上海楼市：有房票、有首付，建议及时上车，不要犹豫！

提问：成哥您好！我们是外地人，但孩子毕业在上海落户了，还没有结婚。我手里有600万，愿意以孩子的名义给他买套房，孩子在浦东内环中心上班，建议买哪个地段的房子合适？买2室还是1室的呢？另外老家有2套房，总价值250万。

回答：在一线城市买房置业，只要有房票、有首付，就及时上车，不要犹豫；已经上车了，想置换更好的房子，就先买后卖，防止踏空。子弹600，有购房资格，买上海非常正确，没有任何问题，而且今年时机还不错。上海如果要买的话，要立刻就买。上海的行情已经开始启动了，局部板块已经开涨了，尽量买2室。浦东内环，一个是浦明路一带，世茂滨江、江临天下，另一个是源深板块，陆家嘴花园，第三个是联洋，联洋花园。这些都比较适合自住。上海投资买房推荐及建议详见内部！

提问：成哥好，坐标上海青浦区，上海本地人，名下有一联排别墅200平米，已还完贷款。儿子大二刚满20周岁，想给儿子买一房备用。现在有250万现金，买房的选择有：1.青浦区的万达茂商业地铁17号线那边的首创和东渡悦来城；2.东渡悦来城有90平米和124平米的工程抵押房；3，葛洲坝玉兰花园一期的二手房和二期的大面积135平米的房子。4，投资东渡悦来城的商铺。不知道该买哪个地方？是动用儿子的首套房贷还是用我们夫妻的二套房？还是等儿子大学毕业后再买？

回答：1，3里面选一个，2、4是坑。其实1、3我都看不上，你儿子买了大概率将来也会置换，不过你的情况比较特殊，因为你本来就在青浦发展，所以买在青浦远郊是可以有联动效应的。如果一定要买，我觉得3更好一点，毕竟绿城还是有些口碑的，居住品质更好。买的话不要用你儿子首套资格，方便他未来置换。具体更详细的分析详见内部！

提问：成哥，前滩楼盘现在可以入吗？楼盘东方惠礼，都说前滩发展会不错。因为有可能会对口华师附中，也是一个最大考虑因素。但是经济影响，也不知道是否现在是最佳时机？还是等疫情明朗再看看？想问问，是否投资学区房会更保值？前滩新房小户型是否可以入？东方慧礼距离华二比其他楼盘偏远，还是等等其他楼盘的小户型？也是特纠结。我们是二套投资的 ，是否有其他板块推荐？

回答：前滩，是近几年来，我最看好的上海升值性最强的三板块之一，其他两个板块，分别是大虹桥商务区和张江科学城。前滩，区位很好，整体规划开发，具有商务区的定位，功能与配套很好，当然也包括优质学区华二附中，细分小区，影响因素主要是距地铁站的距离，以及商业配套。

东方惠礼，离地铁站800米，有点尴尬，步行得15分钟，不能算地铁房了；尚峰名邸、三湘印象名邸、格力等那个地点，距地铁站1.2公里左右，就更不能算地铁房了；华唐名邸距地铁站400多米，这个距离步行可以。商业配套，主要集中于济阳路西侧，也即前滩商务区的东部。格力所在的九宫格那个区域，距商业最远。

东方惠礼均价9.2万，应存在15%左右的差价。当前可以参与认筹，具有投资价值。其他板块，如大虹桥，多数新盘，基本没什么限价，没有价差。比如，万科天空之城，区位很好，地铁边上，我很看好长线升值性。但当前没有价差。现在是时机，可以考虑上车东方惠礼。上海买房价值高的板块及楼盘推荐详见内部！

提问：如果负债率已经60%，纯投资的话，目前应该不是买入深圳上海的最好时机吧？现在要是买入，比如500万的房子，一年利息就要30万至少，横盘两年就60万没了，所以，高杠杆、纯投资的话，买上海深圳的还需要再等等对吗？

