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如果2021郑州房价大涨,当下应该重点关注哪里?

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  撰文:佩奇 美编:小刀 校对:紫藤

  ——1——

  外面热,郑州冷?

  一线城市不仅是全国就业、人才的聚集地,更是全国房价涨跌的风向标。

  深圳核心区的宝安中心区、南山核心区的平均涨幅已经超过郑州2016年;环深的惠州、东莞,甚至是珠江口西侧的珠海、中山等城市的楼市均相当火热。

  长江入海口的上海,最近更是出现宁愿双倍赔付违约金也要毁约的奇葩现象。

  新房万人摇,学区房疯涨,二手房一周能涨几百万,就连被地产圈诟病的老破小也出现了无房开卖的状况。

  据相关机构的统计,最近1-2个月,上海的平均涨幅已经逼近20%,1月初上海内环三个单价10万+的楼盘,开盘即售罄,总货值高达126亿。


  ▲数据来源:居者

  反观近些年被持续唱衰的北方楼市,似乎一语成谶,但北京楼市却如同隆冬一枝梅,二手房成交量稳中上升。

  西城区受制于多校划片的政策,原本坚实的西城购买力开始逐步转向海淀,海淀学区房成为全京城最火爆的通货。

  近年来似乎落寞的广州,也正处在上涨通道当中,比如天河中心、黄埔科学城、黄埔鱼珠,番禺万博等板块涨幅普遍超过20%。

  如果按照这个逻辑发展,普涨将从一线蔓延至强二线,再到省会、普通二线城市,郑州在未来2-3年一定也将迎来属于自己的行情。

  对于没有一线房票、资金体量不够或者各方面原因立足于郑州的购房者而言,郑州就是最好的选择,不论是自住还是投资,如果知道2021郑州可能迎来一波行情,那么当下应该买哪里的房子?

  ——2——

  郑州楼市现状

  相对温和的郑州楼市当中,湖水表面相对平静,但是湖面之下同样在暗流涌动。

  作为郑州学区房的“青藏高原”,文化路与农业路周边一直是郑州中产以及重视教育的家庭愿意重金砸向的区域。

  文化路一小、省实验中学、省实验文博学校、农科路小学、郑州九中等众多质量上乘的学校都聚集在这周边,加上相对便利的交通,国贸360、正弘城等城市新兴的商业综合体。

  花园路、农业路、东风路、文化路围合的区域成为郑州房价的“晴雨表”,扎堆的中介门店成为最好的佐证。

  能上文化路一小+省实验中学的学位房英地天骄华庭,作为片区内少有的二手次新房社区,不论是单价还是成交量或是成交周期一直引领区域,学位的名额可以随着房产买卖变更给买家,在相对横盘的2020年,如今成交价仍旧维持在2.8万/㎡以上,涨幅不明显,但是足够稳。


  ▲英地天骄华庭部分成交截图

  同样的情况还发生在片区内的正弘数码公寓,因为总价低,公寓产品,住宅内核,是许多家庭在片区内退而求其次的选择,划片文二+省实验的学区,成交周期和成交量均是片区内前几。

  在高新区,金科城一期的二手房成交价也在傲视同时期的楼盘,因为郑州中学的加持,目前金科城一期二手房已经普遍越过1.5万/㎡,部分优质高层毛坯房源价格在1.7-1.8万/㎡。

  更重要的是,成交周期不用像其他小区一样拉至3-6个月,金科城一期部分房源成交周期基本就在一周之内。

  对比同时期开盘且价格相差无几的象湖壹号一期,明显金科城的学校优势更加凸显。


  ▲金科城一期二手房成交部分截图

  二手优质学区房有起势的风向,但是尚且不局别燎原之势,郑州大量的二手房成交量仍旧处于相对萎靡的状况,大量门店的经纪人在2020年的主要业务是维持在新房销售方面,二手房少有人问津。

