南京办公楼租金跌幅收窄；新增供应填补非核心板块商业空白

2020年第四季度，南京优质办公楼市场净吸纳量保持相对平稳，同时市场租金跌幅放缓。零售物业租赁需求保持活跃，空置率小幅下降，租金增长率由负转正。

南京整体经济在疫情冲击之下稳住阵地，保持小幅上涨。尽管2020年南京办公楼租赁市场需求处于盘整期，大部分行业的需求仍保持活跃，租金调整幅度也有限，空置率保持在合理范围之内。而随着‘四新’行动的继续深入推进，新兴产业的逐渐成熟，南京办公楼需求结构将会更加丰富，需求来源也将更加稳定。

优质办公楼

金融和专业服务类企业仍为市场主要需求来源。2020年第四季度，整体办公楼租赁活跃度基本与三季度持平，小幅减少。主要原因是各企业选址在年底已基本结束，且部分企业仍在观望冬季疫情控制情况以及未来经济形势而暂缓扩张行为。四季度南京优质办公楼市场的净吸纳量录得2.5万平方米。金融业以及专业服务业仍保持了稳定的扩张速度与能力。四季度有企业从新街口传统的中央商务区迁至河西中央商务区，主要是因为政策导向，以及河西新中央商务区楼宇品质相对较高，商务氛围也日益完善，企业出于办公品质升级的需求进行搬迁。科技新媒体行业持续保持稳定租赁需求，如薄荷信息在南京一栋高品质办公楼租赁了可观面积。

三个乙级办公楼项目入市，甲级市场无新增供应且空置率保持稳定。2020年四季度共有三栋乙级办公楼入市，为市场带来超过16万平方米的新增供应。其中两个项目位于南京南站板块，即喜马拉雅中心三期以及城际空间站B栋，这两个项目分别为南站板块带来8万和4.5万平方米的新增供应；另一项目是位于新街口板块的龙蟠汇项目，该项目总面积3.8万平方米。新入市的三个项目将市场整体空置率推高了2.6个百分点至23%。同时，由于新增项目均为乙级项目，乙级办公楼市场的空置率也由此上升了5.7个百分点至18.9%。甲级办公楼市场由于没有新项目入市，且在疫情过后需求相对稳定，整体空置率有所下降至 28.1%。

租金整体微跌，但跌幅收窄，整体保持平稳。2020年四季度，整体租金环比下降0.4个百分点，同比下降3%至3.5元每平方米每天。整年的租金下跌使得办公楼价格相对具有性价比，加上整体经济从疫情中恢复，使得整体办公楼需求逐渐复苏。甲级办公楼市场中，新街口板块降幅最为明显，环比下降0.5个百分点，由此可见，河西新中央商务区的大量高品质供应以及政策引导为传统中央商务区的甲级办公楼市场带来一定压力。

优质办公楼市场总结：2020年，受疫情影响整体经济遭受了一定的冲击，市场租金同比下降5%，空置率上升3.8个百分点至23%。金融行业以及专业服务业在疫情期间韧性较足，是市场需求的强力支持。而科技类产业在疫情爆发期间发展势头强劲，有效的抵抗了疫情冲击，总体业务量不减反增，对办公楼需求保持了稳定增长。大健康相关产业在疫情过后逆势增长，线上教育由于非接触式授课形式的优势在疫情期间也得以迅速扩张，这两个产业的良好发展形势使其在办公楼市场中需求保持活跃。

展望2021年，由于工期的延迟，原定于四季度入市的两座甲级项目延期入市，减轻了去化压力，但同时也给 2021年一季度积压了大量新增供应面积。2021年全年预计有超过90万平方米的新增供应入市，其中超过70万平方米的新增供应集中在河西板块，且多数为甲级办公楼，大大加剧了河西板块乃至整个南京办公楼市场的竞争压力。

在2020年冬季国内疫情控制优秀的情况下，预计2021年经济会加快复苏，办公楼需求会进一步回暖，由于疫情而被压制的需求或将进一步释放。金融、房地产、专业服务以及教育等行业需求仍将保持稳定。随着‘四新’行动的进一步推进，南京产业结构将会逐渐多元化，办公楼需求结构也会呈现更多来自新兴产业的需求。但由于明年的大量供应，仲量联行预计，2021年的办公楼整体空置率仍可能呈现上升态势。在激烈的竞争中，真正优质办公楼的优势会更加凸显，地段、物业管理服务、配套设施等方面突出的办公楼项目，预计仍将保持相对良好的出租率。

优质零售物业

新增供应为非核心板块填补商业空白。四季度有三个项目入市：新尧金地广场、雨花吾悦广场以及诚通龙蟠汇。总入市体量为26万平方米。四季度入市项目大多位于非核心板块区，仅有诚通龙蟠汇位于新街口板块边缘。其中雨花吾悦广场以100%的入驻率开业，成为该区域八公里范围内唯一大型商业体，为板桥区域填补了商业空白。大量非核心板块 项目的入市提升了南京非核心区域零售商业的活力，也提升了各板块间零售商业的平均水平。整体市场的回暖使得现有项目逐渐去化，四季度空置率下降0.2个百分点至6.5%。

美妆餐饮持续扩张，网红及体验消费为零售商业增添活力。四季度新开店铺以美妆，餐饮为主，其中五成新开店面为美妆行业，近三成新开店面为餐饮行业。从四季度招商情况来看，各商业项目业主越来越注重体验式消费。受疫情影响，线上零售包括网络直播零售规模越发壮大，线下商业也在改变原有业态并提升购物体验以对抗线上零售对传统线下商业带来的冲击。除了传统的餐饮以外，商业业主愈加重视以乐高，Popmart为代表的网红体验店，以及哈曼卡顿等电子产品体验店,以提高购物体验和吸引客流。

零售物业租金保持平稳，略有上浮。零售市场的回暖使得商业项目需求逐渐恢复，茶饮市场迅速扩张，其中Sevenbus在四季度首次入驻南京，而喜茶四季度也在各大板块的主要商场扩张新店；同时美妆及餐饮行业需求依旧保持旺盛。且由于四季度入市新项目多数处在商业空白区域，与现有项目竞争有限，四季度租金在2020年首次实现小幅增长，环比上升0.2%。

优质零售物业市场展望：2021年将有8个项目合计超过78万平方米新增零售面积入市，其中5个为中大型项目，总规模超过10万平方米；有5个项目位于非城市中心板块，为非核心板块商圈填补了空白。未来新增商业体中，将会有更多的项目更加明确商业主题，以提升购物体验。与此同时，南京新增商业也更趋向于寻找商业蓝海区域，如河西南部的板桥区域，仙林区域，江北新区等。仲量联行预计，未来零售地产市场将会持续复苏，美妆和餐饮类行业依旧是主要需求来源，而在一些社区商业中，预计会有更多的教育类型店面进驻以吸引客流。租金方面，未来三年共有144万平方米新增供应入市，将为市场带来一定租金压力。但新项目大多分散在非中心板块，与现有项目的竞争有限。随着经济的逐渐复苏和政府扩大内需的政策引导，整体消费热情也将逐渐恢复。与此同时，随着业主运营水平的提高，商场业态种类更加丰富，预计未来商业地产零售业绩会稳固上升，租金水平也将随着商场业绩提高而逐步提升。