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震惊!福州近10万套安商房入市,购房者彻底懵圈了

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  2017年底,福州市公布“启动城区连片旧屋区(棚户区)改造三年行动计划”,计划2018年~2020年五城区改造106个项目,占地约35259亩,户数92907户。

  安置型商品房横空出世,创造了全国楼市独有的模式。

  

  Part 01

  什么是安置型商品房?

  安置型商品房已经被叫成了“安商房”,官方的定义是这样的:“全面推行货币化对接安置模式,按照商品房运作模式组织开发建设面向被征收人定向销售的限价商品房。”标准房型主要是45㎡、60㎡、75㎡、90㎡,以刚需为主。

  简单来说就是安置房以商品房的模式开发和建设,这个行为也宣告了过去如火如荼的“棚改货币化安置”落下帷幕,从这个角度来说,安商房对“稳地价、稳房价、稳预期”起到了很好的作用。有好就会有坏。安商房的大力推进对福州的高端产品市场却是一个大伤害。比如鼓楼目前在售的9个项目中7个是安商房,占比高达77.8%,且配建比例普遍≥90%,导致即使你手里有1000万,想买在寸土寸金的鼓楼,新房可选性极低,二手房房屋破旧,明明很有钱,却还是要看开发商卖不卖给你。

  Part 02

  安置型商品房分类

  根据不同的社区模式,安商房主要分为三档,从低到高依次是:

  混搭式安商房

  一个小区内安置房与商品房混合搭配,而且在一栋楼里。鼓楼大量安商房小区都是这种类型,可售商品房仅几十套,比如榕发乌山郡,华润乌山府,中建龙庭嘉园,还有晋安的城投凤峦郡,新榕金岳府。这种安商房基本和安置房小区差不多。

  分栋式安商房

  主要特点是同一个小区,安置房和商品房虽然在一起,但是分栋管理,中间以绿化之类的方式做软隔离,比如融侨则徐道壹号项目。这样的项目安商房占比基本少于30%。

  分区式安商房

  这种安商房因为地块面积较大,可以做到马路两边不同属性,虽然是同一个开发商或是物业,但是几乎和两个项目差不多,对未来商品房价格的影响也可以忽略不计,而独立出来的安商房则直接被认为就是安置房。这也是唯一可以实现真正双赢的社区。比如排尾的万科项目和三江口的三江理想城。

  Part 03

  7.4万套安商房入市 未来还有更多

  紧随而来的问题是,目前福州有多少安商房。

  数据显示:2017年至2019年,福州六区+闽侯出让的地块中有95幅地块要求配建安商房,占总出让商住用地数量的47%。2020年,六区+闽侯安商房地块27幅,占出让商住地块33.3%。2017-2020年,福州(加闽侯)共计出让安商房地块122幅。截止到2020年11月底,福州五区启动建设安商房项目88个,建设安商房7.4万套,575.71万方。目前已经有30个安置型商品房项目开展回迁选房工作,共计24831户,30043套,意味着还有4万多套安商房积压在市场端。

  Part 04

  交房就降价15% 安商房怎么了

  根据市场化模式形成的安商房对房价到底有什么影响呢?刚好,东二环国企项目城投凤峦郡给出了参考。

  

  2020年8月底,安商房“模范小区”城投凤峦郡交房(安商房90%),预售摇号价格2.72万/平,但是9月份小区二手房就跌至2.3万/平,跌幅15%,跌破东二环最低价。这就是混合式安商房对价格的冲击。

  

  当然了,要是参考项目安置房18430元/平,2.3万/平的价格对安置房的拉动作用非常明显。市面上,安商房小区中的安置房售价普遍在1.6-1.9万/平,低的能到1.2万/平,而同小区的商品房都是2万/平起跳,最高价格能到3.8万/平(正祥贵里香园),两种类似价差悬殊,但多数安商房项目和一般商品房的价格基本持平,因此,只有少量项目拥有较高的性价比。

  

  Part 05

  61个安商房在售 能不能买

  目前福州六区在售的安商房项目有56个,闽侯县5个。其中晋安区24个,数量第一,仓山区14个,位列第二,马尾仅2个,六区最少。数据统计显示,福州六区+闽侯主推住宅的项目有204个,意味着安商房占比30%。从绝对数量来看,马尾、长乐和闽侯的安商房最少,但三个区域均在福州外围,即刚需购房者首次置业的重地,换句话来说,刚需购房者碰上安商房的概率非常之高,而改善群体也不可避免会遇到前文提到的手持1000万买不到好房子的困境,造成豪宅不够豪,刚需不想要的局面。对于普通购房者来说,在选择安商房时,可优先选择分区式小区,其次是分栋式小区,安置房比例控制在50%以下,这样可以大概率保障未来出手置换时,价格有优势,或是溢价空间。但是话说回来,如果预算有限,又想进入福州主城区,倒是可以在心态上做点调整,以享受地段和配套为主,舍弃社区的部分品质,先入手安商房。不想选择的购房者也不要着急,从出让地块数据来看,安商房的比例在减少,9.3万套的任务已经接近尾声而新房实在没得选的时候,也可以考虑二手房。最后,附上安商房表格:

  

  

  

  

  

  

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