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环京楼市残酷真相:燕郊再近,还是河北!

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  1月8号凌晨,天还没亮,

  燕郊进京方向的白庙检查站前已经排起了五公里以上的长队,而燕郊进京的各个高速公路严重拥堵......

  “进京起码得4、5个小时”。

  

  据悉,为了阻断疫情向京津扩散,河北下达了严格的命令、启动了环京检查站和进京所有路口卡点——

  “住在燕郊的北京上班族,需要在检查站出示工作单位证明、居住地证明和72小时核酸检测阴性证明便可通行。”

  

  有网友爆料,1月14日,河北廊坊北三县与北京通州之间的潮白河安装上了防护栏,并有工作人员24小时值班看护。

  

  除了感叹进京不易之外,刚刚在燕郊买了房的北京刚需们,心里一颤:

  “本来以为在低点接了盘,现在看来,今年燕郊的房价可能又要跌了。”

  蹲守在燕郊售楼处的中介们,心情也无比复杂:

  “好不容易熬到年底,来看房的客户多了一点,现在疫情这么一闹,又悬了。”

  

  河北疫情爆发后,住在燕郊的北漂们,再一次尴尬地发现——

  不管卖房人如何忽悠、不管京津冀一体化如何宣传,这里终究还是河北省的一个小镇!

  燕郊,

  一座因“炒房”而火的城市!

  燕郊,很小,从行政区划来看,它只是河北省廊坊市三河市的一个小镇。

  燕郊,环京,在地理位置上,它与廊坊市、乃至河北省相距较远,反而被被北京和天津包围,可以说是“京津的飞地”。

  燕郊,离北京很近,从地图上看,距北京首都天安门只有35公里,从燕郊开发区进入北京,只需要跨过一条直线距离几百米的潮白河。

  

  正因为特殊的位置,燕郊被河北省寄予了厚望——承接北京产业和人口转移,也成了一轮又一轮的概念“实验田。”

  早在2010年,河北省就曾邀请北京一起规划打造“环首都经济圈”、“大北京”。包括环绕北京的张家口、承德、廊坊、保定四个地级市,以及涿州市、三河市(包括燕郊)、香河县、固安县等13个县(市)。

  这是一个以河北省为主导的美好构想!

  彼时,河北省委常委、常务副省长赵勇表示,“环首都经济圈建设的总体思路,是在邻近北京将近1000公里的范围内,建设一个发展特区。”

  

  由于各方面原因,关于“首都经济圈”的发展规划最终并没有出台。

  不过那一年,北京出台了严厉的楼市调控政策,在限购政策的溢出效应+“环首都经济圈”的概念的刺激下,燕郊楼市蠢蠢欲动。

  

  概念首先带来的是楼市利好。根据国家统计局公布的最新数据,2010年1月至10月,河北商品房销售面积和销售额分别增长66.6%和78.9%,远高于全国的9.1%和17.3%。

  2010年,燕郊的房价从上涨至9000元/平,同比2009年的 3000~4000元/平的单价几乎翻倍。

  与此同时,万科、五矿、合生等众多房地产企业已然进驻燕郊、香河等城镇,开始跑马圈地。

  2011年,燕郊国家级高新区揭牌,燕郊楼市又迎来了一波热潮。为了销售楼盘,开发商还打出了“北京东——燕郊”等概念。

  

  2014年11月,燕郊房价破万了。要知道,这时北京房价也才3.5万,深圳还是2.4万,杭州只有1.7万。

  2015年,燕郊迎来“史诗”级别机遇,北京政府动迁的消息让燕郊楼市陷入疯狂,这一年燕郊房价达到15000元/平。

  然而,真正将燕郊楼市,推向疯狂的是2016年。

  这一年,北京新一轮城市规划发布,通州被确定为北京行政副中心,提出了“京津冀一体化、北三县协同发展”等概念,燕郊的房子成了投资客眼中的‘香饽饽’

  

  《北京城市总体规划(2016年-2035年)》

  当时燕郊众多楼盘打出“30分钟到国贸CBD”的广告语,更拨动了大批在北京工作的年轻人到燕郊买房。

  

  (廊坊楼盘广告)

  在各种概念诱惑下的燕郊楼市,成了投资客的天堂。

  2017年初,燕郊楼市达到了疯狂的地步,不到半年,单价从1.5万元涨到3万多。当时还有专家预测,要不了多久燕郊的房价就可以突破5万元大关。

  

  (燕郊近10年的房价变化,数据来源:环京楼市观察)

  疯狂之后,泡沫破灭

  燕郊楼价腰斩、臀斩!

  然而,正如德国的古谚语所说:“上帝欲使其灭亡,必先使其疯狂。”

  燕郊楼市的疯狂,在一纸调控令之后,戛然而止。

  2017年6月,廊坊限购政策升级:本地户籍只能拥有2套住房,外地购房客需满足当地连续3年社保或纳税证明,才能在当地购买1套新房,这一条件将无数“北漂族”及投资客拒之门外。

  

  (廊坊限购政策一览表)

  疯狂之后,泡沫破灭。

  不少楼盘从最高点3.5万元/平米,跌至1.5万/平,缩水超6成。

  很多楼盘,都打出了挥泪甩卖的广告,然而片区还有很多二手房挂盘一年多了,也无人问津。

  

  在贝壳网上,燕郊的二手挂盘量达1.6万套,均价约1.7万。

  

  比如,燕郊大盘——星河皓月,近期成交最低单价已跌破14000元/平。

  对比2017年3月33000元/平的成交价,下跌了57%。

  

  (贝壳找房app数据)

  几乎腰斩!

  残酷真相:

  燕郊离北京再近,也只是河北!

  关于燕郊楼市朱公子此前也有说过,谨慎!

  1、燕郊的本质还是一个河北一个镇,其产业、经济都不够支撑它的房价。

  在赛迪顾问县域经济研究中心编制的《2020全国百强县榜单》显示,燕郊所在的三河在全国县城中排名第三,房屋均价19437元/平方米。

  

  据公开数据显示,三河市的GDP在 2018年只有487.7亿元,不足1000亿。

  而燕郊全镇的GDP约占三河60%,约200多亿,与东莞的长安镇、贵州的茅台镇等GDP强镇还相差很大。

  虽然受到北京的人口外溢,近几年燕郊的流动人口增多(有公开数据显示120万),但缺少产业支撑依旧是“空心化”。

  2、虽然燕郊高新区虽然已经成立10年,但产业发展仍然比较缓慢,产业结构失衡。

  目前燕郊过度依赖房地产,传统产业多、新兴产业少、产业层次低,就业吸纳能力不强,人口很难留下来。

  

  3、燕郊的公共配套也很不乐观。

  燕郊的公共资源配置、服务水平、设施标准都比较落后。

  在交通方面,跨界交通问题突出,交通拥堵严重,尤其是早晚高峰时段交通秩序混乱。

  

  至于北京接驳燕郊的地铁,规划中的地铁 22号线(平谷线)已经说了很多年,目前还在环评阶段。至于通车时间,更没准儿!

  

  虽然从去年11月到12月,燕郊楼市的热度稍微有了一些回升,有些新盘卖得还不错。

  

  (2020年12月5日,位于燕郊核心区的住宅福成东尚雅苑开盘)

  然而,疫情的死灰复燃犹如一盆冷水浇灭了刚刚回暖的燕郊楼市。

  或许也会让更多人清醒地认识到环京楼市的残酷真相——

  燕郊再好,也只是北京的“睡城。

  燕郊再近,还是河北!

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