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连涨5年!疯狂卖地!杭州正在上演恐慌性抢房...

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  作者:杨一星,城市调研专家。

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  杭州土拍,开门红

  2021年刚刚开始,“卖地之王”杭州又加足马力,平均每天卖两块地,称得上是最积极供地的城市了。

  1月15日,杭州主城区迎来开年第二波土拍大战,4宗涉宅地及2宗商地,涉及总出让面积271.54亩,总建筑面积43.23万㎡,揽金85.64亿元。


  其中丁桥地铁口和天街旁的两块宅地,楼面价13561元/㎡,精装限价均为31500元/㎡,均是未开拍溢价率就已封顶29.77%。

  土拍的火热传递到市场就是倒挂,催化新一波的杭州抢房潮,让2021年的杭州逐渐形成了一个循环:

  土拍火热,新房限价上涨;新房限价继续涨,二手房涨;二手房涨,新房摇号更热;新房摇号热,土拍更热。

  没有杭州卖不出去的地,没有开发商卖不出去的房子。这也缔造了杭州楼市长达5年的长牛。

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  杭州楼市,为什么一直涨?

  连北上广深都是间歇性牛市,杭州却能神奇地保持量价齐涨,保持行情不熄火,从2016一直火到现在。

  这不禁让人发问:杭州,凭什么?

  1)杭州楼市,从不缺概念

  杭州房价大涨的推动力是什么?主要有三点:产业、拆迁、概念。

  杭州是幸运的,幸运地踩中了好几个风口,互联网电商红利+直播红利的产业红利,托举起杭州成为互联网第一城。

  阿里巴巴撑起杭州楼市的半壁江山,强大的互联网造富能力,让杭州有了非常强大的产业支撑,房价预期非常高。

  杭州还有源源不断的购买力支撑。

  从2016-2020年的四年里,基本上每年政府都会主导拆迁几十个城中村,然后进行货币安置。大量土著拿着钱去各大售楼部摇号买房,凭空制造出大量的购房者需求和购买力,推高杭州房价。

  杭州还有2022年亚运会的概念。


  借着亚运会,政府大力打造奥体板块,兴建大型公共配套,修建地铁、城际、机场快线,在2020年实现了10地铁首次十区全覆盖。

  12月30日上午11点,杭州地铁1号线三期、6号线一期、杭富线(与6号线贯通运营)、7号线首通段正式开通运营。算上同年4月开通的地铁5号线后通段和16号线,杭州地铁线路总长度由原先的206公里延伸至306公里,并继续向2022年建成516公里的城市轨道交通线网进发。

  这样的速度,是杭州要赶在2022年亚运会前,把所有承诺的基建都兑现。

  2)官方的精细化调控

  杭州官方的房地产精细化调控水平之高,在中国无出其右者。

  就算是房价膨胀出天际的深圳,和一直被怼房价与收入不匹配的厦门,都远不及杭州的手段。

  杭州卖地技术纯熟,由政府主导拆迁,招拍挂的都是净地,土地指标都非常好,主城区容积率3.0以下。


  这样的指标给了开发商做板楼、小高层好产品的空间,而且现在杭州楼市非常时兴TOD概念,让交通成为项目的一大优势。

  2018年,杭州土地出让金总额2442.9亿,位居全国第一;

  2019年,杭州土地出让金总额2836亿,再次位居全国第一;

  2020年,杭州土地出让金总额2574亿,再次位居全国第二,仅次于上海。

  按道理,土拍这么火热,一定会对房价有影响,杭州政府是如何控制的呢?

  房管局把城市分为136个板块,为每一个板块都划定明确的销售指导价:此后每年抽取10-20%的板块,给予涨价5%的权限。

  这样一来,杭州楼市就能一直保持慢涨,但又不会在70城数据中被重点关注。而且只要存在限价,一二手房倒挂就会刺激全城摇号的热情,那么诞生一个又一个的万人摇,也就不足为奇了。

  这样的情况,对卖地也有好处。

  况且在这套精细化调控艺术中,官方还在不断地优化玩法。

  网友总结了近年来杭州摇号变迁史,一针见血。


  纵观这几年摇号政策的变化,2018年倾斜全款客户,2019年倾斜无房户,2021年倾斜人才,杭州的调控路子越走越政治正确。

  在西溪公馆6万人摇号之后,杭州各大项目开盘都尽可能低调,悄悄卖完,并不希望引起太大的波澜。

  这样的一系列规则,把杭州楼市变成一个卖方市场,开发商甚至都不需要向客户推销房子,因为能不能买得到是你的运气。

  而想要得到售楼处销售1V1的服务,还真是件难事儿。因为客户实在太多了,多到需要建立专门摇号群进行通知。


  3)限价+学区的双重刺激

  2020年杭州还对教育进行改革,又刺激了学区房行情。

  政府要求公办民办民校统一摇号,民办不能掐尖,失去优质生源,难保教学质量。所以许多家长为了追求确定性,倾尽所有购买学区房,把孩子送进公办学校。这也催生了杭州楼市的学区房热潮。

  由于名校扩张,很多楼盘都捆绑了名校分校,倒挂之下,还有学位的加持,更让购房者争相摇号。

  在这样恐慌的市场情绪下,杭州的房价真是肉眼可见地涨。


  2018年未来科技城3.5万一平米的房子还嫌贵,现在4.5万已经买不到了,至少5万打底。而离市区60公里的临安青山湖科技城都站上了3万。

  2020年初,南星桥涨,一品单价破13万;奥体、钱江世纪城涨,时代奥城近6破7。金三银四公民同招,学区房大涨,蒋村大涨,三墩北大涨,城西涨,文教涨。

  9月4日摇号新政出台,未来科技城大涨,申花豪宅涨,闲林大涨。

  关键是杭州人愿意为这样的房价买单。

  这些年,越来越多的杭州人尝到了房产增值的甜头,所以更加热情地加入摇号大军。而一直踏空没有上车的人,更是焦虑、遗憾、后悔,最后还是掏空6个荷包艰难上车。

  杭州楼市,一直在野蛮生长。

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  结语

  放眼整个中国,很难再找到一个像杭州这样的城市,一直在优化调控政策,一直在吸引人才入局。

  虽然在豪赌,却也能在持续高速的发展中逐渐消化房价泡沫。

  对于这样上涨预期如此强的城市,个人能做的很简单,就是尽快上车,乘大势起飞。

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