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深圳房产可买下半个美国?泡沫要破了吗?

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  有人说深圳的房产总市值可以买下半个美国。

  也有人说深圳房产总市值达到我国2019年GDP总量的四分之一。

  

  

  同样的套路,最后的结论就是,深圳房价……全都是泡沫。

  想当年东京泡沫最顶峰时,可以买下整个美国,深圳这个阶段是不是也快到破裂的时候了?

  你想多了!

  我们泡沫破不破裂,其实不是拿跟美国市值相比作为参照物的,而且日本当年如果不是强行加息刺破泡沫,也许不会硬着陆。

  我们的楼市并非没有泡沫,只是我们有聪明的政府调控,这些手段的好处就是可以人为控制泡沫被刺破,从而避免房地产硬着陆。

  涨涨停停,就像爬楼梯一样,让泡沫在调控的时间和空间中逐渐被消化掉,房价为什么涨,有货币增发的因素,也有城镇化未结束的基本面支撑,所以这就是为什么中国房地产牛市能走这么长的原因。

  

  其实要算深圳房地产总市值,一点都不难。

  我们先来看看深圳有多少房子,在深圳特区40年的时候,官方公布一组住房数据:

  截至2020年初,全市住房总量增加至约1082万套(间),户均套数达到约1.13套(间),人均住房面积达到27平方米。

  而在2018年的时候,房博会曾经公布出一组深圳住房结构的数据:

  最贵的商品住宅只有189万套左右,保障房43万套,单位自建房55万套,城中村住房510万套,工业区配套宿舍183万套,其他类型的大约93万套。

  

  商品住宅我们算平均100平米/套(实际也没这么多),另外根据中国房价行情网显示,2020年12月份深圳二手房均价为81757每平方米!

  可以简单得出

  1890000*100*81757=154520,0000,0000

  大概就是15万亿左右,我估摸着造谣者数学不大好,看多了一个零吧。

  而城中村的市值也能算,根据深圳过往的资料,城中村自建房平均套内面积40平米,均价一般为商品房的1/3=24527元。

  由此得出

  5070000*40*24527=49740,7560,0000

  不超过5万亿。

  其余的保障房+工业宿舍+公寓+单位自建房也不会超过商品房的价值,就估算到10万亿吧。

  上面讲的是住房,没有包含商业地产,比如写字楼和商场这些,但这些数据也不难找到。

  

  根据中原工商铺整理的数据,截止到2020年,深圳商业存量面积为8500万平方米,而商业地产分为商铺和写字楼,取一个平均价格:85176元。

  

  也就是85000000*85176=72399,6000,0000

  大概7万亿。

  所以深圳房产总值15万亿+5万亿+10万亿+7万亿=37万亿。

  也许会有算漏,比如一些工业厂房什么的,我再加个5万亿,深圳不动产总值也不会超过50万亿。

  胡说八道也是要带点脑子。

  还有人拿国内生产总值来和房价相比,比如2019年中国的国民生产总值99.1万亿,深圳的房产总值是其三分之一/四分之一。

  首先这样的比较是毫无疑义的,一个是生产总值,一个是城市的不动产市值。

  下图是2018年全国各大城市的房产市值统计,这个排名其实和各大城市综合实力排名相似,即便过了两年,相信这个排名的顺序变化也不大。

  

  造谣者单纯把深圳拎出来对比估计就是为了吸引眼球吧。

  

  在过去的一年里,我们都知道,深圳的房价涨势喜人。

  在刚刚过去的统计局数据里,2020年深圳新房涨幅4.1%,二手房涨幅14.2%,成为一线城市中唯一超过10%涨幅的城市。

  

  深圳限购后资金逐渐北移,现在上海有多火,各种跳价、反价和年初的深圳相比有过之而无不及。

  所以如果明年出现“上海房产市值超过去年中国国内生产总值”这样的新闻也不出奇了。

  上海也好,深圳也好,房子之所以值钱,并不因为房子本身的价值,是因为这些房子位于深圳,所以值钱的是深圳。

  深圳干了40年,从一个小渔村晋升为一线城市,达到了40~50万亿的总身价,你说有泡沫吗?

  可这个泡沫到底该怎么衡量呢?现在货币宽松,大家都喜欢用杠杆买房,深圳的存款全国一二线城市里倒数第一。是因为深圳年轻人多,大家对未来收入增长预期高,所以喜欢最大限度贷款,喜欢用杠杆,也很正常。

  如果说突然调控收紧,信贷紧缩,加息,我相信对于深圳这样的城市,房价马上就会跌。但如果不调控,信贷宽松,对深圳来说,就没多大影响。

  深圳12月份金融机构本外币存款余额101897.31亿元,同比增长21.4%,是中国第四个超十万亿存款的城市。

  

  资金是最聪明的,一座城市到底值不值钱,看资金的流向便可窥探一二。

  

  来源:刘晓博说财经

  上图可以看到,汇聚的资金量超十万亿且增长速度快的仅有深圳一家,而杭州增长率高达23%,大有赶超广州之势,是新一线城市中最靓的仔。

  如果城市汇聚资金量大,增长速度超过货币发行的速度,这座城市的楼市行情基本不会太差,比如深圳上海杭州广州南京宁波等。

  但本外币资金增长速度慢,相对的楼市表现横盘甚至下行,比如重庆天津郑州这些城市,也就是说这些城市的吸金能力相对较弱。

  不过总的来说,一线城市家底厚,又有源源不断的资金流入,这样的城市即便有泡沫也能慢慢消化掉。

  每当行情好转,市场不乏唱空的声音,这我也能理解,房价不是跌就是涨,中间最多来一个横盘,随便猜,总有三分之一的概率猜对!

  但说实在的,有没有泡沫这个只有等破灭了才知道,但不要轻易说泡沫要破裂,否则你裤子都会亏掉。

  看空和看多我都非常谨慎,查询各种有效的数据、实地调研、采访当地的中介、开发商等,才能判断出来。

  我的预测是对是错,时间自会判断,起码目前大概率都是对的,所以我才有底气和大家谈买房这件事。

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