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武汉已经拿下全国新房成交最多城市 郑州楼市却创下新低

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  2020年已经过去,武汉楼市靠着惊人的韧性绝地反弹,新房成交全国第一。而同为中部大城、有千万人口、万亿GDP的郑州,却失色许多。数据显示,2020年郑州一手房成交24.17万,创下2016年来的新低。另外郑州新盘综合去化率只有53%,大量楼盘打起了价格战,量价齐跌。

  数据显示,2020年郑州大概有200次开盘,推出房源约39511套,综合去化率大概53%,去化明显走低。成交量下滑,房企为了争夺不多的购房者,纷纷打起了价格战。据悉北龙湖版块某项目从5.6万/平方米降到3-4万/平方米;绿博版块某项目的毛坯价从1.2万/平方米降到7500元/平方米。

  新房市场冷淡,二手房市场也没好到哪里去。数据显示2020年郑州二手房共计成交67635套,同比减少6914套;成交均价为12338元/平方米,同比下跌2%,小资家评估二手房报盘均价为13619元/平方米。郑州二手房房价跌幅是省会城市中最大的,量价齐跌还不好卖,去化周期长达166天,市场冷淡异常。

  郑州楼市的全面下滑还包括土地市场,2020年郑州卖地收入1112亿,同比下滑23%。有专家表示,郑州楼市冷淡最大的原因是供大于求,2020年郑州新建商品住宅库存2050万平方米,主城库存1332万平方米,年均去化周期14个月;郊县库存718万平方米,年均去化周期13.5月。

  

  不过也有专家表示,供给过剩只是表面原因,更重要的还是需求熄火。2019年武汉常住人口1121.2万人,郑州常住人口1035.2万人,虽然郑州比武汉少了80万人。但从增长率和后备军看,郑州人口增速几乎是武汉的两倍。所以从人口和增量来说,郑州原本是不用担心购房需求的,整个省都是郑州的潜在客户。问题是,郑州有很严格的限购政策。

  2020年,郑州限购范围涵盖主城5区、4个开发区和3县市,55%的面积都处于限购,而且被限购区域都是郑州楼市最火的战场。所以受欢迎的地方都被限制了,郑州楼市还怎么能热起来呢?武汉就不一样了,限购的是局部版块,不会大面积实施;郑州外市户籍要2年社保才能买房也拦住了很多本省购房者。

  那么在这种背景下郑州楼市什么时候才能回暖呢?2020年5月郑州出台人才新政,非本地户籍大学生买房不再审核社保和个税;还提供契税补贴,但这些托底效果并不明显。不过随着郑州土地供应的减少、政策确定跌幅不得突破10%、货币化安置等措施,郑州市场或许会在2021年下半年有所改变。

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