛写字楼空置率为22.75%，部分写字楼业主通过降低租金吸引租户。

图源：新华社

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市南CBD空置率最高

具体来看，青岛写字楼主要集中在三大核心区域：市南CBD、市北CBD和崂山CBD。存量方面，市南CBD最多，存量为62.7万平方米；其次是市北CBD，存量为50.8万平方米；崂山CBD存量为31万平方米，排在第三位。空置率方面，崂山CBD空置率最低，最高的是市南CBD。

图源：戴德梁行

“长期来看，预计受新冠疫情及经济下行的影响，未来青岛写字楼供应速度将放缓。”戴德梁行山东区总经理韩冰表示，受到之前疫情的影响，今年青岛写字楼新增供应步伐明显放缓。得益于市场租赁需求的逐步回暖和新冠肺炎疫情的有效控制。本季度金融、教育培训等专业服务类企业表现较为活跃，例如，某大型线上教育培训机构在青岛新增办公需求。基于扩张需求，写字楼配套设施齐全、高附加值、高性价比楼盘需求有所增长。

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租金持续下降 需求略显疲态

而根据之前仲量联行发布的青岛写字楼市场报告显示，2020年四季度青岛写字楼租赁需求整体态势保持疲弱，租金持续下跌。

四季度写字楼市场平均有效租金为82元/平方米/月，同比下降2.8%，环比下降1.0%。甲级办公楼市场平均有效租金为115元/平方米/月，环比下降1.2%；乙级办公楼市场平均有效租金为79元/平方米/月，环比下降1.0%。

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青岛写字楼市场首次出现需求负增长

青岛的写字楼市场的下行趋势，可以追溯到2019年，整个2019年，青岛写字楼同比降幅创十年之最。而在进入2020年后，受到疫情的影响，青岛的写字楼市场依旧没有复苏的迹象。2020年一季度，青岛写字楼市场近十年首次出现季度需求量负增长。

据了解，目前青岛主城区的写字楼市主要集中在三大核心区域：市南CBD、市北CBD和崂山CBD。而除了主城区，在西海岸新区和高新区，还有大量的写字楼，尤其是西海岸新区的沿海一线，同样是写字楼林立。

但按照当前公布的一些规划，未来青岛写字楼市场还会有大量的项目入市。例如去年西海岸海洋活力区规划的海洋国际商业中心、桥头堡商务区规划的700米“青岛之星”，还有今年市北淮安路66号的商业规划、李沧院士港扩容等等。据相关报告预测，未来三年，青岛甲级写字楼市场将有近69万平方米的新增供应入市，未来市场压力不容小觑。

有业内人士指出，商业楼宇开发商不要将目光只放在建设“高大上”的项目上，也可为新兴的中小企业“量身定做”一些走“亲民路线”的办公资源。在写字楼租赁成本不低的情况下，技术范式的变革引发了办公形式的诸多变化：腾讯会议、钉钉等办公软件的出现和功能不断完善，使一些资金不充足的中小企业失去了承租办公场地的动力。因此，针对这一部分需求，要求开发商转换思路，让中小企业不再“望楼兴叹”。

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