必看！物业服务合同终止 原物业要如何处理呢？

物业服务合同终止后，一些物业公司基于种种原因往往“赖着不走”。对此，法律怎么说呢?

物业服务合同终止后原物业应当退出服务区域

【案例】一家物业公司与一处小区业主委员会的物业服务合同到期后，基于仍想继续经营，而小区业主委员会不同意续约，遂以部分业主没有付清或没有支付物业服务费用为由拒绝撤场交接。物业公司能否以此抗辩呢?

【点评】物业公司不得以此抗辩。《民法典》第九百四十九条第一款规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款也指出：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”《物业管理条例》第三十八条第一款同样表明：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。”即只要“物业服务合同终止”，物业服务合同便丧失法律效力，原物业公司必须无条件撤场交接。至于物业费的支付，可在交接中协商或通过诉讼等解决。

物业服务合同终止后原物业拒不退出造成损失应赔偿

【案例】为继续独占一处小区的物业服务业务，一家物业公司在物业服务合同到期后一直拒绝退出服务区域、移交物业服务用房和相关设施、物业服务的必需资料等，导致其他物业管理企业无法入驻，使得小区在三个月的时间里处在无人管理状态。期间，李先生等7户业主家发生被盗。而由于监控一直被关闭且进出人员复杂，公安机关长时间未能破案。那么，李先生等能否要求原物业公司赔偿呢?

【点评】李先生等有权要求原物业公司赔偿损失。《民法典》第九百四十九条第二款、第一千一百六十五条规定：“原物业服务人违反前款规定的……造成业主损失的，应当赔偿损失。”“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。”

与之对应，原物业公司明知自己的行为会导致其他物业管理企业无法入驻，使得小区处在无人管理状态，给业主的财产造成威胁，却故意违反自身的法定义务，对业主可能出现损害疏忽大意或者轻信可以避免，即存在过错，且李先生等业主家被盗乃至公安机关长时间未能破案，均与原物业公司的行为致使小区失控有关。

物业在合同终止后拒不移交提供了服务业不得收费

【案例】一家物业公司因为服务欠佳，以至于在物业服务合同到期后，业主委员会拒绝续签服务合同并要求其撤场交接。物业公司见百般交涉未果，遂采取“霸王硬上弓”方法，即在稍加改进服务的基础上，我行我素地继续提供物业服务。那么，物业公司能否要求业主按原标准缴纳物业费用呢?

【点评】业主有权拒绝缴纳新产生的物业服务费用。《民法典》第九百四十九条第二款规定：“原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款也指出：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”

即基于物业与业主之间的物业服务合同权利义务终止后，物业公司撤场交接，决定了即使其继续提供了服务，也不得请求业主支付新产生的物业费用。但《民法典》第九百五十条规定的下列情形除外：“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。”#物业难题讨论#

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