前海新盘二选一！龙光、天健谁更胜一筹

1月19日，前海龙光、天健两大热盘同时启动，推出1430套住宅。

值得关注的是，龙光前海天境、天健悦桂府均在“i深圳”进行购房意向登记，根据“i深圳”提示，两项目只能选择一个进行登记。

登记时间方面，两个项目都是19日-21日止，每天9-18时，而且还特别提示购房人，如违反购房政策，弄虚作假，伪造、变造证明资料，不如实填报的，一经查实，将会承担以下后果，包括：

记入诚信档案，由相关部门予以联合惩戒；
五年内禁止使用购房意向登记系统；
交给开发商的定金，可能会因违约被开发商没收。

前海龙光、天健选择同一时间入市并非偶然，二选一可以起到分流作用，避免扎堆认筹，但与此同时也更加考验购房者的判断，龙光和天健，哪个更值得选择。

接下来我们从几个不同的维度对前海龙光和天健做出对比分析：

一、地段——天健占优

影响房产升值最重要的因素就是地段，龙光和天健虽然都处于前海，但在地段上还是有很大差别。

关于两个楼盘的地段，第一眼看上去，龙光位于前海的中心位置，而天健位于前海的北部边缘地带，很多人直接判断龙光的地段优于天健，其实这是不准确的。

地段的优劣对于一个尚未开发成熟的新区来说，最有价值的判断依据还是规划。

天健位于桂湾片区，其功能定位是金融服务业商务服务业，其发展目标是以人为本和宜居宜业。

发展目标：以人为本、宜居宜业、保持24小时活力的国际金融城。 功能定位：重点发展金融服务业和商务服务业，吸引金融企业总部、金融科技领军型企业集聚，建设具有示范效应的国际金融科技中心和全球总部中心。

根据最新的前海法定图则来看，天健项目所在的桂湾片区的居住氛围是最好的。

黄色的是居住用地，红色的是商业用地，紫色的是教育用地，绿色的是公园绿地。

桂湾的居住用地占比是前海三个片区中最大最集中的，而且商业用地占比也很大，产业用地占比不高，中间点缀5块教育用地，整个片区被公园绿地环绕渗透，是前海居住氛围最好，商业配套最强的片区。

龙光位于前湾片区，其功能定位虽然也涵盖居住，但更倾向于文化、体育、医疗等公共服务功能。

发展目标：打造前湾片区成为功能复合、宜居宜业、充满活力的科技研发中心和文化创意集聚区。 功能定位：重点发展商务、研发创新、科技及信息服务等生产性服务业以及教育、医疗、文化、体育等公共服务功能，建设科技研发中心和文化创意集聚区。

前湾片区黄色的居住用地、红色的商业用地、蓝色的供应设施用地各占一定的比例，但没有像桂湾那样连成大片的居住用地，很多住宅用地是孤立的存在于产业用地中间，在居住氛围上要弱于桂湾。

值得注意的是，龙光项目东南侧巨大的蓝色地块，是前湾十二单元、十三单元，两个单元内部规划有污水处理厂、污水泵站、垃圾转运站、公共厕所等，可能会对居住舒适性造成一定影响。

二、交通——龙光占优

交通方面，龙光项目为地铁5号线前海公园站上盖。

（前湾地块邻近前湾公园站A出口，是绝对的5号线地铁上盖）

天健项目距离前海湾站和鲤鱼门站均在1km左右，天健的轨道交通确实是一个减分项。

三、产品——龙光占优

首先，单从项目的数据就能看出来，龙光的产品更有优势。

天健前海项目占地9412.25㎡，建设面积67200㎡，包括住宅6万㎡（含物业管理用房及6000㎡人才住房），商业4000㎡，以及9班幼儿园等，规划配建车位628个。

地块面积比较小，占地面积不到1万平方米，而且容积率高达7.13，这个容积率甚至比肩深圳市面的部分公寓产品，势必会影响居住的舒适度，而且项目配建车位仅628个，按照90平方米占比总建筑面积和总套数的70%计算。天健项目的车位比可能会比较紧张。

龙光占地3.17万㎡，容积率5.78，总建筑面积18.36万㎡，包括住宅16.46万㎡（含340㎡物业服务用房及不少于16450㎡只租不售人才房），商业1万㎡，以及18班幼儿园等，规划配建车位1850个。

其次，户型设计上龙光也略占优势。

龙光的主力户型为108-121㎡三房、138-140㎡四房，一栋的1、2单元属于西南朝向，而且看前湾公园，视野和朝向都不错，其中1单元A1——141㎡户型是南北通透。二栋1、2单元属于东北朝向，看桂湾金融中心，朝向一般但视野开阔。三栋正南朝向，A3、A4约140平米大户型南北通透。

相比于龙光，天健的户型设计比较中规中矩，没有景观和通透性方面的亮点。而且龙光一次性推出1003套住宅，天健一次性推出427套住宅，在户型空间和社保年限要求上，龙光的选择更多，中签率相对要高一些。

四、价格——天健占优

龙光天境住宅建面约107-146㎡，均价约11.2万/㎡，单价区间在10.2-12.1万/㎡，总价区间在1153-1743万/套。

天健悦桂府住宅建面约115-162㎡，均价约10.3万/㎡，单价区间在9-12.2万/㎡，总价区间在1068-1973万/套。

加上装修费，同面积段天健差不多比龙光便宜100万左右，购房最大的限制因素还是资金，同样是前海的住宅项目，天健的价格更低，意味着性价比更高，未来的收益率也更好。

五、学校——仍存在不确定性

龙光暂时没有看到优质公立学校。项目西北侧有一个前海哈罗国际学校；东南侧地块是教育用地，但目前尚未确定是什么学校。

天健所在的前海三单元，规划有一所九年一贯制学校，未来能否引入名校也是一个未知数。

因此在教育层面，未来龙光、天健两个项目各自引入什么学校，很可能成为两个项目最终的胜负手，现阶段天健的九年一贯制公立学校确定性更强。

总结

通过五个层面的对比，总体看下来天健是略占优势的，购房首要看还是地段，天健所在的桂湾片区产业规划和宅地分布具有天然的优势，更容易形成豪宅片区和圈层文化，而且前海扩容宝安中心，天健所在地区并不算是前海的边缘地带，反而是中心地带。

得

对于购房者来说，如果偏向于投资，天健悦桂府价格低，地段好，学校更具有确定性，可以作为首选；如果偏向于改善，龙光产品密度低，景观好，近地铁，户型选择多，可以作为首选。