千万别碰！福州这几类的小区！没啥升值潜力！

　　我们知道楼市总是残酷而真实，就像股市里，有人赚钱就一定有韭菜在亏钱，不是所有的房子买到都能保值或是升值。

　　所谓“前事不忘，后事之师”，今天我们就从前人已有的经验中，总结那些买到大概率是在做亏本生意的房产，能不碰就别碰。

　　我们来看看这些房地产，是不是经常有营销人员给我们打电话：

　　第一，郊区景观豪宅！拥有一套“面朝大海，春暖花开”的住宅，曾是多少人心中的白月光，可时至今日，在遍地景观房收割市场过后，你会发现这些白月光不值得。我们看看闽侯一些豪宅二手房：

　　我们发现这类豪宅上涨难的问题在于，虽然把持了好景观，但地理位置欠佳，距离主城区较远，周边生活配套不足，还没有优质的学位和商业配套捆绑，并且豪宅产品的市场流动性，本就远不如普通的刚需改善产品，如此一来便更是有价无市，难有上涨空间。

　　
第二，片区内的错配小区。我们知道在普通小区内的大户型，单价往往不如小户型，特别是刚需楼盘，一套大户型的总价可能仅仅比小户型高出50%左右的价格，但面积却多出一倍，

　　可即便如此，这类的大户型产品还是会面临很长时间的转手周期。这其中的关键就是因为它处于刚需楼盘内，对于几千块的价差都可能跟你锱铢必较的刚需人群来说，让刚需上车这些大户型来说真的有难度。

　　还有刚需片区的豪宅项目，也是同理，有钱人不会只为了项目品质，而不顾及小区周边是不是还有农民房厂房，商业配套只有普通平价商超，根本满足不了这类业主的消费层级。

　　反过来说，改善和豪宅片区里的刚需产品也一样，在人们舍得花钱追求舒适度的区域内，紧凑实用的刚需小户型可入不了这类人群的眼，而刚需在考虑性价比方面，又拒绝为这种产品的价格买单。

　　到头来还是那句，穷人买不起富人看不上。所以这样的错配产品转手都难，指望买了它有很好的涨幅怕是更难。

　　第三，高容积率的旅居项目，这里我们提一下泰禾厦门湾，旅居旅居除了走走看看外，还绕不开一个住，因此还要看必要的生活配套是不是齐全。

　　很遗憾这里并不具备。而且由于盘子太大，现在都快烂尾。这种楼盘即使未来交房，

　　没有社区配套、供应量大，单就这两点，已经注定了这样的小区难以上涨。在福州这种类似的旅居楼盘很多，住不出便利度也住不出房价涨幅，甚至还要割肉出让，最终为开发商接盘，所以真的不要头脑一热买在这种小区。

　　第四，商住混居小区，这类小区也是各类城市都普遍存在的，并且不少商住混居小区还坐落在不错的地段。但在人们越来越重视私密度和舒适度的今天，这类小区注定会衰落以及被日益淘汰，并且从环境状况来看，这类产品都不是个好的投资品，未来涨幅大概率也不会跑赢同片区的其他住宅小区。在五四路上面，我们已经发现这种产品即使是学区房也卖不出好价钱，比如华城国际等商办混合住宅。第五，超大社区和独栋小区。福州现在大社区已经越来越少，大社区多存在于较为偏远的郊区，因此在通勤距离和时间上也不够友好，这些问题导致社区房价波动较大。而且大社区就好像一个城镇一样，人流复杂多变，社区管理比较难。而且大社区很难忘成立业委会，比如金辉淮安半岛二期的业主们小区有四千多户，怎么成立？还独栋单体楼小区缺点是没有社区生活、毫无居住体验”，这类小区在外部配套比如学区、交通方面可能有一定优势，但在内部的社区环境、停车位、物业方面就比较一言难尽，因此居住舒适度上会大打折扣，除了一些有利因素加持的的项目（学区房）外，大多数单体楼小区的房价走势都与同片区的周边项目有不小的价差，房价走势往往也不能够跟随大市波动。