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新变化!关于南通农村住房建设管理

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  日前,

  南通市住房和城乡建设局发布

  关于公开征求《南通市农村村民住房

  建设管理暂行办法(征求意见稿)》意见的公告,

  农村村民利用集体土地建房的,

  必须严格落实农村宅基地管理

  “一户一宅、拆旧建新、面积法定”的要求。


  为规范和加强南通市农村村民住房建设管理,提高农村住房品质,改善农村人居环境,加快美丽南通建设,根据有关法律、法规、规章,结合本市实际情况,我局牵头制定了《南通市农村村民住房建设管理暂行办法(征求意见稿)》,现向社会公开征求意见。有关单位和公众可以在2021年2月1日前,通过以下两种方式提出意见:

  一、通过信函方式将意见寄至:南通市工农南路150号南通市住房和城乡建设局工程质量管理处,并请在信封上注明“《南通市农村村民住房建设管理暂行办法(征求意见稿)》征求意见”字样。

  二、通过传真方式将意见传真至:59000505(传真号)。

  附件:《南通市农村村民住房建设管理暂行办法(征求意见稿)》

  南通市住房和城乡建设局

  2021年1月18日

  南通市农村村民住房建设管理暂行办法

  (征求意见稿)

  第一条为规范和加强南通市农村村民住房建设管理,提高农村住房品质,改善农村人居环境,加快美丽南通建设,根据有关法律、法规、规章和《市委办公室市政府办公室印发<关于加强全市农村宅基地和住房建设管理的指导意见>的通知》(通办发〔2020〕26号),结合本市实际情况,特制定本办法。

  第二条本市行政区域范围内农民集体所有土地上农村村民新建、改建、扩建和翻建住房及其监督管理,适用于本办法。

  本办法所称农村村民建房,是指由合法有效的建房批准文件计户的村民自行建造住房的活动。

  县(市、区)人民政府负责本行政区域内农村村民住房规划建设的统一领导和监督管理。

  乡镇人民政府具体负责农村住房建设的管理、监督和服务工作,根据法律、法规授权以及县(市、区)人民政府有关主管部门的委托,实施村民住房建设有关行政审批和综合执法。

  村民委员会负责本村村民建房申请受理、审核上报,指导村民依法依规开展农村住房建设活动,对农村住房建设中的违法行为及时劝阻,并向乡镇人民政府报告。

  县(市、区)人民政府自然资源和规划主管部门负责监督指导国土空间规划(村庄规划)、土地利用计划和规划审查、不动产登记颁证等工作;县(市、区)人民政府住房和城乡建设主管部门负责监督指导农村住房建设技术服务、施工质量和施工安全监管等工作;县(市、区)人民政府农业农村主管部门负责监督指导农村宅基地改革和管理有关工作,指导和监督农村集体经济组织成员资格认定等工作;县(市、区)人民政府财政、交通运输、水利、生态环境等主管部门按照各自职能职责,负责农村住房建设的相关管理服务工作。

  乡镇人民政府应当组织编制村庄规划。编制村庄规划应当充分考虑农村生产生活的实际需求,广泛征求村民意见,统筹安排宅基地用地,合理确定农村居民点的分布、范围、规模和配套设施。经批准的村庄规划,应当严格执行,不得擅自修改。确需修改的,经原审批机关批准后,依照法定程序组织修改。

  农村村民建房用地应符合土地利用总体规划、城镇总体规划、镇村布局规划、村庄规划,遵循统一规划、合理布局、节约用地、保护耕地、优化环境、有利生产、方便生活的原则。

  农村村民利用集体土地建房的,必须严格落实农村宅基地管理“一户一宅、拆旧建新、面积法定”的要求。

  积极引导农村村民相对集中居住、退出原有宅基地。农户退出原有宅基地到规划发展村庄农民集居区建房,住房可建三层。农户退出、合法转让宅基地的,可享受当地搬迁集中安置购房政策。

  农户建房要优先利用村内空闲地,尽量少占农用地、耕地。确需占用农用地、耕地的,新增建设用地指标通过退出宅基地等形成的城乡建设用地增减挂钩指标或由县(市、区)人民政府单列国家指标解决。

  农村村民建房应当委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计,或者选用当地住建部门提供的农房设计方案图。设计应当注重生活污水生态化处理,涉建农房必须同步建设生活污水设施,有接入污水管网条件的必须接管;无接管条件的,必须建设分户生态化处理设施。

  严格执行带方案审批制度,乡镇人民政府应当加强对选址、层数、层高、立面、色彩、建筑面积等内容的审核,并实施监督,确保按图施工。

  第十条符合下列条件之一的农村村民需要新建、改建、扩建或者翻建住房的,可以以户为单位(以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户)申请宅基地:

  (一)城镇规划建设用地范围外规划发展村庄内的农村村民;

  (二)符合分户建房条件的,可申请新增宅基地;

  (三)现有住房属于危旧房需要拆除重建的;

