双塔片区将成昆明下一个公寓“重灾区” 3盘约30万平米待售

　　2020年，昆明双塔片区新增的3个纯新盘，为双塔片区供应了全新住宅产品的同时，未来还将有超过30万平米的公寓入市。

　　最近，昆明复地地产发布了“复地云极三期（云端商务中心）”桩基工程和总承包工程的招标公告，公告中提到复地云极云端商务中心为商业及公寓产品，总建筑面积约18万平方米，其中地上建筑面积约15万平米，主要为一栋176米的超高层精装公寓和两栋高层精装公寓。

　　?‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍复地云极云端商务中心公寓效果图

　　从招标信息来看，复地云极云端商务中心规划的公寓建筑面积就有15万平方米。这还只是复地云极公寓的一部分。

　　2019年的8月份，复地地产拿下了昆明双塔片区约170亩土地，用于复地云极的开发，其中包含130亩的商住混合用地和40亩的商务用地。此次进行桩基工程招标的云端商务中心就是这宗40亩的商务用地。

　　而另外的130亩商住混合用地，除了开发住宅外，商业部分还将建设办公楼。复地云极首个拿到建筑工程规划许可证的地块“云邸苑”规划中，就规划有1栋21层的办公楼，这栋楼也有可能做成公寓来出售，算上这部分的话，复地云极的公寓供应总量大概在20万平米。

　　云南房网从售楼部了解到，双塔片区的另外两个在售楼盘云和中心、锦粼天序后期也规划有公寓产品，但目前还没有具体的产品信息。

　　这宗近30亩的商业用地容积率为6，最大可建筑面积约11.9万平方米，如果建成公寓的话，除去地下建筑面积，粗略算下来也有10万平米。

　　?‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍锦粼天序后期也规划有公寓产品

　　龙湖地产开发的锦粼天序面积约126亩，包括1宗82.4亩的商住混合用地和1宗43.52亩的纯住宅用地。这宗82.4亩的商住混合用地容积率为4.6，可建筑面积约25.2万平方米。按照当时的土地出让文件，这宗土地的商业和住宅比例为3:7，也就是说商业建筑面积差不多有7.5万平方米。

　　如此算下来，复地云极、云和中心、锦粼天序3个项目最多将有超过30万平方米的公寓体量入市，为双塔片区的商办物业去化增加了压力。

　　昆明双塔片区在规划之初就曾被定义为金融产业聚集发展中心（简称：金产区），在早期的发展中片区商办物业扎堆开发，建成了以昆明万达双塔、蓝光昆仑中心、金地We’R悦空间、润城第五大道等为代表的一众商办物业，其中就有不少的公寓产品。

　　为消化昆明商办楼宇过剩的情况，上个月昆明市发布了《关于支持商业和办公用房改为租赁住房发展住房租赁市场的通知》，允许昆明二环以外在建或已建成的商业和办公用房改建为租赁住房，而复地云极、云和中心、锦粼天序3个项目都在昆明二环以外，按照规定可以允许商业改成租赁住房。虽然开发商不一定这么做，可也算是为项目去库存增加了一个出路。

　　目前昆明商办公寓积压比较严重的区域是巫家坝片区，几乎所有项目都配建有体量不小的商办物业，其中相当一部分都被开发商规划为商办公寓类产品出售。由于总量庞大而且集中入市，导致巫家坝片区商办公寓销售缓慢，价格也屡创新低，目前有些楼盘的商办公寓售价只有同项目住宅价格的一半。

　　双塔片区现有三个项目的商办物业虽然总量不及巫家坝，但三个楼盘挤在一起，销售节点又比较接近，30万平米的商办公寓估计也不好消化，售价也有可能步巫家坝片区后尘，只有同项目住宅定价一半多一点。

　　当然双塔片区的楼盘也可以将商业地块开发成真正的写字楼，但该片区已经有万达双塔写字楼、蓝光昆仑中心、金地中心、润城等一大堆写字楼，其中万达双塔现在都还有大量空置，因此双塔片区这三个楼盘如果开发写字楼，去化难度甚至会超过公寓。