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上海房价失控背后,南京房东和买房人都有点慌……

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  上海房价上涨,已经影响到整个长三角了。

  01

  其实,上海房价在去年下半年就已经启动上涨,而半年之后,全国人民都知道了。

  几个月前,大家只知道前滩涨了,但现在,大有蔓延全上海之势。而这轮上涨的龙头,除了优质板块利好之外,还是围绕着学区进行的。

  比如浦东的学区房,用一天一个价来形容,毫不夸张!很多上海新建公办一贯制学校对口的小区房价涨幅十分夸张,最高已经超过56%!

  

  位于上海码农聚集地,浦东张江的一个小区,房价2020年的涨幅接近60%,从去年的成交价格8万多,直接飙升到成交价13万多,目前的挂牌价已经超过14万。

  上海的码农,比如附近的ZTEer,Lenovoer等格子衫们,虽然年终奖非常感人,无言谈起,但买了公司旁边房子的他们,已经赚的盘满钵满。

  对此,位于南京软件大道的同事们,留下了羡慕的口水。

  

  这个暴涨,并非只有浦东,浦西成熟区域的学区房,也存在巨大的涨幅。

  2020年1月-11月

  

学区房成交量58912套,占整体20%,同比去年上涨15%;
学区房挂牌量80385套,占整体23%,同比去年下跌24%。

  最近,上海房东毁约,跳价的新闻层出不穷。一个小时涨40万已经预定热搜。甚至还有房东凡尔赛:如果这两个月身价没有涨500万,相当于在上海踏空了。

  问题是,上海的行情并没有止步,还远未结束。

  02

  事实上,不仅仅是买房人的实际感受到房价上涨,统计数字也说明了这一点。

  一周前冰山指数发布了核心城市二手房涨幅排名,上海2021年1月第2周和2020年12月第2周相比,月环比上涨3.8%,排在了第1位!

  

  大家看看,最近大火的上海、合肥、广州等城市全都榜上有名。而南京还没有进入这份名单,涨幅很一般。

  从全年来看,上海很多板块的涨幅也非常可观。浦东联洋板块涨幅超过28%,这意味着带电梯的次新房,涨幅可能超过50%,这对市场的刺激实在太大了。

  

  在成交量方面,在刚刚过去的2020年12月,全上海二手房的成交量高达3.9万套,创近4年来新高!要知道2016年上海最疯狂的时候二手房成交也不过才4万套~

  所以上海房价,无论是成交量还是成交价,真的疯了。南京一个月1万套的成交量已经不错了,上海4万套。

  大家来感受下上海房价跳涨的节奏…

  

  当然,不是所有上海的房子都大涨了,目前上涨的还在于头部板块,学区房等领涨房源。对于一些二三线板块,目前上涨力度还不是很大。所以,上海的朋友们要抓紧在二三线板块站位,不要在头部板块追高了,静等板块轮动。

  上海房价的上涨,让全国人民的目光都投向了北京:帝都再不涨,真的说不过去了。上海房价暴涨的市场情绪,一股力量转移到了北京,另外一部分直接笼罩在长三角的范围。

  最东的上海,房价大涨;最西的合肥,房价大涨;最北的徐州,房价大涨;最南的宁波,房价大涨。

  整个长三角,东西南北四个点,无论是一线、二线还是三线,涨幅都非常可观。

  位于长三角中心位置的南京,其实涨的不咋地。很多人抱怨房价不能涨了,再涨就回老家了。这一点大家可以放心,老家也买不起了….

  03

  那么问题来了,上海这轮暴涨,会不会传导到南京?这个是大家非常关心的一个问题。

  首先说下上海这轮上涨的因素:其实早在一两年前,大家都知道,上海的房价其实被低估了。如果全国都放开限购,上海的房价起码比现在高50%,甚至100%以上。

  在连续三年横盘下跌后,上海房价已经没有泡沫。连徐州、南通都涨了5年,上海不能涨?19年苏州工业园暴涨,上海买房人戏称上海变成园区东;杭州房价暴涨之时,上海沦为环杭城市,大家有印象吧?这本身就是不合理的,上海的房价,就应该在南京、杭州房价的两倍以上。大家注意,南京房价,能保持在上海的二分之一,就是很成功的表现。

  另外,从一些技术细节方面,去年上海放松了落户标准,需求侧增加了,氛围起来了。之前5年限购的限制也到期了,需求侧暴增,但供应侧并没有什么变化,只要市场有一点风吹草动,立马点火。

  所以这次上海上涨,我认为是一种补偿性上涨,早就该涨了。再不涨,苏北两套就能上海干一套了,体系都乱了。

  南京的情况,跟上海其实还有有不同的。整体表现会弱于上海不少。为什么?

  从供应上,今天上午有读者告诉我,抓紧看看上海二手房还有多少套?我看了一下是这样的:

  

  上午的时候,二手房是34507套,到了晚上8:30的时候我再看一下,就变成了34341套。

  

  才几个小时,链家挂牌二手房源少了160多套,这个速度太可怕了,二手房在以光速消失。整个链家34341套房子,还不够一个月卖的,毕竟12月份卖了3.9万套。

  新房方面,上海的整体供应量很少,跟二线城市没法比。2020年上海新房成交量917万平方米,跟南京基本上是一个档次。僧多粥少。

  我们来看南京的供应量情况:

  新房方面,2020年南京新增10.5万套房子,卖了8.3万套。二手房方面,链家挂牌的房子有10.4万套。

  

  大家注意,南京850万人口,二手房挂牌10.4万套;上海2500万人口,二手房挂牌3.4万套。上海人口是南京的三倍,但二手房挂牌量却只有南京的三分之一。

  所以目前南京的供应充沛程度,远远高于上海。所以很多人说上海的行情会立马复制到南京,没有这个条件。人家二手房卖空了,你这10万套房子,啥时能卖到万人空巷?差远了。

  同时也提醒上海的买房人,买不到一线板块,学区房,抓紧占领二流板块,非学区房。上海的行情不可控了。

  如果落实“房住不炒”,上海现在应该出政策了。但对不起,上海未来三个月应该没啥大政策。

  04

  面对上海的行情,南京的房东和买房人都急了。

  房东急:比南京强的上海涨了,不如南京的合肥也涨了,苏北兄弟城市也涨了,怎么南京的房子涨幅如此微弱?即便是河西的涨幅,核心区的涨幅,在长三角根本拿不出手。大家注意,南京头部板块的涨幅,拿不出手,别翘尾巴。更别提普通板块了。

  买房人也急,上海涨了,如果传导到南京,那后果不堪设想,但摇号又太费劲,不摇号的又不甘心,所以很纠结,很痛苦。

  其实,我们对2021年的南京行情做了判断,整体上优于2020年。尤其上半年限价将继续放松,市场情绪非常活跃,全球放水进入竞赛时刻,南京作为优质城市,不得不涨。再不涨,就要被小城市比下去了。这个大基础在,上海不涨,南京也会涨。但上海暴涨,对市场情绪有一定影响,不是决定性的。

  但南京会不会出现上海的行情?个别板块可能会有,但大部分板块还做不到,供应量比较充沛,需求方面体量跟上海比差了不少。供需关系决定了,南京的行情会大大弱于上海。什么时候南京链家挂牌量低于2万套,什么时候南京的行情就能比得上上海了。

  不过,这篇文章看完,大家还是着急:

  房东:尼玛涨幅还是比不了上海啊!

  买房人:尼玛还是要涨啊!

  就这样!

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