  (四)原有住房因灾毁需要重建的;

  (五)因国家、集体建设需要迁建;

  (六)符合法律法规的其他情形。

  城镇规划建设用地范围外一般村庄内的农村村民,原则上不得在本村庄内申请新增宅基地,可到规划发展村庄内申请新增宅基地,或按县(市、区)规定标准申请翻建,且不得超过“原址、原高度、原占地面积”、不得超过两层。城镇规划建设用地范围内的农村村民,原则上不得翻建、改(扩)建和新建农村住房,积极引导实行预搬迁。

  第十有下列情形之一的,其宅基地申请不予批准:

  (一)不符合村庄规划的;

  (二)已列入土地征收范围的;

  (三)依法划定的需要禁止、控制建设范围的;

  (四)搬迁撤并类村庄范围内的;

  (五)原有宅基地未承诺退出,申请新建的;

  (六)有转让、出租宅基地和宅基地上房屋行为的;

  (七)不符合分户条件以分户名义申请宅基地的;

  (八)离婚一方自愿放弃法定应得宅基地和房产权利,再申请的;

  (九)自愿退出原有宅基地和房屋,再申请的;

  (十)已实施搬迁安置,再申请的;

  (十一)法律法规规定其他不得批准建房的。

  第十人均耕地不足1亩的,每户宅基地面积标准不得超过135平方米;人均耕地超过1亩的,每户宅基地面积标准不得超过200平方米。房屋占地不得超过宅基地的70%。

  第十县(市、区)人民政府可依据有关法律、法规规定和当地实际,制定和公布农村住房建设标准,严格控制建筑层数和建筑高度。现有宅基地超过标准的,申请翻建、改(扩)建、新建房屋时,须按上述标准核减。

  第十村庄规划对农村村民建房的间距和高度标准有规定的区域,按照村庄规划执行。设立围墙的,不得超越经批准的宅基地范围,不得妨碍公共通道、管线等公共设施,不得影响相邻房屋的通风和采光。

  第十凡符合条件的农村村民可向村民小组申请,没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的,直接向村级组织提出申请。农户持建房申请书、建房审批表、 申请人身份证和户口簿、住宅建设工程设计方案或者政府免费提供的设计图、承诺书等材料向村民委员会申请,不符合原地建设条件的,可自行与其他农户协商转让宅基地,然后提交申请,也可直接提交申请。

  第十村民委员会接到农户建房申请后,对照本地规定组织讨论。同意原地建设的,经村民小组会议或村民代表会议讨论通过,将该户的家庭户籍状况、申请宅基地面积、建房选址等在本村指定地点或者该户村民所在的村民小组张榜公示,公示期限不少于10日。同意到规划发展村庄建设的,按当地标准选择新宅基地,再履行前述程序。

  公示期间无异议的,村民委员会应当出具书面意见报送乡镇人民政府审核。

  第十乡镇人民政府应当自收到村民申请建房相关材料之日起5个工作日内进行现场核查,具体可由乡镇人民政府指定牵头部门会同相关部门开展现场查验、资料审核,提出审核意见,报乡镇人民政府。

  十八符合批准条件的,由乡镇人民政府依法办理宅基地和建房规划许可审批手续。涉及农用地转用或者占用林地的,依法办理审批手续。

  十九乡镇人民政府在审核发放《乡村建设规划许可证》时,应当核定竣工期限。易地新建住房的竣工期限一般为1年,最长不超过2年。宅基地经依法批准后,自批准之日起满二年未动工建造的,批准文件自动失效。

  第二十条乡镇人民政府应当将村民建房的审批结果及时告知所在的村民委员会。乡镇人民政府通过网站或张榜等形式公布(时间不少于7天)审批结果,接受群众监督。

  第二十乡镇人民政府应当建立宅基地用地建房审批管理台账,有关资料归档留存,并及时将审批情况报县(市、区)人民政府农业农村、自然资源和规划部门备案。

  第二十开工前,建房村民应向乡镇人民政府申请划定宅基地用地范围和建筑范围。乡镇人民政府应在5个工作日内,会同村民委员会到现场进行免费定位放线。放样时应先核实原住宅拆除或处置情况、权利证书注销或变更结果、邻里纠纷等情况,符合要求的后按照建房图纸的墙外角放样,并做好放样登记工作。供水、供电单位可在建设过程中先预批准接水、接电管网建设,农户通过竣工验收后对新建农房通水、通电。

  第二十放样后,需将放样情况进行公示。公示牌应放置在建筑立面视线可及范围内,时间自施工开始之日至竣工验收之日。公示牌内容包括建房户主姓名、家庭成员人数、占地面积、建筑面积、建造层次、承揽人和监督电话等。

  第二十建房村民应当选择县(市、区)人民政府住房和城乡建设主管部门公布的《农村建筑工匠名录库》中的农村建筑工匠或有资质的施工单位(以下简称承揽人)施工,其质量安全监督管理由乡镇人民政府负责。

