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一路分南北,同名不同命!南京这些小区房价差异,难以置信

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  古人云,失之毫厘谬以千里。楼市,一街之隔,房价差距悬殊。

  尤其是在南京,教育资源是弥足珍贵的地方。即使两个小区位置相邻,共享配套,但因为学区不同,房价也有明显差异。

  比如今天提到的这些小区:

  一、南阴阳营VS北阴阳营

  房价相差2.5万/㎡

  在南京,有条路叫北京西路。北京西路的银杏梧桐,南京城最美的风景之一,连通颐和路上的民国建筑非常有特色。

  行走在这条路上,江苏第二师范学院、南大校园、省政府。转一个弯,还有宁海中学、南师、河海,人文气息浓厚。


  就在这么历史感浓厚的地方,南阴阳营和北阴阳营两个小区,一路之隔,却割裂出了价差2.5万/平米的“魔幻”。


  其中南阴阳营的学区是:汉口路小学+29中北阴阳营的学区是:汉口路小学+南京大学附属中学

  相同之处,同属汉口路小学,不同之处南阴阳因为29中。今年,在公民同招政策的推动下,初中名校学区房需求量增加,而29中作为南京一线初中,更是市场追捧的对象。

  南阴阳营今年小户型房价涨幅也是非常明显,以40多㎡房源为例,年初总价在300万左右,到了年末成交总价已经达到近400万。这种小户型房源成交周期基本在1一2天内就被秒掉



  经纪人表示,名校初中学区房三年即可转手,占用资金的周期短,因此户型小总价低的房源一直都是市场关注的热点。

  二、南东瓜市VS北东瓜市

  房价相差1.3万/㎡

  小区名字仅有一字之差,房价差距较大,同样的案例仍在上演,比如南东瓜市VS北东瓜市。

  小区位于主城鼓楼片区,居住氛围浓郁,典型的“老破小”居住环境。周边有力学小学、汉口路小学、南师大、河海大学等。

  两个小区仅一路之隔,目前北东瓜市价格8.1万/㎡,南东瓜市6.8万/㎡,价差1.3万/㎡。


  重点来了,其中南东瓜市的学区是:汉口路小学+29中,北东瓜市的学区是:力小+29中。

  中学都是29中,当然不错。区别是一个是汉口路小学,一个是力小。前者是普通小学,俗称草小;而后者是一流名校,“拉力琅芳”的“力”。北东瓜市则是名副其实的南京顶级双学区的代表。

  还有一个有意思的现象,观察两个小区近两年来的房价走势。

  1、近两年,北东瓜市房价有所下跌,2019年3月份还在9万/㎡,现在已经跌到8万/㎡左右了。


  2、而南东瓜市近两年来房价有明显上涨,2019年三月的时候挂牌价只有6万/㎡左右。


  顶级双学区房价涨不过初中单学区?这个着实让人疑惑,但仔细想想,也可以理解。

  因为公民同招政策的影响,南京初中学区房大火,去年一年几乎所有的初中单学区房都迎来不小的涨幅。而顶级双学区房,因为单价较高,总价也不低,房价涨势疲乏。

  三、兰园VS演武新村

  房价相差2.9万/㎡

  北京东路原是南京最繁华的香客之路,九华山玄奘寺,解放门的鸡鸣寺,就连小路旁的算命师傅也是连绵不绝。

  如今的北京东路更多的是人文地理气息,老市政府、省电台、市国土局、审计局、东南大学、市教育局、北小、南京外国语学校等,都分布在周围,几乎没有商业模式的大楼。


  在这附近有两个小区值得一提,虽然名字没什么关联,但演武新村兰园紧邻在一起,房价悬殊。


  在365二手房网站上,目前演武新村挂牌价格4.3万/㎡,兰园价格7.2万/㎡,两个小区房价相差2.9万/㎡

  深究原因,其中兰园是北京东路小学的学区房,演武新村是小营小学的学区房,所以归根结底:房价的差异也是学区价值的体现。

  目前两个小区的居住环境和市场情况如下:

  1、演武新村

  小区是80年代的房改房,虽然房龄比较老,但是经过出新改造后,小区目前外立面看起来比较新。小区目前是开放式管理,行人可以自由出入。



  小区内部有简单的健身设施,目测小区的整体居住环境还是比较干净整洁的。小区也设有车棚,机动车车位,方便停车,不至于混乱。



  演武新村主要是以小户型为主,主要是40平-70多平左右的房源较多,从单室套到三房都有。其中小区目前50平左右的小两房总价在215万左右。


  值得一提的是,小区70多平就可以做成3房,这种房源也很吃香,总价在300万出头。


  小区之前成交的一套65平左右的小两房,成交总价275万,成交周期只有3天。


  提到演武新村小区热销的原因,经纪人告诉我主要是:小区小户型多,总价不高,地理位置优越,平时坐地铁、买菜都很方便,而且距离小营小学也比较近。

  2、兰园

  穿过演武新村,就是兰园了。小区既有年代久远的房子,也有稍微新的房子,比如兰园1、2、3号与兰园28号,两者完全是截然不同的感觉。




  但是绝大多数的楼栋都是同一种样貌,外观看起来并没有太多陈旧感。

  在这里,虽然大家都叫兰园,然而每个兰园都会有相应的门牌号,每个门牌号单指一个院子,院子里有数量不等的楼宇组成,周边的小区庭院组成了现在的兰园。




  也正因如此,周边基本没有停车位,只能停在道路两侧。兰园28号是一个比较大的院子,内部树木众多,道路干净整洁,整体环境安静又舒适。其它的兰园除了楼栋比这个院子要新一些,感官上要欠缺一点。



  经纪人表示,兰园也是体量相当大的小区,一共有34栋,大多以50-85平居多,房龄间距比较大。其中卖的比较好的就是兰园9号、11号和21-24号。

  在365二手房网站上,小区目前的挂牌量并不是很多,主要以小户型为主,其中66平的小户型挂牌单价在7.2万/㎡左右,58平的小户型挂牌单价高达7.6万/㎡。


  从成价来看,小区的成交量也很少,去年3月成交的一套56平左右的小两房,成交单价突破7.5万/㎡。


  经纪人告诉我,这个小区很多房子是不卖的,里面住了很多非富即贵的人,是个很不一般的小区。所以即使体量还行,但是在售数量确实不多,成交也一般。

  写在最后:

  根据家有学童最新成交数据分析,目前南京一线名校中,550万左右的两室房源,仍然占比过半,是成交的主力价格段。而初中学区房市场需求成交仍然保持较热状态,鼓楼三所公办初中29中、汇文、树人的总价门槛达到400万左右,两房仍然是市场成交的主力,占比接近七成。

  最后,想说的是,不管是顶级双学区还是优质初中单学区,都是二手房市场里不折不扣的“硬通货”!

  内容来源:商业荟

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