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今明两年买房,可能遭遇三个“坏消息”,刚需买房需要留意了

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  前不久,国家统计局公布了2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。至此,2020年全年的房价走势得以完整呈现。可见,购房刚需们所期望的“下跌”并没有出现,总体来看,12月各线城市商品住宅销售价格环比涨幅总体稳定,同比涨幅有涨有落,而12月的房价走势,也正式宣布2020年整体房价突破了“万元”关口。

  另一方面,除了新房市场外,二手房市场也开始“回暖”。贝克研究院的数据显示,一线城市二手房成交量同比增长23%,其中上海成交量同比增加26%,广州同比增加25%,深圳同比增加23%,北京成交量以及增幅也为近几年来最高点。

  在新房市场与二手房市场的“价量齐升”背后,说明了什么问题?有人认为,如果在2020年整体经济形势遇到冲击的情况下,房地产市场依旧能够逆势上涨,说明房地产依旧是经济的核心支柱,未来经济形势越来越好的情况下,房价还会迎来大涨。但事实真是这样吗?答案显然是否定的,笔者看来,只能得出两个结论:第一,房价依旧处在高位;第二,买房的人变多了。

  

  自“房住不炒”被提出后,如今已经过去4个年头,尽管不少购房者依旧在抱怨丝毫没看见房价下跌的迹象,但换个角度来想一下,消除楼市泡沫,一定需要房价下跌才能实现吗?显然不是,如果贸然采取“一刀切”来控制房价大跌的话,那么百姓流入到楼市的钱就会瞬间蒸发,将对经济产生不可逆的影响,因此保持房价稳定才是调控的核心,我们要知道的是,房价并不是一年就涨到这么高的。

  根据过去几年的房价走势来看,中科院对于房价的预测数据还是比较准确的,前不久,中科院公布了对于2021年房价整体预测:预计2021年房价涨幅为5%左右。5%是什么概念呢?比绝大多数的房贷利率都要低,比一些低风险的理财产品收益也要低,在这样的走势下,未来房价还可能“大涨”吗?

  再来对比一下新房市场与二手房市场的成交量,上文已经提到过,二手房市场销售量迎来了比较大的增幅。但新房市场就显得比较冷清了,根据国家统计局公布的数据来看,全国商品房销售面积全年增长2.6%,12月增加1.3%。说明在楼市的不断调控下,房价整体走向平稳,让一些刚需重拾“信心”,加入了买房行列,但由于新房价格依旧处于高位,只能选择入手二手房。

  相信随着楼市的不断调控,未来房价走势会更加呈现理性化。对于刚需而言,未来没有必要担心房价大涨,但对于今年买房的家庭来说,可能会遭遇3个“坏消息”,尤其刚需买房需要留意。

  

  01城市分化加剧,买房地段需谨慎。

  不得不说,当前的楼市正在呈现“分化”的趋势,这种分化不仅体现在城市与城市之间,也体现在城市内部。举个很简单的例子,每年的3~4月以及9~10月,都会有大量的求职者前往一二线等受欢迎的城市寻求工作,而这些流入的人口也带来了购房、租房需求。正如经济学家任泽平所说:房价短期看金融、中期看土地、长期看人口。人口对应着楼市的需求,因此对于这些城市来说,需求不会减少,但对于人口流失的偏远地区城市来说,房价也许会受到影响。

  而城市内部的分化也显得比较突出,相隔一条街的房子,其价格可能就是天壤之别,其主要原因可能就是因为其中一边是“学区房”或者离医院、商业等各种社会资源比较近的房子。此外,城市核心地段的整体资源也比城市周边丰富,因此两者的抗跌性差异也比较明显。抗跌性差的地段,房价很容易受到影响。

  

  02“改善型刚需”要做好出手困难准备

  事实上,二手房成交量上升与最近两年多地二手房挂牌量增长也有关系,随着房价涨势逐渐减缓,一些投资者发现炒房并不能赚取足够利益,只能选择将房子纷纷于二手房抛售寻求变现,其中也有一些为了快速变现而降低了自己的出售价格。

  但楼市中存在这样一种刚需,在过去房价大涨的时候,由于资金不足,但是又必须买房的情况,因此只能选择入手便宜一些的小面积,计划有了经济能力再卖掉房子来“以旧换新”,也就是所谓的“改善型刚需”,这类人未来出手房源可能会面临由于挂牌量增加,因此难以出手的问题。

  

  03高负债买房断供风险增大

  不得不说经历了近些年来的房价大涨,一些人的买房思路也跟着改变了,在过去只要能“凑”到钱买房,很多人都是选择高额负债来买房的,即使后面资金遇到问题无法还清房贷,但可以选择将房子卖掉来还债,说不定自己最后还能小赚一笔。但需要注意的是,现在房价整体上涨趋势减缓,房价涨幅已经远不如前,因此如果依旧抱着这样的态度买房的话,最后可能会由于高负债的压力而吃大亏。

  简单总结一下,对于最近两年买房的购房者来说,上述三点是需要注意的地方,第一,选择地段要留意。第二,对于改善型刚需来说,要留意当地二手房市场挂牌量的情况。第三,对于无房刚需来说,没有必要让自己背负高额负债去买房,这样不仅今后的生活会过得很艰难,还有可能出现问题因此断供。

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