今明两年买房，可能遭遇三个“坏消息”，刚需买房需要留意了

前不久，国家统计局公布了2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。至此，2020年全年的房价走势得以完整呈现。可见，购房刚需们所期望的“下跌”并没有出现，总体来看，12月各线城市商品住宅销售价格环比涨幅总体稳定，同比涨幅有涨有落，而12月的房价走势，也正式宣布2020年整体房价突破了“万元”关口。

另一方面，除了新房市场外，二手房市场也开始“回暖”。贝克研究院的数据显示，一线城市二手房成交量同比增长23%，其中上海成交量同比增加26%，广州同比增加25%，深圳同比增加23%，北京成交量以及增幅也为近几年来最高点。

在新房市场与二手房市场的“价量齐升”背后，说明了什么问题？有人认为，如果在2020年整体经济形势遇到冲击的情况下，房地产市场依旧能够逆势上涨，说明房地产依旧是经济的核心支柱，未来经济形势越来越好的情况下，房价还会迎来大涨。但事实真是这样吗？答案显然是否定的，笔者看来，只能得出两个结论：第一，房价依旧处在高位；第二，买房的人变多了。

自“房住不炒”被提出后，如今已经过去4个年头，尽管不少购房者依旧在抱怨丝毫没看见房价下跌的迹象，但换个角度来想一下，消除楼市泡沫，一定需要房价下跌才能实现吗？显然不是，如果贸然采取“一刀切”来控制房价大跌的话，那么百姓流入到楼市的钱就会瞬间蒸发，将对经济产生不可逆的影响，因此保持房价稳定才是调控的核心，我们要知道的是，房价并不是一年就涨到这么高的。

根据过去几年的房价走势来看，中科院对于房价的预测数据还是比较准确的，前不久，中科院公布了对于2021年房价整体预测：预计2021年房价涨幅为5%左右。5%是什么概念呢？比绝大多数的房贷利率都要低，比一些低风险的理财产品收益也要低，在这样的走势下，未来房价还可能“大涨”吗？

再来对比一下新房市场与二手房市场的成交量，上文已经提到过，二手房市场销售量迎来了比较大的增幅。但新房市场就显得比较冷清了，根据国家统计局公布的数据来看，全国商品房销售面积全年增长2.6%，12月增加1.3%。说明在楼市的不断调控下，房价整体走向平稳，让一些刚需重拾“信心”，加入了买房行列，但由于新房价格依旧处于高位，只能选择入手二手房。

相信随着楼市的不断调控，未来房价走势会更加呈现理性化。对于刚需而言，未来没有必要担心房价大涨，但对于今年买房的家庭来说，可能会遭遇3个“坏消息”，尤其刚需买房需要留意。

01城市分化加剧，买房地段需谨慎。

不得不说，当前的楼市正在呈现“分化”的趋势，这种分化不仅体现在城市与城市之间，也体现在城市内部。举个很简单的例子，每年的3~4月以及9~10月，都会有大量的求职者前往一二线等受欢迎的城市寻求工作，而这些流入的人口也带来了购房、租房需求。正如经济学家任泽平所说：房价短期看金融、中期看土地、长期看人口。人口对应着楼市的需求，因此对于这些城市来说，需求不会减少，但对于人口流失的偏远地区城市来说，房价也许会受到影响。

而城市内部的分化也显得比较突出，相隔一条街的房子，其价格可能就是天壤之别，其主要原因可能就是因为其中一边是“学区房”或者离医院、商业等各种社会资源比较近的房子。此外，城市核心地段的整体资源也比城市周边丰富，因此两者的抗跌性差异也比较明显。抗跌性差的地段，房价很容易受到影响。

02“改善型刚需”要做好出手困难准备

事实上，二手房成交量上升与最近两年多地二手房挂牌量增长也有关系，随着房价涨势逐渐减缓，一些投资者发现炒房并不能赚取足够利益，只能选择将房子纷纷于二手房抛售寻求变现，其中也有一些为了快速变现而降低了自己的出售价格。

但楼市中存在这样一种刚需，在过去房价大涨的时候，由于资金不足，但是又必须买房的情况，因此只能选择入手便宜一些的小面积，计划有了经济能力再卖掉房子来“以旧换新”，也就是所谓的“改善型刚需”，这类人未来出手房源可能会面临由于挂牌量增加，因此难以出手的问题。

03高负债买房断供风险增大

不得不说经历了近些年来的房价大涨，一些人的买房思路也跟着改变了，在过去只要能“凑”到钱买房，很多人都是选择高额负债来买房的，即使后面资金遇到问题无法还清房贷，但可以选择将房子卖掉来还债，说不定自己最后还能小赚一笔。但需要注意的是，现在房价整体上涨趋势减缓，房价涨幅已经远不如前，因此如果依旧抱着这样的态度买房的话，最后可能会由于高负债的压力而吃大亏。

简单总结一下，对于最近两年买房的购房者来说，上述三点是需要注意的地方，第一，选择地段要留意。第二，对于改善型刚需来说，要留意当地二手房市场挂牌量的情况。第三，对于无房刚需来说，没有必要让自己背负高额负债去买房，这样不仅今后的生活会过得很艰难，还有可能出现问题因此断供。