引言
通过我们公众号最近的几篇文章，大家知道我们最近在持续研究和跟踪房地产行业。随着昨天新城控股的一根久违的大阳线，新城控股算是快速地脱离了我们的持股成本区，有一定的盈利安全垫了。在前两天的文章《不要让投资变成一件痛苦的事/对新城控股的跟进研究》中，我们分享了房地产企业财务粉饰的一个关键点-合并报表范围选择。也就是房产企业通过选择纳入合并报表的项目的范围来影响财报关键指标，达到粉饰财报的目的。
今天我们事务所财务分析师Tonlin再向大家分享一个房地产企业财务粉饰的关键点-投资性房地产公允价值变动。即：房地产企业通过商业运营房产的重新估值提高资产账面价值的同时确认当期损益（投资性房地产的公允价值变动损益）。
萌T白话：上市公司自营的商业房地产一开始是按照自建成本记录在财报上的，现在要是卖出去肯定不止账面上这点钱，于是上市公司自己给这些房地产重新估值，比自建成本多出来的部分，就当是公司挣钱了，即便公司并没有任何卖出行为。
一、房地产企业的房子们
以新城控股为例，新城控股除了卖房子，还搞商业地产（吾悦广场）。新城控股作为一个房地产开发企业，最不缺的就是房子，它所有的房产在资产负债表中分为三类记录：
1、开发的准备卖掉的房子——“存货”
房子（存货）建好了之后，所有成本都归集完成之后，就按照发生的实际成本记录在账面上，等到卖出去结转成本的时候计到营业成本中去。
2、给自己建的办公楼——“固定资产”
这些房子建好了之后，所有成本都归集完成之后，就按照发生的实际成本记录在账面上，然后每月计提固定资产折旧，账面价值逐渐减少直至消失。
3、开发的用来收租的商场——“投资性房地产”
这些商场建好了之后，也是按照建设期间发生的所有相关成本记录在账面上，但是与“固定资产”不同的是，这些房子不仅不需要计提折旧，还要在年末按照这些房产的公允价值对账面价值进行调整。
二、投资性房地产公允价值变动损益
针对上面说的商场期末调整账面价值的事情，萌T举个例子：
新城控股有一个商场刚建好的时候，按照建设成本100亿记录在资产负债表上，但是年末经过评估认为这些商场市价已经可以值150亿了，那么他就可以把账上的100亿改成150亿，同时多出来的50亿会记作新城控股的利润，即便是这个商场并没有真的被卖掉。这块利润有个会计小白一口气读不顺的高大上名字：“投资性房地产公允价值变动损益”。
有的读者会不会觉得这个很荒唐？还没卖呢，怎么就记作利润了？这是会计准则为了实现资产准确计价而做出的决定。但是为了区别于企业实际经营相关的、实实在在的利润，上述这种利润被当作利润界的二等公民：“非经常性损益”。为什么萌T把这样的利润当作是二等利润呢？至少有三个原因：
（1）从字面来理解，这样的利润（非经常性损益）不是可持续的，今年有明年不一定有，今年是盈利明年说不定还亏损，毕竟是要根据市场价格来评估，物业不好租了的时候这些商场就卖不上价钱了没准还要减值；
（2）这些利润是账面利润，在没有真的卖出去之前是不会有一分钱进账的，纯粹的纸面利润；
（3）这些利润的预估主观程度比较大，容易被操纵。不同的估值方法，不同的资产评估公司都可能给出相差甚远的估算结果，这给管理层操纵利润粉饰报表留足了空间。
那么新城控股这些年到底确认了多少这样的利润呢？萌T做了一张简图：
不看不知道，一看吓一跳，新城控股这几年间可是没少确认这种二等利润啊！2016-2019四年间新城控股确认投资性房地产公允价值变动损益合计68.51亿元，占总的归母净利润321亿的21%。其中2018年占比最高，达到26.77%。这也是新城控股被证券监管机构问询函的前一年。
那么萌T这么说是不是就是在否定新城控股的盈利质量？
三、新城控股是否在用投资性房地产公允价值变动损益进行报表粉饰？
对于这个问题其实萌T也很难回答。萌T无法去查看新城控股投资性房地产年末的估值过程，这个会有审计师来把关。而且，萌T认为这个计算过程看了意义也不是很大，因为主观性较强决定了这一块很难说对也很难说错。这就像是给股票估值，是一个很艺术的事情。
但是从常识来判断，读者你家前几年买的房子增值了吗？你家的房子买回来的市价会跟建筑成本差不多吗？显然，新城控股新建的商场当年入账后，当年或者次年价值重估有一个升值是符合常识的。甚至有的商场后续年份也能有重估的升值，当然这种可持续性更弱。至于这个升值新城控股评估的准不准，其实萌T认为可以采取如下策略忽略掉：
只关注归属母公司的扣非净利润，而不关注这块非经常损益，就不会受到这块利润的干扰了。即：手动忽略这块公允价值变动损益之后，再进行历年经营业绩的对比。
还有个好消息是，新城控股每年分红基本上是按照归母净利润的30%进行的，也就是说尽管这块非经常性损益短期收不到钱，但是它们也被作为分红利的基数了，所以作为投资者，可以更多关心后续股利发放比例是否变动。
最近找我们交流的投资者朋友越来越多，大部分都是请求我们对其投资或者看好的股票进行研究。首先，我们很感谢这些朋友对我们的认可，但我们真的无法一一满足各位的需求，深入研究和跟踪一只股票是非常耗费精力的事，我们没能力也不做随便看几眼就给出一只股票好不好的结论的事。如果你确实看好一只股票，请尽可能详细地给出你看好的逻辑和理由，如果我们看了确实感觉有吸引力，我们会放入观察池，然后抽空去研究和跟踪，并且把研究成果分享于你。
作者简介：Tonlin 男，江苏人，鹏风理财师事务所财务分析师，股票研究员。本科毕业于中国政法大学，上海财经大学财务管理硕士，会计师职称，中国注册会计师(cpa)持证会员。个人兴趣领域：资本市场的财务舞弊及财务报表分析。
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