百强之外物企小弟闯关IPO 新希望服务“希望”几何？

“笨鸟先飞早入林”。2021年伊始，物业老大万科云依然坚持着暂不上市的立场，却有“迷你”型物管企业开始抢跑，急着登上2021年物业上市潮的头艘船。

1月的几天时间内，新希望服务紧急完成股权变更，原两大股东：四川新希望房地产开发有限公司、成都云璟观澜企业管理有限公司退出。鑫晟鼎企业管理服务（成都）有限责任公司（鑫晟鼎）新增进入，持股 97%；另外TIDAL INVESTMENT PTE.LTD（TIDAL）持股3% ，随后又抓紧时间向港交所递交了招股说明书，可谓十分高效。

但是，物业规模排名百强之外，独立性差，扩张严重依赖母公司的新希望服务抢搭物业股上市的风口，抢跑冲击港股上市，希望几何？地产大咖在这里和大家用数据分析一下。

百强之外物企小弟冲击上市

1月13日晚，港交所披露了新希望服务的招股说明书。这家成立于2010年1月，起步于成渝城市群的物业企业，急急地踩着物业企业上市的风口，着实让地产大咖佩服新希望服务做大做强的勇气。

招股说明书显示，截至2020年9月30日，新希望物业服务管理项目55个，覆盖中国6省14市、1个自治区及2个直辖市。截至2020年底，其在管楼面面积约1002万平方米。

地产大咖恰好拿到了一份克而瑞发布《2020年中国物业服务企业管理规模榜TOP100》。榜单显示，TOP100在管面积的门槛值达到1386万平米，这说明，新希望服务的规模已经名落物企TOP100之外。TOP100数据显示，2020年，有2家上榜企业在管面积突破五亿平米。其中，万物云以57800万平米的在管面积荣登榜首，雅生活以50500万平米的在管面积次之，碧桂园服务以40899万平米的在管面积居第三。

在地产大咖看来，万物云虽然荣登榜首，但是万科董事长郁亮却不急于万物云上市，一来是万物云有一个“好爸爸“，发展不差钱；二来是郁亮希望把万物云再养大一点再去上市，融到更多的钱。

体量与万物云相差50多倍，新希望服务这个小弟弟显然没有万物云有一个强有力的“好爸爸“在背后支撑，上市之心显得有点急迫。

为了给自己贴金，吸引资本的注意，新希望服务通过第一太平戴维斯和亿翰智库给其出具了报告，突出了优势和亮点。

2018年以来，营收和利润均保持高速增长：从2018年到2019年，新希望服务的收入从人民币2.58亿元增长47.5%至人民币3.81亿元，并从截至2019年9月30日止九个月的人民币2.80亿元增长31.3%至2020年同期的人民币3.68亿元；净利润从2018年的人民币4110万元增长55.7%至2019年的人民币6400万元，并从截至2019 年9月30日止9个月的人民币5960万元增长33.2%至2020年同期的人民币7940万元。

随着营收和利润的快速增长，新希望服务在物业百强综合实力排名中，位次逐年提升，由2016年的第55位提升到2020年的第39位。

做大做强信心不足

和部分物业公司一样，新希望服务也有着严重的母体依赖症。

于2018年、2019年及截至2019年及2020年9月30日止九个月，其通过新希望地产产生的营收分别为1.045亿元、1.27亿元、9520万元及1.067亿元，占同期物业管理服务分部产生的总收入89.8%、90.3%、88.4%及82.4%。

而在对外开拓和收并购方面，新希望服务还做得远远不够。

在2018、2019年，新希望服务来自独立第三方的业务为零，2020年略有增加，拿了26万平方米的独立第三方在管面积，收入39.6万元，虽然数字小，但也算是开了个头。

与此同时，新希望服务的收入过多地局限在西南和华东两个区域，这与新希望地产的布局有着极大的关联。西南地区营收占据了大半壁江山，尽管2020年三季度占比有所下降，仍达到了51.9%。其次是华东地区，为28.8%。这两个地区加起来占比超过了八成。

与此同时，新希望服务最近几年的负债总额大幅上升，2018年同期仅为2.11亿元，2019年就急骤上升至8.95亿元，增长323.47%，截至2020年9月底，这一数字继续上升到11.61亿元；相应的其负债比率也在大幅飙升，2019年为138.0%，截至2020年9月30日，负债比率再度飙涨至240.2%。这一负债率，相较2019年上市物业服务企业资产负债平均值51.58%，显得有点过高。过高的负债率也将制约其对外扩张。

新希望服务亟需通过内生增长和收购来做大做强。但是在招股说明书当中，新希望服务也坦言，因为品牌的影响力有限，不保证其将能够物色到合适的机会，或者也可能无法按照有利条款或可接受的条款及时完成收购，或根本无法完成收购。如果无法确定合适的收购目标或完成收购，将会对新希望服务的竞争力及增长前景构成重大不利影响。字里行间，透露些许怯意，显示对做大做强的信心不足。

克而瑞物管研究员李斌的话或许可以为新希望服务的信心不足作出很好的注解：“根据我们在行业内的了解，目前已上市的中小物企已经遇到标的企业估值虚高、同一标的被十几家上市‘同行’相中的情况，并购压力可见一斑。”

上市胜算还是未知数

之所以赶在2021年一开年就递交上市申请，新希望物业或许也感受到了资本正在对物业企业上市的兴趣度下降，希望赶在物业上市潮热度退却之前抢先进入资本市场的大海中遨游。

数据显示，物业上市企业，2019年12家，2020年15家，2021年目前已经有20余家物业企业在准备上市进程。

新希望服务与众多物业企业相比，并没有太多的优势，显然要抓住窗口期抢跑。

但是，不同于往年的物业股大热局面，2020年物业股上市首日破发数量尤其多，2020年四季度上市的世茂服务、合景悠活、第一服务等企业均遭遇上市首日“破发”，卓越商企服务上市4日后亦跌破首日发行价。

地产大咖粗略统计，2020年港股上市的15个物业企业，截至1月15日，已经有6个破发。

新希望服务此时冲击上市，有可能不受资本市场的青睐，有可能难度很大，或者面临发行价不高，融资额不理想的困境，但是对于亟需资金补血，做大做强的新希望服务仍赶着上市潮递表。因为越往后，登陆资本市场的难度有可能越来越大，而且，未来规模小的企业有可能面临业务萎缩的压力，越加被资本边缘化。

虽然新希望服务的业务模式并无太大新意，但是作为新希望服务的实际控制人，刘永好父女持有新希望服务股东大会30%以上投票权，他们在新希望服务IPO之前，对于股权架构进行了调整，Golden Rose持股90.8%，Cui Donghong（中文名：崔东红）持股3%，员工持股平台持股6.2%。其意是希望通过股权激励，充分调动新希望服务管理层的积极性，发挥主动能动性，做大做强。

当前，新希望服务的高管包括其董事长张明贵、首席执行官（CEO）兼新希望服务总经理陈静、执行董事武敏、非执行董事姜孟军等人。其中，武敏负责财务、资本市场等，还是新希望地产的执行副总裁及首席财务官。

刘永好父女与在多种场合表示对张明贵等管理层的信任。

但是，与其自身体量小，品牌知名度低的劣势，新希望服务的管理层的积极性能够起到多大的作用？新希望服务冲击港股，成算几何？一切还是未知数。