德信服务招股书：德信集团贡献三成收入，包干制物业出现亏损

1月18日，港交所披露的信息显示，物业管理企业德信服务集团有限公司（下称“德信服务”）向港交所递交招股书，准备在港交所主板上市。据了解，这是2021年第二家筹备港股IPO的物业公司。

招股书显示，德信服务总部位于杭州，已将业务扩张至其他区域具有高增长潜力的城市，主要包括新一线及二线城市。截至2020年9月30日，德信服务的在管物业合共163个，在管建筑面积合共2310万平方米，覆盖9省26座城市。

其中，包括由德信集团及其合营企业及联营公司开发的63项物业，在管总建筑面积为780万平方米，占德信服务在管总建筑面积的34.0%；以及独立第三方开发商开发的100项物业，在管总建筑面积为1520万平方米，占比为66.0%。

根据招股书，2018年、2019年，德信服务的收入分别为3.98亿元、5.13亿元，同比增速为28.9%。2020年前9个月（前三季度），其收入为4.98亿元，同比2019年同期的3.75亿元增长32.7%。

净利润由2018年的2246.2万元增长至2019年的5055.0万元，同比增加125.05%。2020年前三季度，德信服务的净利润为8066.3万元，同比2019年同期的2617.7万元增长208.14%。

不过，德信服务认为，其在浙江省的领先市场地位以及聚焦长江三角洲地区和其他地区具有高增长潜力的城市已帮助其实现了快速增长，并将继续为未来的增长及扩张铺平道路。

根据介绍，德信服务的大部分收入来自按包干制进行的物业管理服务，报告期内贡献占比均为99.9%。2018年、2019年与2020年前三季度，其中五项、一项及六项在管物业产生亏损分别为30万元、40万元、30万元。

德信服务称，包干制物业产生亏损主要由于其管理该等亏损物业已久，未曾上调定价。报告期内，其来自该等亏损物业的物业管理服务收入分别约为510万元、300万元与370万元，分别占其物业管理服务收入的1.9%、1.0%与1.3%。

招股书显示，德信集团及其合营企业及联营公司所开发物业提供的服务对德信服务贡献了大部分收入，而德信集团对后者并无控制权。报告期内，德信集团及其关系人为德信服务贡献了其总收入的26.1%、32.4%与40.1%。

德信服务在招股书中称，其对德信集团或其合营企业及联营公司的管理策略并无控制权，也无法控制影响其业务运营及财务状况的宏观经济或其他因素。据了解，德信集团曾于2019年2月26日在港交所上市。

整体来看，德信集团也是德信服务的最大客户。报告期内，德信服务的五大客户所产生的收入贡献占比分别为24.6%、32.9%与34.2%。其中，最大客户德信集团及其关系人提供服务产生的收入占比分别为16.5%、25.6%与27.7%。

股权方面，胡一平及其配偶魏佩芬通过盛富国际持有德信服务70.56%的股权，唐俊杰、朱晓莉、刘义兵、赵丽湘、陈昕、郑明军及德信服务的员工通过凯邦国际持股17.28%，沈月华及其配偶金粮通过香港美仑持股7.13%。

其中，胡一平为德信地产（德信中国，HK:02019）董事长兼实际控制人，也是德信服务的执行董事兼董事长，唐俊杰为德信服务总裁，刘义兵为常务副总裁，郑明军为副总裁，赵丽湘为人力资源总监，朱晓莉、陈昕为总裁助理。

除了胡一平、唐俊杰等人外，德信服务的高级管理人员还包括总裁助理及华中区总经理阚倩、首席财务官（CFO）赵晖等。