  特别是疫情过后,二手房市场进一步趋冷,而如今更多的经纪人把目光锁定在新房分销上,二手房交易不管对于门店还是个人来讲,顶多算是“副业”。

  一般情况下,二手房滞销多由于新房与二手房价格倒挂,大家开始抢购二手房,但是郑州基本没有倒挂的现象,二手房行情不好是纯粹的市场选择和市场行为。

  如今的郑州市场,更多的是新房平销,二手学区房稳健缓涨、普通二手房没有明显行情。

  而这样的现象,像极了2014-2015年的郑州,新房市场整体惨淡,二手房行情没有好转,但2016年却迎来了郑州楼市20年来仅有的一次超级大牛市。

  ——3——

  2021郑州楼市的可能性

  二手房行情更像是一个口哨或者指示,对于大部分购房者而言,更多的重心仍旧是新房市场,如果2021年郑州二手房市场开始普遍回暖,那购房者又到了一个即便是借钱也要买房的时间段。

  回顾2016年,郑州楼市最先兴起的区域,在2021年的当下,仍旧是郑州二手房行情的硬通货。

  就如同深圳,地段越好的越贵,越贵的涨幅越高,涨幅越高的回调越小;地段越差的越便宜,越便宜的涨幅越低,涨幅越低的回调反而更多。


  以上逻辑,在郑州同样适用,但部分学区房不在以上行情之中。

  在2016年之前,北龙湖这个超级大IP在郑州楼市的影响力尚且有限,且部分规划尚不明确,同样也没有大量的土拍和花样百出的地王,以高铁站为核心的高铁站西广场是郑州楼市行情的领头羊。

  海马公园3期、5期、建业天筑、鑫苑鑫城、华启金悦府、英地金台府邸等高铁站西广场的新房都实现至少1万/㎡以上的增量,且在郑州楼市滞涨的2017-2021年,没有出现大规模的价格回调。

  随即,金水北区、惠济区文化路以东、市区老三环、管南部分楼盘开始跟涨,之后就是郑州剩余区域的跟涨和蔓延,但是之后价格首先开始出现滑落的也是这些区域。

  回归到2020年,郑州楼市出现了“主城上涨,外围普遍下滑”这样泾渭分明的楼市行情,更在过去几年出现了北龙湖这个超级大IP,分化在未来数年都将是郑州楼市行情的主旋律。


  ▲郑州中心城区范围

  立足于当下的郑州楼市,应该怎样选择?佩奇认为应该会有以下大致走势:

  资金量足够自然应该选择北龙湖腹地,未来至少15年,没有哪个区域能和北龙湖掰手腕,一个都没有;资金稍逊可以选择北龙湖北岸。

  金水北区+惠济大北区四环之内,文化路以东的部分,是大部分购房者可以重点关注的地段

  2021年,越秀路砦项目、保利海德公园后期、碧桂园天麓后期、建业花园里后期地块等项目都可以重点关注。

  郑州主城区三环内的改善盘、刚改盘仍旧是保值增值、地缘客户的首选,特别是金水核心区、中原核心区的品质项目

  管南新区、常西湖新区等库存比较大的区域很难在短期内实现大的突破,两者能维持当下的价格或者略有500-1000元/㎡的涨幅,应该是大概率事件。

  白沙组团会有零星的几个项目入市,与当下的新房存量住宅同时去化,房价有望稳中微涨。

  二七新区可售住宅供应量不大,2021年的主力将会是鑫苑、万科等开发商位于南四环外的项目。

  外围组团的郑州,也就是荥阳、新郑、中牟等区域,维持现状可能性较大,不会再比2020年差了。

  涨价不是目的,涨价之后不回落才是目的,滥竽充数的辣鸡房产不仅占名额,更是在行情回落之后原形毕露。

  能够在涨价后,不回落或者稍有回落,才是能够抵御市场波动和通胀的优质资产,才是维护资产安全的压舱石。


  综合以上论据,佩奇能够实现长期保值、增值的选房原则有几个:

  1、本身就是城市核心,比如东三环以西的郑东新区。

  2、距离目前城市核心区3-5公里之内,地铁相连,比如金水北、惠济东、白沙西。

  3、区域性的就业中心,比如高新区科学大道以北、西四环以东;比如经开区八大街沿线等。

  4、各区域的核心地段,比如金水紫荆山周边、花园路沿线;中原市政府、绿城广场周边;管城航海广场周边;二七古玩城周边、大学路沿线。

  5、郑州楼市未来将持续“分化”,闭着眼买房就能挣钱的时代已经过去,买对房才能挣钱的时代已经到来。

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