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严打学区房炒作、新盘超高认筹 官方急灭上海楼市虚火

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  每经记者:吴若凡 每经编辑:陈梦妤

  1月20日,网上流传,上海市房管局召开紧急会议,商讨对策应对最近上海楼市摇号过热情况。

  《每日经济新闻》记者获悉一份疑似会议纪要的文件显示,因传达上海市局会议精神,严控过热现象,将采取一系列措施来防止“新房认筹过热”等情况。

  流传文件中涉及的措施包括限制认筹比、禁止联合中介操纵二手房价、提高认筹比例、同一家庭同一时间只能认筹一套、摇号一周必须退筹、严审客户资格、定价需合理等。

  随后,上海市房管局相关负责人表示,目前并没有出台新的政策,仅是对原有政策的强化。针对目前销售环节中的不规范现象,要求加强管理。

  房管局:强化原有政策

  近段时间,上海“千人认筹”“刚需摇号难”等楼市现象层出不穷。

  网上流出的这份文件,展现出上海有关部门对目前楼市异常,和过热情况的关注。

  相关措施从认筹规则、新房供应、新房价格三方面同时着手,主要包括:

  1.限制认筹比例不超过3:1。

  2.项目认筹期间和房管局报备合作分销的机构,不能和中介联合操纵周边二手房价格。

  3.对于认筹过热的项目,适当提高认筹金比例,其中最有效的办法是,同一家庭,同一时间段全上海只能认筹一套,认筹金不得超过房屋总价20%。

  若为热销楼盘,适当提升认筹金比例,首套不超过35%,二套不超过70%。(时间跨度为认筹开始到摇号结束)

  4.严控开发商认筹款制度,摇完号一周内必须退筹。

  5.严格审理限购客户,开发商专人负责严格审核。

  6.预审价格严格审批,开发商定价合理参考周边楼盘价格。

  7.对于价格明显低于周边的新房,适当提高价格防止过热。

  业内人士认为,如若措施被证实且落地,将有效控认筹比,对抑制“抢房”、避免市场过于火热都有立竿见影的效果。

  业内人士:四个信号值得关注

  针对上述文件,上海市房管局相关负责人虽然表示目前并没有出台新的政策,但承认对原有政策进行了强化。

  主要为加强原有政策的执行,杜绝楼市乱象;针对目前销售环节中的不规范现象,要求加强销售环节的管理。

  从实际情况来看,上海其实已经有很多楼盘在执行这一政策,比如陆家嘴集团在浦东的几个项目,其要求客户填声明,承诺自己没有同时认筹两个项目,即“同一认筹时段内(自本项目认筹开始至摇号结果公布),认筹客户至本市其他楼盘进行认筹,本楼盘不予支持。因限额查询过程中审核不予通过的,后果由认筹客户自行承担”。

  58安居客研究分院院长张波认为,这次会议传递风向已经很明显,可以视为后续调控可能落地的“风向标”。

  “如果市场的非理性情绪没有得到有效缓解,部分区域二手房房价持续被恶意炒作,预计一季度政策‘大棒’就会随之而来。”

  张波指出,政策信号之下,市场的几个方向值得关注:

  首先,炒作新房价格将得到严厉打击。

  流传的文件措施中,很多涉及新房销售环节。虽然没有政策直接落地,但从释放出的信号来看,是正面约束了房企分批次、少量多次开盘的举动。

  尤其认筹比超过3:1,不仅项目会限价,还会限制上市,严控分期销售。

  因为房源分批小量面市,很容易给市场传递房源紧张的假象,可能导致市场预期提升,甚至造成市场恐慌情绪,影响房地产市场的平稳有序发展。

  张波认为,未来对于新盘面市的节奏,估计会有更严格的要求。

  第二,打击新房售卖中的违规和腐败现象,也值得关注。

  从流传的措施来看,开盘销售率达到90%以上的项目,要求对认购名单进行严格审核。同时要求“同一家庭同一时间段只能进行一次认筹”。摇号后更名、退房后的更名,都会限制网签。

  这些做法都能有效预防腐败,比如“茶水费”现象。

  张波指出,由于上海近两年执行严格的新房限价制度以保障房价稳定,部分板块的一二手房倒挂的确存在,这也导致新房销售环节中极易产生违规现象,私下收取“茶水费”、内部违规操作的现象有所抬头,预计这一层面的严控力度将进一步强化,一旦项目开盘中有用户举报,查处的力度和范围将会明显提升。

  第三,新房限价不会停止。

  如若按纪要的规定,2021年新房的价格,将按照小于等于区域2020年标杆项目做参考,限制价格。那么未来上海新房价格上涨会严控,购房者也无须过度担心未来房价上涨,而急于入市。

  第四,二手房市场也会受到关注,尤其是通过自媒体等渠道炒作学区房,炒作板块的行为将成为下一步打击重点。

  张波认为,不排除未来上海会出台打击乱象的更多政策。

  目前流传出的储备政策,就覆盖了规范市场和购房资格的多个层面。

  “上海房地产市场的投资需求比重并不高,更多的还是居民自住以及改善性购房消费。所以,目前上海楼市,客观上存在沉淀两、三年之久的潜在购房需求集中释放,新房主打改善性需求,二手房则全面承接刚需。但由于近段时间舆论诱导和一系列炒作现象再抬头,所以官方给予了警醒,市场应该注意。”张波直言。

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