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青岛坚持十年上涨的房价,会不会在2021年“认怂”?

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  什么是历史?往回看,都是过期的答案,细琢磨,藏着有趣的因果。

  

  从2010到2020,一个完整的年代,房产君近日整理了这个时期的青岛楼市商品住宅大数据,让我们一起重温那些与房相关的起起伏伏,也试着揣摩楼市的未来之路。

  01青岛从来不缺房子

  

  青岛楼市缺房子吗?这个问题很容易让人想起两三年前那些让人头皮发麻的抢房大战,因为房子焦虑不安,因为房子那些暂时丢下的尊严,然而2010到2020年的数据显示,大多数时间里,青岛楼市是供大于求的。

  

  11年里,只有2016和2017两年的需求超过了当年的供给,其余时间,哪怕是人们印象最深刻的——房价疯狂的2018年,其实供给还是略高于销售的。中国的楼市是政策市,这一点毋庸置疑,2016年的“去库存”政策,当年就制造了青岛商品销售面积的峰值,2027万平方米的纪录在11年里鹤立鸡群。

  2016年以来,青岛商品住宅的销量的新常数大概在1400万平米上下,尽管从2019年以来,感觉青岛楼市转冷,但就销量而言,2020年与2018年的销售面积基本相当。最难的是2019年,供应量达到了历史新高,成交量却是近5年最低。

  02青岛十年涨了多少?

  

  从2010到2020,青岛房价变化大吗?总体趋势上是连年上涨的,2014、2015年略有下调,幅度可以忽略不计,大涨出现在2018年,同比涨幅达到了3000元/平方米,是11年里最凶猛的一年,这就是我们所说的楼市上合效应了。

  除此之外,前两年去光了库存,让供需失衡,也是这一年房价猛涨的原因所在。2010到2020,青岛平均房价翻了一番,这个涨幅与一线城市还是有落差,当然,一些热门区域,热点楼盘,房价的涨幅并不止翻番,住宅开发范围的扩大,非主城片区供应占比更大,让青岛商品住宅均价看起来相对稳健。

  03现在去化压力有点大



  供需关系决定房价,也影响着楼市温度。从需求看,在政策变化不大的近两年,青岛楼市的销量也相对稳定,那么供应就是更能制造市场变化的一个因素。事实上,近两年青岛楼市给人的感觉偏冷,也正是因为住宅存量的增加。存量是个累积的数值,每一年供大于求,都会增加第二年的存量基数。

  2019年青岛商品住宅供应量创了新高,2020年,青岛楼市商品住宅存量也刷新了纪录——169659套住宅,比出台“去库存”政策的2015年还高了1万多套,如果短期内没有相关政策调整,青岛商品住宅的去化压力可想而知。

  

  这样一个库存量搭配稳定下来的需求,短期内青岛房价找不到大涨的理由。当然,这样一个推断是建立在没有政策助力的前提下,“一城一策”的调控基调下,谁又能断定不会有第二个“去库存”至少是地方版的“去库存”出现呢?

  文:青岛市房产咨询

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