中国城市房地产市值排行：卖掉深圳，能买下半个美国？

　　文|凯风

　　这两天，一则“卖掉深圳的房子，能买下半个美国”的消息不胫而走。

　　01

　　消息称，据统计，将深圳所有房屋按市值卖掉，可以买下半个美国。

　　这则传闻表示，“深圳房屋总市值151.5万亿人民币”，美国住房总市值则为36万亿美元（234万亿人民币）。

　　2020年中国GDP刚刚破100万亿，深圳一地住房总市值就高达150多万亿？

　　数据存疑。但中国房地产市值，远超欧美发达国家，却是不争的事实。

　　我们以泽平宏观的报告作为参考。根据任泽平团队测算，2018年，中国住房总市值约为321万亿人民币，相比1998年的23万亿，翻了10倍多。

　　来源：泽平宏观 2018年数据

　　考虑到这两年全国新房建设井喷以及房价上涨的变化，2020年中国住房总市值应该超过了350万亿，而2020年中国GDP突破100万亿，房地产市值约为GDP的3.5倍。

　　2020年，美国房地产总市值超过36万亿美元，约为234万亿人民币，仅为中国的2/3左右。

　　02

　　各大城市房地产总市值有多少？

　　同样根据任泽平团队的测算，2018年，北京、上海、广州、深圳四个一线城市住房市值分别为30.4、27.3、9、13 万亿元，人均住房市值分别为141.2、112.8、60.2、100.1 万元。

　　以当年数据来看，北上广深住房市值合计高达80万亿元，约占全国的1/4左右，相当于GDP总规模的7倍左右。

　　除了北上广深之外，住房市值超过2万亿的城市还有天津、重庆、杭州、南京、苏州、武汉、成都、福州、青岛、济南、温州、厦门、宁波等。

　　这还是2018年的数据。过去两年，主要城市房价普遍上涨，加上新建商品房井喷，房地产总市值至少还应上浮10%左右。

　　以深圳为例，2018年至今，深圳房价从5.5万上涨到7.1万，整体涨幅约为30%左右。

　　加上新建住房， 以此估测，2020年深圳房地产总市值约为17万亿。（参阅《2020年房价涨跌榜》）

　　这还是保守估计。如果将深圳所有住房都囊括在内，房地产总市值早已超过30万亿。

　　众所周知，深圳有一半人住在城中村，商品房占比相对较小，流通房产市值并不高。

　　根据广发证券统计，2016年，深圳存量住房为4.57亿平方米，860万套。其中商品房仅为1.29亿平，138.5万套，套数占比不到1/6，剩下的基本都是城中村小产权房、工厂宿舍、保障房。

　　2017-2020年，深圳新房成交约合2000万平方米。考虑到新增保障房、自建房以及拆迁情况，2020年深圳存量住房保守估计在4.8亿平方米左右。

　　2021年1 月，深圳二手房均价达到7.1万元。如果将商品房、保障房、小产权房统一按此价格计算，深圳房地产总市值约为34万亿人民币。（参阅《全国房价再创新高，这75个城市破万了》）

　　显然，商品房、保障房、宿舍、城中村小产权房，不可能都能卖到市价。

　　任泽平团队对深圳房地产市值的估测还是相对客观的，考虑到近两年深圳房价大涨，深圳真实的房地产总市值应该在20万亿-30万亿之间。

　　以20万亿来计算，深圳房地产总市值占全国的比例为6%左右，相当于美国的1/10。

　　深圳与香港一水之隔，两地适合进行比较。

　　早在2014年，香港媒体曾统计称当年香港房地产总市值高达20.4万亿港元，而纽约和新加坡分别为6.7万亿和7.8万亿。

　　2014年至今，香港房价涨幅超过50%。

　　考虑到新增住房情况，如今香港的房地产总市值应该超过30万亿，与深圳相差不大。

　　03

　　这则消息之所以让人浮想联翩，不仅是因为隐喻了深圳高房价的现实，而且与历史相对应：

1980年代后期，处于房价泡沫巅峰的日本，仅东京的房地产市值，就能买下整个美国。

　　当时，“东京房价永远涨”的神话可谓深入人心。

　　然而，1990年代，日本房地产泡沫破裂，房价一泻千里，地价一度下跌60%以下。

　　30年后的今天，日本主要城市的房价仍未回到1990年代的最高点，日本亦陷入“失去的20年”之困。

　　04

　　当然，市值本身没有太大意义，因为不可能所有人都能进行变现。

　　但疯狂的市值能给人以强烈的财富幻觉，让所有人以为自己的财富正在不断膨胀，即便是只有一套房的刚需家庭，也会陷入这种狂欢当中。

　　然而，那些未能赶上房价上涨列车的普通家庭，只能眼看着财富差距被不断拉大。至于那些将财富捆绑在房地产上的家庭，则成了高房价牢不可破的利益群体。

　　央行2020年发布的报告显示，我国城镇居民家庭七成财富都是房产，住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。

　　显然，国民财富与房地产深度捆绑，与房价涨跌可谓一荣俱荣、一损俱损。

　　这正是房价“能涨不能跌”的社会基础，同样凸显了个别城市先行示范房地产税的紧迫性所在。