回答：杠杆过高的确不建议继续买入，建议维持在一个比较安全的风险值上； 负债率60%算不算高并不是固定的，要看你的现金流能力而定，如果现金流稳定、充足，也是没问题的。

提问：成哥，你好！自住唐镇，想再投资一套，预算500万，哪个板块或小区比较合适？中介一直推荐大虹桥板块或浦东祝桥2040，买房现在能上车吗？

回答：上车时机可以了。上海楼市2017 - 2018年降温明显， 2019年量增价稳，今年以来量大增价小涨，近期无调控新政出台，则下半年仍看小涨节奏。长线，有上海房票，做资产配置，作为普通百姓，买房是最佳选项。500万预算，大虹桥板块是首选。浦东祝桥离市中心太远，升值性不会太强。只有一个小利好，邻近规划中的浦东火车站，此站容量小于虹桥火车站，但也不算小。问题是，这里没有商务区，没有产业聚集，没有向外辐射腹地，其房地产价值远不及大虹桥。大虹桥，可关注近商务区或近地铁线的新房与次新房，单价5 - 6万的可选小区有多个，具体投资价值高的楼盘推荐详见内部！

提问：成哥好，首次买房需要考虑升值吗？

回答：对于考虑房子能否升值这一点，也是很容易被一些买房者忽略，尤其是初次买房的，说我就是自住，不想炒房，不需要考虑升值，升值其实跟炒房无关，但其实不是这样。即使让你花小的代价，解决住的问题，但是让你错失了升值的机会，不能自由交易，是不值得的。房子是一个家庭重要的资产，未来还很长，有很多不确定因素，一定要选升值潜力大，能变现的。具体更多分析详见内部文章！

提问：成哥你好，坐标上海，刚拿到房票，首房首贷，自住➕投资。总预算控制在600w以内，现在工作的地方在徐汇万科中心，您对房子选购的位置以及买什么样的房子有什么建议吗？我们今年打算要宝宝，现阶段购房需要多考虑孩子上学的问题吗？看了龙漕路地铁站附近的房子，交通很方便，但是预算只能买房龄很老的房子，不是很喜欢那边的居住环境。今天去前滩看天地苑和华城秀庭的房子，感觉还可以，就是目前通勤不是很方便。对于我们的情况希望您能给我们点建议。

回答：刚需一定要选择离生活工作圈子近和住得舒服。如果有要孩子打算，可以考虑带个学区，因为一线城市置换房子成本太高。刚需现在就买吧，不要太在乎择时，目前市场有大量笋盘。上海前滩的定位就是下一个陆家嘴，现在是陆家嘴集团全力打造，金融业和服务导入，所以前滩成为副中心，几乎是板上钉钉的事情。大虹桥的规划板块比前滩大很多，商业规划也是三倍，这是优势也是劣势。大，做出来的结果就会是世界级的，也是因为大，所以它的密度不够紧实，所以发展需要很多年。相对来说，前滩买入确定很大，如果想求稳，现在买前滩限价，肯定赚钱，有套利机会。

提问：你好，成哥，请问投资性购房是买入成熟区域的小户型吗？

回答：投资性购房，购房这个问题说起来就比较长了有几种标的都可以选。一是价格足够低，以时间换空间。二是价格比较便宜，增长潜力大。三是成熟期的好区域，价格明显被低估的笋盘。我们优选热门潜力区域的低估值楼盘。具体更详细的分析可见内部！

提问：成哥你好，坐标上海，目前有一套房子，打算把这套房抵押150万，然后再贷款一部分投资一套总价300万以内的住宅，不知道是否可行？打算买来直接出租，不知道上海还有哪些价值洼地可以选？

回答：操作是可以的，建议留足1-2年房贷，子弹不要打得太空，在京沪这样的城市，除了极个别特殊的房子，基本没有租金能抵消月供的。改造高端民宿，运营，本身也是巨大成本。城郊结合部低单价房产＋群租房，勉强租售比到3%-4%房产的租售比，和房产的投资回报，不是同一个逻辑，看需要追求的是租金回报，还是买卖回报。具体投资价值高的楼盘推荐详见内部！