作者：杨一星，城市调研专家。
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杭州土拍，开门红
2021年刚刚开始，“卖地之王”杭州又加足马力，平均每天卖两块地，称得上是最积极供地的城市了。
1月15日，杭州主城区迎来开年第二波土拍大战，4宗涉宅地及2宗商地，涉及总出让面积271.54亩，总建筑面积43.23万㎡，揽金85.64亿元。
其中丁桥地铁口和天街旁的两块宅地，楼面价13561元/㎡，精装限价均为31500元/㎡，均是未开拍溢价率就已封顶29.77%。
土拍的火热传递到市场就是倒挂，催化新一波的杭州抢房潮，让2021年的杭州逐渐形成了一个循环：
土拍火热，新房限价上涨；新房限价继续涨，二手房涨；二手房涨，新房摇号更热；新房摇号热，土拍更热。
没有杭州卖不出去的地，没有开发商卖不出去的房子。这也缔造了杭州楼市长达5年的长牛。
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杭州楼市，为什么一直涨？
连北上广深都是间歇性牛市，杭州却能神奇地保持量价齐涨，保持行情不熄火，从2016一直火到现在。
这不禁让人发问：杭州，凭什么？
1）杭州楼市，从不缺概念
杭州房价大涨的推动力是什么？主要有三点：产业、拆迁、概念。
杭州是幸运的，幸运地踩中了好几个风口，互联网电商红利+直播红利的产业红利，托举起杭州成为互联网第一城。
阿里巴巴撑起杭州楼市的半壁江山，强大的互联网造富能力，让杭州有了非常强大的产业支撑，房价预期非常高。
杭州还有源源不断的购买力支撑。
从2016-2020年的四年里，基本上每年政府都会主导拆迁几十个城中村，然后进行货币安置。大量土著拿着钱去各大售楼部摇号买房，凭空制造出大量的购房者需求和购买力，推高杭州房价。
杭州还有2022年亚运会的概念。
借着亚运会，政府大力打造奥体板块，兴建大型公共配套，修建地铁、城际、机场快线，在2020年实现了10地铁首次十区全覆盖。
12月30日上午11点，杭州地铁1号线三期、6号线一期、杭富线（与6号线贯通运营）、7号线首通段正式开通运营。算上同年4月开通的地铁5号线后通段和16号线，杭州地铁线路总长度由原先的206公里延伸至306公里，并继续向2022年建成516公里的城市轨道交通线网进发。
这样的速度，是杭州要赶在2022年亚运会前，把所有承诺的基建都兑现。
2）官方的精细化调控
杭州官方的房地产精细化调控水平之高，在中国无出其右者。
就算是房价膨胀出天际的深圳，和一直被怼房价与收入不匹配的厦门，都远不及杭州的手段。
杭州卖地技术纯熟，由政府主导拆迁，招拍挂的都是净地，土地指标都非常好，主城区容积率3.0以下。
这样的指标给了开发商做板楼、小高层好产品的空间，而且现在杭州楼市非常时兴TOD概念，让交通成为项目的一大优势。
2018年，杭州土地出让金总额2442.9亿，位居全国第一；
2019年，杭州土地出让金总额2836亿，再次位居全国第一；
2020年，杭州土地出让金总额2574亿，再次位居全国第二，仅次于上海。
按道理，土拍这么火热，一定会对房价有影响，杭州政府是如何控制的呢？
房管局把城市分为136个板块，为每一个板块都划定明确的销售指导价：此后每年抽取10-20%的板块，给予涨价5%的权限。
这样一来，杭州楼市就能一直保持慢涨，但又不会在70城数据中被重点关注。而且只要存在限价，一二手房倒挂就会刺激全城摇号的热情，那么诞生一个又一个的万人摇，也就不足为奇了。
这样的情况，对卖地也有好处。
况且在这套精细化调控艺术中，官方还在不断地优化玩法。
网友总结了近年来杭州摇号变迁史，一针见血。
纵观这几年摇号政策的变化，2018年倾斜全款客户，2019年倾斜无房户，2021年倾斜人才，杭州的调控路子越走越政治正确。
在西溪公馆6万人摇号之后，杭州各大项目开盘都尽可能低调，悄悄卖完，并不希望引起太大的波澜。
这样的一系列规则，把杭州楼市变成一个卖方市场，开发商甚至都不需要向客户推销房子，因为能不能买得到是你的运气。
而想要得到售楼处销售1V1的服务，还真是件难事儿。因为客户实在太多了，多到需要建立专门摇号群进行通知。
3）限价+学区的双重刺激
2020年杭州还对教育进行改革，又刺激了学区房行情。
政府要求公办民办民校统一摇号，民办不能掐尖，失去优质生源，难保教学质量。所以许多家长为了追求确定性，倾尽所有购买学区房，把孩子送进公办学校。这也催生了杭州楼市的学区房热潮。
由于名校扩张，很多楼盘都捆绑了名校分校，倒挂之下，还有学位的加持，更让购房者争相摇号。
在这样恐慌的市场情绪下，杭州的房价真是肉眼可见地涨。
2018年未来科技城3.5万一平米的房子还嫌贵，现在4.5万已经买不到了，至少5万打底。而离市区60公里的临安青山湖科技城都站上了3万。
2020年初，南星桥涨，一品单价破13万；奥体、钱江世纪城涨，时代奥城近6破7。金三银四公民同招，学区房大涨，蒋村大涨，三墩北大涨，城西涨，文教涨。
9月4日摇号新政出台，未来科技城大涨，申花豪宅涨，闲林大涨。
关键是杭州人愿意为这样的房价买单。
这些年，越来越多的杭州人尝到了房产增值的甜头，所以更加热情地加入摇号大军。而一直踏空没有上车的人，更是焦虑、遗憾、后悔，最后还是掏空6个荷包艰难上车。
杭州楼市，一直在野蛮生长。
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结语
放眼整个中国，很难再找到一个像杭州这样的城市，一直在优化调控政策，一直在吸引人才入局。
虽然在豪赌，却也能在持续高速的发展中逐渐消化房价泡沫。
对于这样上涨预期如此强的城市，个人能做的很简单，就是尽快上车，乘大势起飞。
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