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时隔三年,上海楼市越来越火,而郑州却逐步降温,什么原因?

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  文/子木

  近期,上海、郑州两大城市齐登楼市热搜。

  但两者命运截然相反。

  上海,房价一日三涨,抢房摇号,坊间热谈;

  而郑州,开发商“不降价联盟”瓦解,满地狼藉,坊间笑谈。

  这两个城市都是城市群核心,在房价周期机理上也十分相似,但为什么在2021年却各奔东西?

  接下来子木帮你深入剖析,最真诚的买房建议。

  1

  在上一轮房价周期中,上海和郑州,先后分别带领长三角和中原城市群,进入全国房价第一梯队。

  涨势凶猛,叹为观止。

  基本演绎了全国楼市的模版式行情:

  买房人排队冲进售楼处抢房,二手房业主坐地起价,楼王层出不穷,菜场大妈津津乐道。

  而后,在2017年,两大城市分别被调控大手“强摁”在了地上。

  沪九条出现,要求本地两套,外地一套,而且外地人想买房需要5年社保+已婚,调控力度甚至超越标杆城市北京。

  这也意味着,上海炒房通道被彻底封死。

  郑州也很难,经历了三轮递进式调控,而且在2017年,房贷利率上浮了30%,基本成为当时全国房贷利率最高的城市。

  然而,现在上海又回到了当年的高光时刻。

  

  这是上海2020年二手房成交量趋势,我们可以看到,2020年9月份二手成交破了3万套,12月更有突破4万套之势,二手房价跳涨,新房抢购再现。

  而同样调控回落了3年时间的郑州,却陷入困境。

  我看了一眼成交,2020年郑州商品房成交量同比去年下降了26%,公寓更惨,下跌了59%。

  

  (来源:贝壳研究院)

  尤其前几年热炒的绿博新区,极其惨烈,万科一个叫兰乔圣菲的盘,毛坯房从1.2万/平米直接降到7500元/平米,最近推出特价房,价格低至6300元/平米。

  刷新绿博底价纪录。

  之前郑州市场上有一个神奇的组织,叫“不降价联盟”。

  开发商们主张不降价来抵抗房价下行周期,而且还受到了政府有关部门的支持。

  然而凄惨的是,这个联盟现在已经瓦解了。因为一些小的房企根本抵御不住冷市冲击,纷纷逃离,降价打折,以求自救。

  从2020年10月份开始,郑州市场出现首付分期、买房送车位、送物业费、送家电等花式营销,甚至还出现了零首付的怪象。

  2

  分析完现象,我们理应找到这两个城市房价走势的底层逻辑。

  上海房价上涨,总结为四点:

  1、2020年,放水大年,上海吸入大量资金,居民购买力极速攀升。

  2、房贷利率太低,基本处于全国最低水平。

  3、史上最大力度的拆迁。

  4、供给不足。

  第1-3点之前解释过,今天不说,着重说一下第4点。

  调控的这几年,上海楼市虽然不温不火,但成交依旧不逊于其他城市,毕竟2400多万人口在那摆着。

  然而上海政府一直保持“中性”土地供应策略,房屋库存紧绷,今年突然上升的购房需求像洪水般冲垮了“供应大坝”。

  大坝决堤,供需失衡,房价应声上涨。

  最新数据显示,上海内中环的供需比已经到了近十年内的最低水平,房子卖一套少一套。

  我们再来看郑州。

  郑州虽然贵为中原城市群核心,但相对于北上广深、甚至杭州成都等强二线城市,吸金能力薄弱,放水大年,居民收入的增长速度跟不上大势。

  其次房贷利率这两年没怎么降过,仍处于全国高位。

  去年国庆期间,我找人调研郑州楼盘,首套房贷利率基本在5.63%左右,大概加了98个基点,处于全国前20队列。

  最重要的是,郑州供应是真的“猛”!

  贝壳统计,郑州商品房现在去化周期为27.38月,约为2.2年,公寓和商铺都在8年以上。

  而且据当地一家机构统计,郑州还有约60万套房的土地被出让,按照一年20多万套的出货量,靠当下市场购买力,消化极其漫长。

  

  其次郑州还有大量城中村,据规划,接下来5600万平的城中村将会被改造出租,极大分流了居住需求,这也是郑州楼市面临很严峻的问题。

  2021年,大郑州房价被大供应彻底击垮了。

  所以,无论是需求端还是供给侧,郑州都无法跟上海相提并论,这导致调控三年后的今天,两个城市站在了不同的分叉路口。

  3

  那么这两个城市的购房者如何做决策呢?

  想买上海房的赶紧上车,因为2020年成交翘尾,2021年小阳春的行情会更热,现在已经憋不住,出现了量价齐涨的现象。

  而且上海这轮行情,政府是不会管控的。

  因为当下政策已经非常严苛了,没什么调控空间,而且房价都是实打实地由刚需买起来的。

  最大的可能性,也就是上调房贷利率,对冲楼市热度。

  所以,越往后,购房成本越高。

  不过上海是个大分化市场,2020年没有普涨,2021年也不大可能。买房尽量往核心买,郊区增长性不高。

  对于郑州来讲,2020很惨,年底也没有翘尾行情,理论上2021年不会出现小阳春行情了,所以不用着急买房,大家继续等就可以。

  开发商一旦开始打折放量,相当于打开了洪水阀门,房价还会继续回调,直至让供需杠杆得以平衡。

  其实按照常规预测,郑州2021年就能见底,隔壁同实力的合肥现在已经有了苗头。

  可没想到,政府竟下这么大的决心,压房价。

  我猜测,郑州之所以采用强供应策略,应该是想学长沙,让更多的年轻人进来发展经济。

  毕竟,大郑州啥都不缺,唯独缺人才。

  这对于郑州刚需来说,无疑是最大的利好,“房价可以等等你了”。

  最后我再总结一下:

  市场一切活动,最终都会归结为“供需”。

  两大因素此消彼长。

  需求方面,大家首先要关注调控周期。

  如果一个城市调控三年之上,且这三年没有任何行情,那么积蓄的购买力很容易成为新一轮房价的起因。

  其次,要注意城市能级,2020年,放水大年,一线城市吃肉,二线喝汤,三四线就是剩菜,五六线就是残渣。

  所以你会看到,2021年首先有房价行情的,就是前两年未大涨的一线城市。

  除此之外,要关注供应端。

  如果供应太大,再多的需求都会被稀释,房价起不来。长沙和重庆调控大法的秘诀就在于此。

  大家可以根据这个思路,自己找数据做分析。

  有人说,这些数据实在找不到,那么子木再送给你四个字:

  “翘尾行情”。

  现在基本所有城市2020年的成交数据都出台了,好好研究2020年“年尾”的数据,这将是2021年楼市最有力的信号。

  只要出现“二手房成交量连续三个月上涨”的翘尾行情,相信我,不用思考,直接上车。

  如果连成交数据都找不到的,那你只能等我了,子木接下来会帮大家整理出来,陆续分析预警。

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