2200亿后的一次调整 黄红云“改造”金科丨匹夫地产

　　2020，实属困难。

　　疫情对于2020的影响无疑是全方位的，对于房地产而言，年末各家房企的“成绩单”分数如何，是最受市场所关注的。

　　作为行业头部企业代表之一，融创中国2020年实现合同销售额5752.6亿元，其全年销售目标6000亿元，“96分”的成绩并未达成其预期，股价的低迷更使得孙宏斌一周内三次斥资上亿港币增持融创股票。

　　融创仅是一个行业缩影，在其背后有大量股价低迷的房企未达成年初制定销售目标。

　　对于完成既定任务的房企而言，其过程也并不如往年顺利。以金科为例，1月10日，金科发布公告称，2020年，其及所投资的公司实现销售金额约2,233亿元，同比增长约20%，完成年度2,200亿的销售目标；2020年房地产销售面积约2,240万平方米，同比增长约18%。

　　逆势之下，金科2200亿的年度销售目标较2019年1500亿元的销售目标增长了47%。

　　看似优秀的业绩却未能对金科股价走势形成支持，自2020年8月截止到今日，金科的股价从11.27元/股跌至7.14元/股，资本市场对其并不买账，不禁要问一句，金科怎么了？

　　勉强完成的年度目标和毫无根据的4500亿

　　股价一路走跌的背后，实际上是投资者对金科未来不确定性的担忧。

　　首先，年度销售目标勉强完成。按照金科2020年2200亿元的销售目标来看，去年十二月中旬完成率就达到100%。而这个目标达成的过程却备受质疑。

　　因为从2020年9月以来，金科整体销售额处于下滑状态，金九银十期间的月销售额都没有超过260亿元，但12月销售额却能达到276亿元。

　　事出反常，必有蹊跷。

　　在此期间，金科更是被爆出要求员工认购公司项目，并根据职级给出指标，“不买房降职降薪，不买房开除，不买房不让出门”、“赚20万年薪，买公司上百万房，其所谓的‘安家投资计划’在收割员工”。

　　其“销售突围”或许与强制员工购房有关。而且这样一份成绩单，也是在赚取微薄利润空间的基础上得来的。Wind数据显示，2020年前三季度，金科的销售毛利率为25.18%，而前30名的房企的销售毛利率则为27%，低于头部房企的平均水平。

　　销售单价方面，金科2018年是8852元，2019年是9702元，2020年是9763元，20家房企中，仅有碧桂园、金科均价未过万，碧桂园的“农村路线”世人皆知，但金科的低单价确实是这2200亿年度销售目标的牺牲品。

　　或许是这超额完成的年度指标给了金科足够的勇气，去年12月14日，金科搞了一场发布会，会上发布了五年战略规划，有了一个更大的目标，2025年销售额要达到4500亿，甚至还要冲击更高目标。

　　理想的实现只靠干，不靠空谈。想要在五年之内“再造一个金科”，拿地规模是第一要义，如果拿地受限，或者萎缩，其后续一系列的现金流、资金链等问题都会显现。中国指数研究院的拿地数据显示，金科2019年拿地金额660亿元，拿地面积2461万平米，拿地金额行业排名第16位。而2020年，拿地金额456亿元，行业排名第20位，拿地面积1091万平米。

　　拿地规模缩减，但是拿地成本却实逐年攀升。2019年，金科拿地均价2681元每平，这个数字在2020年增至4180元每平。成本高、单价低，金科后续的利润从何而来也是个问题。

　　金科2020年之所以能完成2200亿的销售额，主要是得益于此前几年大举拿地后的转化。金科想要在五年之内“再造一个金科”，土储的厚实程度确实是其决定性因素。

　　三道红线全失守，楼盘质量问题频发

　　2200亿的目标，金科依然蒙头狂奔出线，但规模之下岂容美好？

　　金科的理念是“美好你的生活”，不过，在高周转模式下，美好似乎很难成为可能。去年，金科在重庆大本营栽了一个大跟头。

　　其位于重庆江南新城的项目发生了大面积沉降问题，墙体部分也发生了开裂现象。有的楼裂缝甚至是从楼顶一直裂到了楼底，于行业而言，大规模开裂的质量问题，无疑将其与几家品质极差的问题房企并列；于购房者而言，即将交付的房子还没到手就变成了危房，最终结果是整整10栋楼，全部拆除重建。

　　品质问题与其高周转战略有密不可分的关联。

　　去年8月，监管部门披露对房企的三道红监管红线：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%，以及现金短债比小于1倍。

　　彼时的金科，其剔除预收款后的资产负债率为74.08%，净负债率为124.62%，现金短债比0.98倍，三道监管红线全触。在行业前20强中，金科可能是为数不多、同时踩中“三道红线”的企业。

　　在三季报时，金科管理层曾表示公司争取在2020年末实现三道红线满足监管要求。但最后完成的目标是金科股份剔除预收账款和合同负债后的资产负债率为72.71%、净负债率121.52%，现金短债比1.02，三道红线还是中了两道，可以预见，2021年金科举债扩规模的可能性不再。

　　对于金科而言，最难达成的是降负债。过去，由于举债扩张，金科积累了大量的负债。据往年数据，金科股份近五年的资产负债率在70%以上，最高达80.47%，虽从2018年开始逐渐下降，但下降速度较慢，普通的降负债方法也很难实现。

　　拿地成本高企不下，而销售均价下滑，这样势必会挤压企业的盈利空间。在这样的背景下，本来“美好的生活”就很可能梦想破碎。

　　虽然自2015年，黄红云失去上市公司董事长等职务，但其从未失去对公司的实际掌控力。金科、融创股权争夺大战告一段落，老朋友红星家具集团战略入股，金科股权结构迎来稳定期。即便如此，实控人黄红云仍不敢松懈。

　　近期，更有传闻说金科内部管理层将发生重大变化，喻林强卸任集团总裁，接任重庆区域公司总经理；董事长蒋思海将逐渐步入幕后，原金科重庆区域公司总经理周达、金科云广区域总经理杨程钧接棒，入列集团高层。

　　总裁与城市总互换职位、总裁与董事长一起做调整，这样的情况还是比较少见。1月13日晚间，金科发布提名新一届董事会成员的公告，其中包括4名非独立董事候选人和３名独立董事候选人，其中蒋思海、喻林强未在列。

　　此次管理层调整，不仅是黄老板加强对公司实际掌控力的显现，也是想要重振大本营威望的重要举措。

　　喻林强作为金科老将，建筑工程出身，跟创始人黄红云从重庆涪陵一路走向全国，在“重庆公司总经理”的位置上，一度长达十年时间，重庆的历史功绩，喻林强功不可没。

　　有数据显示，金科在重庆的2020年销售金额为371.39亿元，同比下滑近26%。虽然重庆TOP10房企销售额，都同比减少，但金科降幅过大，三四线战略的深入，也使得其去化困难，且毛利率水平低于业内友商。

　　冲击2200亿的金科前路仍然不够明朗，但人事变动依旧在黄老板掌控之中。

　　他应该是打算做点什么了。