大涨前夜的广州

来源：六土投资说

作者：六土

本周一名北方的粉丝来广州建仓，目标是黄埔鱼珠到科学城的一套总价350万-400万的住宅。

黄埔购房资格已经事先准备好，贷款事宜也都联系好了，只是找盘签约，没想到过程远远出乎预料的波折。

我让她把整个过程复盘出来，大家可以感受一下市场的热度。

第一天熟悉整个老黄埔跟科学城，当天一共看了25套房，科学城东荟城、万科金色梦想、中海誉成、科城山庄四个小区，老黄埔黄埔花园、黄埔雅苑、万科城市花园、金碧世纪花园、中鼎君和名城五个小区。

最终确定了黄埔花园3个房源、城市花园3个房源、东荟城1个房源，晚上通过整理觉得老黄埔价值此时高于科学城，定下最心仪黄花2个小两房第二天谈。

第二天中介又推荐了泰景花园东城华庭的三房，准备跟黄花做个对比，但中午被告知黄花1套两房已经被签，马上约另一套，房东说19点谈，结果18点房东来电话说已经签了，粉丝立刻涨10万也没挽救回来。

此时粉丝第一次感觉时间紧迫，因为房源才挂牌短短两三天直接被签了。

就因为一早上的对比跟犹豫，就把两个黄花小两房错过了。

粉丝马上调整策略，当晚锁定了东荟城两个房源，其中之一联系上业主后业主说要签约了；另一个业主说准备签约，但那个买家购房资格还没到手，如果能接受按揭200万一起还，业主就考虑签约。

没别的心仪房源了就约出来准备，但由于是代持，垫资要求比较苛刻等各种因素，最后没谈成。科学城这两个心仪房源也错过了。

当晚中介帮她把黄埔花园的两房全部联系了一遍，业主不是不卖了就是等等再说。

第三天先约最心仪的城花中层南，一开始中介说业主很有心卖，但此时联系他死活不卖了，准备年后再说，加价也不卖了，因为短短几天他的房源被看了二十多次。

再约第二个心仪的城花北向，此时业主在外地，要求线上签约，粉丝同意了，约定了18点见面。等真正到18点，这个业主也说不准备卖了，理由是他们准备换四方城光，涨价到6万买不起，不置换了。

再约第三个最不喜欢的城花北向，粉丝中午又去确认了下这个房源，特别黑，本来是相不中的，但此时无奈只能约这套，见面后说房子有二抵，此时这个已经是粉丝准备签的第7套房源了。

最终考虑后实在忍受不了低层北、光线黑、二抵解押成本高等因素就放弃了。

接着又回到黄花的那个大两房，此时黄花已经实在没合适房源了，高层又带学位单价4.7万，约了业主20:30见面。

当天是冬至，当万家灯火其乐融融的时候，尽管粉丝也有家人的陪伴和宽慰，可是她内心是五味杂陈的。

虽然已经做好了愿意为溢价买单的准备，但见面后签单又一次歇菜了……这个房源是房主的婚房，他们感情很深并不着急卖且不舍得卖，迫于中介的无数次骚扰跟我们的真诚，才勉强来见个面.....

此时已经是晚上九点多，粉丝基本到了崩溃边缘。当晚又梳理了片区所有中意房源，锁定了金碧和中鼎君和名城两房。

金碧小区的房源算目前最多的，决定早上去金碧，同时联系中介沟通着中鼎唯一一个诚信卖的两房做候选。

中鼎君和名城一套也是说明年再卖，目前租客在住不打算卖，只有一套高层北可以选，单价去到了4.9万，对比感觉性价比不如金碧。

第四天心态逐渐平和，做好了哪个愿意签就买哪个的准备。

通过整理锁定了这个小区三套合适房源，其中有两个早上醒来贝壳调涨了3万和5万，粉丝也做好了不看房直接签的准备，直接了解这三个房源的有关房东跟按揭的具体情况，做过横向数据对比就直接约房东。

最终在未看房的前提下，完成了签单，这已经是粉丝谈的第十套房源。

期间她还透露，上半年购买的天河小区一套86平米的三房南向高层，业主开价540万，买方经过长时间谈判最终600万拿下，期间业主三次反价。

从粉丝一波三折的购房经历可以看出，当下广州热点区域业主的心态极其坚挺，完全是卖方市场，而购房者已经是菜市场思维了，只要有房子就签到就可以。

以上只是一个微观市场的感受，从宏观看，广州市已经酝酿了6个多月，市场已被激活，距离全面爆发就差一层窗户纸。

广州楼市从年初萌动，到今年5月28日，黄埔区正式执行去年12月公布的人才松限政策，广州楼市开始加速上行，逐步从黄埔蔓延到广州天河、南沙、番禺、越秀等区。

尤其是珠江新城的豪宅市场，单价、总价的天花板均被击破。

下面这套侨鑫汇悦台豪宅同户型2月份挂牌价2.16亿，还送一台兰博基尼，而10月成交时已经是2.3亿了，也没车可送。

广州市场除了微观上已经进入局部市场火热、价格上涨、房东惜售的状态，在宏观上量价齐升也已经持续一段时间，下图可以看出一手成交量持续增长，网签价格从9月以来再一次回升。

二手价格更是提前一步筑底，近半年来持续上扬。

楼市本身的热度只是一个方面，人才政策真正捅破了房价上涨的窗户纸。

广州市最近的人才政策不断放松，力度之大让网友惊呼广州已经完全放下了一线的矜持，像一个普通的省会。

先是郊区7区，28岁以下国内普通高校全日制大专学历或全日制技师学院预备技师班、高级工班毕业人员连续缴纳12个月社保可以落户，后是双一流本科人才入户社保从过去的6个月缩短为1个月。

这两条政策可以说从第二产业到第三产业，从制造业人才到高科技人才一网打尽，被称为“史上最宽松的一线人才落户政策”。

可以猜测郊区7区，尤其是黄埔、番禺、南沙等热点区域在今年已经上涨一波的情况下，2021年会继续迎来购买力，很多已具备条件的刚需与投资人群会在满足1年社保这批人购房之前率先买入。

而对一线城市有向往的外地双一流本科生，也会逐步以各种形式在广州核心的越秀、天河、海珠、荔湾4区购房。

需求端凭空增加大量购买力，火热的楼市被浇上一锅热油，可想而知。

恰逢今年11月，M1即将上穿M2。

历史上M1增量超越M2增量时，房价就处于上涨的临界点，当M1增幅领先M2增幅越大，房价出现大涨的概率也会大大增加，2009年年中，2015年年中莫不如此。

这也是为什么高层反复强调“房住不炒”，要用政策按住房价的原因。

但是广州、上海这样，楼市周期、人口政策、货币政策同频朝一个方向共振的市场，上涨甚至暴击已经是一种必然。

可以这么说，现在的广州正处于大涨前夜，2021年春节之后，只要没有政策的干预，广州的主升浪、广州上涨片区的蔓延都将正式开始。