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上海楼市:昆山千灯,张浦,昆山城北和嘉兴油车港有投资潜力吗?

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  这里是成哥说房,专业的房产专家,用最专业的角度为有需要的人提供买房的最佳方案!投资房产遇到问题,成哥为你答疑解惑。关注“成哥说房”,带你成为最会买房的人!


  提问:成哥好,今天第一天加入会员,想请你帮忙分析一下!

  本人已婚,在上海现有一套102平的房产自住,有贷款85万未还清,手上现有25W ,想在上海周边买一套小户型投资加保值,看了昆山千灯,张浦,昆山城北,嘉兴油车港, 请问这几个地方有投资潜力吗?看下来目前千灯房价最便宜,手上资金大概能在这几个小区选一套70平左右的二手房,请问千灯现在入手合适吗?

  回答:首先我们早应该看透,现在社会上的资金流向已经演变成了:科技赚钱→金融分钱→房产存钱。

  上海周边城市可买入城市顺序:

  昆山、太仓、嘉兴、嘉善

  嘉善和嘉兴都是打着高铁经济,甚至于传说中的9号线通勤。高铁不可能实现对上海通勤。即便通了9号线地铁,一样涨不起来的,因为实在太远了,就像临港一样。

  长三角一体化有轻微利好,主要是嘉善房价太贵,已经透支利好。不是非常推荐嘉兴,现在已经是一轮涨幅已过。昆山的涨幅逻辑还是看上海启动,然后溢出性跟涨,但涨幅能力不如苏州。昆山投资的话,我主要看好两个板块,一个花桥,一个是主城核心区,前者是上海外溢需求,后者有学区配套。因为城西是昆山的主城区,昆山原住民是住在这里的,学区配套、商圈还有医院资源也在这里。昆山是全国最富庶的几个县之一,就算不靠上海,昆山人自己的购买力也能支撑起这样的高房价。

  提问:成哥好,坐标上海,请问买张江科学城附近北蔡或孙桥05年以后的一房投资好,处于中环内,边上也都有双地铁,还是买虹桥机场外环外17号或13号地铁站旁边10年左右的两房好?小区新,边上也有商场,靠地铁站近,谢谢!

  回答:你好,建议选择虹桥辐射区,那么选择大虹桥,不用担心人口,特别是流动人口。高速带动江浙沪,高铁盘活长三角,飞机辐射全国全球,基本上整个大虹桥承载的人口基数是很有想象空间的。对于大虹桥来说,定位从来不是上海的大虹桥,而是长三角的大虹桥,所以整个规划没有考量如何分流上海的人口,而是直接在这里构建一个密度特别高的交通枢纽。上海投资回报率高的板块,详见内部分享!

  提问:成哥好,最近上海很多板块涨幅很大,为什么我现在住的小区(11号地铁附近,万科金色领域)没怎么涨?请问我们这边最近几个月会有大的涨幅吗?

  回答:你好,由于疫情原因,资产价格的加速上涨已经不可避免,其实不光楼市,股市和币市皆是如此。上海的房价目前还没进展到一半,截止到目前,涨得最多是小学+初中的双学区,其次是中学学区,最后是小学学区,其他的房子虽然普涨,但是幅度不大。还没有到普涨的阶段。未来市场一定是分化的,如果政府默许,好的板块像深圳那样二三成应该有的。万科金色领域所在的嘉定非强势板块,最多大盘平均涨幅,新城还在成长中,这几年估计暂时还没有大的起色。

  提问:成哥好,最近想买房,工作在上海,老家在赣州,前段时间本来想在赣州买,但想想赣州属于三线城市,于是又打算在上海周边买,可支付首付70万左右,您觉得买哪里更合适呢?我目前名下没有房。

  回答:你好,你的思路还是正确的。赣州城市能级太低,未来看不到太大机会,人口老龄化和大量外流,本土自住可以买,投资没有太大价值。子弹70,工作在上海,可以优先考虑环沪城市,推荐花桥。上海限购不会放开,花桥就可以长期享受价值外溢的红利,是目前离上海较近的,热度比较高,借势上海错位发展,有望成为真正的临沪先锋区,选筹重点沿地铁线淘笋,方便上海通勤。

  提问:成哥好,请问浦东孙桥的圣宇豪庭自住兼投资是否值得入手,升值空间是否看好?

  回答:你好,圣宇豪庭,有张江路站地铁,配套方面一般,靠近申江路立交桥,水路多,未来张江科学城发展起来,利好孙桥这边,总体看,自住+投资可以考虑的。

  提问:成哥好,现向您提问,急需您的指教。

  1)合肥市不限购的肥西县滨湖西板块下定5万,总价180万。有没有投资价值?

  2)上个月嘉善投资了一套155万的房子,首付45万付掉了,但按揭没批下来。当时此楼盘去化很快,去看房时都没什么房源了。但看了成哥之前的讲解,我准备借按揭没批的理由退掉此房。这个决定是对的吧?

  回答:1.合肥不一定挤得进TOP20,但毕竟是省会城市,安徽经济也有很大的发展潜力。对合肥,整体还是谨慎看好的。放眼全国,合肥并不是最优的选择。只是对生在、长在合肥的人们来说,仍然是可以接受的选择。从短期角度觉得合肥回调基本到位了。肥东县城及西侧可买,肥西距离政务区更近,区位优势强于肥东,肥西县城及邻近政务区、高新区、开发区的板块,都不错。

  2.上海这一波涨幅非常强劲,上海涨完,环沪也会跟涨,花桥、昆山、嘉善,这些城市只是涨多涨少的问题,要买对而已,在这些片区的需求,也不要犹豫了。

  上海投资回报率最大的板块和楼盘,详见内部分享。

  一线城市优先建仓,合肥这类二线城市的小仓位 等有闲钱的时候再继续加仓。

  提问:成哥好,坐标天津,居住在河东区太阳城,在河北省一套房,首套贷款已用,价值110左右,月供3000,爱人名下一套100左右的,价值240左右,无贷款,我个人想法,卖掉爱人名下房产,改善一套三居室,价值320左右,再买一个小一点学区,老破小,孩子5岁了,爱人月收入8000到一万,本人不确定,但是20没问题,不知道怎么规划,合理投资,想请教一下,感谢,天津住房在太阳城,改善三居室也想在太阳城,老破小考虑河西区!

  回答:你好,考虑孩子上学可以入手河西老破小挂学位。 考虑自住也可以置换本小区的3房,但是天津目前房价还处于下降通道中,现在不是入手的最佳时间,建议淘笋,有8-9折笋才考虑入手。 如果时间上比较紧张,可以考虑先抵押全款房,等楼盘回暖后再出手。

  提问:成哥好,手里170万,我和老公是合肥首房首贷现在自住,投资,保值增值角度,该怎么选择。看了,滨湖,政务,经开区学区房,现在价格涨价多,不知道还怎么选择。

  回答:合肥可以作为投资选筹的目标了。合肥基本面挺好的,高端制造、芯片和人工智能都不错。还有安徽省内的国企强力资源支持。现在房价大多在2万以下,房价价差不大,我觉得进取一些的,现金流充足的,现在就能抄底。


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