  对于3层及以上、建筑面积300平方米及以上或者跨度6米及以上的农村住房,建房村民应当委托具有资质的施工单位、劳务分包企业承担施工。农村建筑工匠个人不得承揽3层及以上、建筑面积300平方米及以上或者跨度6米及以上的农村住房建设。

  第二十乡镇人民政府应当指导、监督建房村民与承揽人签订施工合同,明确质量安全责任、质量保证期限和双方权利义务。建房村民与承揽人应当在施工合同中约定并明确农村住房竣工验收后的保修期限和责任。

  第二十建房村民对所建住房的质量安全负总责,承担建设主体责任。农房设计、施工、材料供应单位或个人分别承担相应的建设工程质量和安全责任。

  第二十乡镇人民政府应当建立农村住房建设质量安全监督制度和巡查制度。县(市、区)人民政府住房和城乡建设主管部门应当指导乡镇人民政府加强对农村住房建设施工质量和安全的监督管理。

  二十八承揽人应当按照设计图纸和有关技术规定施工,并对承担的农村住房建设施工作业安全与质量安全负责。任何单位和个人不得擅自修改设计图纸,确需修改的,须经原设计单位或设计人员同意,并出具设计变更通知单或图纸。

  农村住房建设应当使用合格的建筑材料,承揽人应当协助村民选用合格建筑材料。

  二十九建房村民与承揽人应加强地基基础、主体结构、屋面工程、抗震构造措施等重点部位施工质量管理,并形成施工记录和检查记录。

  第三十条乡镇人民政府应当会同村民委员会对农村住房建设施工质量和安全开展巡查监督,并提供咨询服务和技术指导。

  乡镇人民政府应当对农村住房建设的地基基础、主体结构、屋面工程、抗震构造措施等重点部位实行全程监督检查,做好检查记录并签字确认。发现问题责令停工整改,直至整改到位。

  建房村民、农村建筑工匠和建筑施工企业应当配合乡镇人民政府依法开展监督检查,不得拒绝或者阻碍。

  第三十农村住房经竣工验收合格后,方可投入使用。农村住房竣工验收由建房村民负责组织实施。

  第三十农村住房建设符合下列条件的,建房村民应当组织竣工验收:

  (一)取得宅基地审批和乡村建设规划许可手续;

  (二)完成施工合同、施工图约定的各项建设内容;

  (三)承揽人在农村住房建设竣工后对工程质量进行了检查,确认质量符合有关法律、法规和农村住房建设相关标准,并向建房村民提出农村住房竣工验收申请,农村住房竣工验收申请经建筑工匠或施工单位有关负责人签字;

  (四)具有地基基础、主体结构、屋面工程、抗震构造措施等重点部位施工过程的施工记录和检查记录;

  (五)具有建房村民与承揽人签署的质量保修书;

  (六)乡镇人民政府责令整改的问题,已全部整改合格;

  (七)法律、法规和规章规定的其他条件。

  第三十房屋竣工后,建房村民应当将竣工验收时间提前告知或者经由村民委员会告知乡镇人民政府,并提出用地规划及生活污水设施核实申请。乡镇人民政府应当在收到核实申请之日起5个工作日内,及时安排工作人员到场检查核实。核实合格的,出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》。

  第三十建房村民收到《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》后,负责组织农村建筑工匠或者建筑施工企业对农村住房进行竣工验收。委托设计、监理的,设计、监理单位或者人员也应当参加竣工验收。农村住房验收不合格的,不得入住。

  乡镇人民政府负责农村住房竣工验收的监督管理,对农村住房竣工验收的组织形式、验收程序等情况进行现场监督,并出具监督意见。

  第三十竣工验收合格的,建房村民应当将建房资料在15日内报村民委员会,由村民委员会统一报乡镇人民政府存档。

  第三十依法实行登记发证制度。房屋竣工验收合格后,建房村民可以申请不动产权登记。

  第三十乡镇人民政府应加强本区域内农户建房的监督检查,发现有违反国家、省、市和本行政区域有关规定行为的,应当予以劝阻和制止。

  三十八农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建设住宅的,由所在乡镇人民政府依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定,责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。超过规定的标准多占的土地,按非法占用土地处理。

  三十九申请人以伪造户口、隐瞒旧房、提供虚假审批资料等方式帮助村民骗取批准建房的,批准文件无效,并依法追究相关责任。

  第四十条违反本办法规定的其他行为,法律法规已有规定的,从其规定。

  第四十各县(市、区)人民政府可以根据本办法制定本行政区域内农村住房建设管理具体实施细则。

  第四十本办法由南通市住房和城乡建设局负责解释。

  第四十本办法自 年 月 日起施行。

  补充说明:1/本文来源南通住房和城乡建设局,仅供参考和交流,不构成直接投资建议;2/任何投资行为均有不同程度风险性,投资需理性;3/添加微信nt365222,观察君拉你进买房交流群。

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