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今年起,楼市“关门上锁”?三个限制下,未来刚需买房将更轻松

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  转眼间,2021年已经来临,回顾整个2020年,有太多大家预料之外的事情发生。房地产也是如此,可以说风波不断。受年初风波的影响,不少行业都受到了冲击,房地产可以说是受冲击最大的行业之一,对于资金密集型的房地产企业而言,几个月来的零销售和施工进度的停滞,使整个房地产市场处于“停滞”状态。

  在1978年时,住房问题已十分紧张,城镇居民人均住房面积仅为6.7平方米,国家提出了一些改革措施,如出售公房、提租补贴和加快住房建设。与此同时,理论界也开始对住房商品化、土地所有权等问题进行探讨。1980年,中国房改萌芽于上层建筑的觉醒,一路试验、更新、推进,到1998年形成了比较成熟的改革方向。中国房地产开启了崭新的一页,如今人们对买房卖房和几十年房贷习以为常,正是在这四十年间慢慢形成的一种习惯,房产交易已经成为社会非常重要的一部分。


  为什么房子这么重要?大体上还是因为它涵盖了我们生活的各个方面:

  1.对人来说,衣食住行必不可少,房子就是“家”;

  2.现在房、车成了结婚的一个很高的门槛,据统计,45%的男人和74%的女人只愿意买房子;

  3.房产是家庭的一个重要组成部分,是很多人一生财富的体现,据调查统计,户均住房资产达187.8万元,占家庭总资产的59.1%。房地产对我们来说可以说是不可缺少的“刚需”。

  在城市化的早期阶段,城市化率从98年的33.3%上升到现在的20年间的60%以上,年均增长1.3%,与发达国家70%的平均增长速度相差无几。以量变产生质变,以巨大的增长率也代表着每年都有大量的流动人口,根据统计,每年都有超过1千万的流动人口进入城市,他们带来了巨大的住房需求。近20年来,伴随着宏观调控和市场自发的调控,房改催生了当前房地产市场的蓬勃发展。

  商品的价值取决于供求,当供大于求时,商品自然升值;供小于求时,商品价值自然下跌。供应和需求都依赖于人口,所以我们常说人口是房价的有力支撑。而房价的高收益,也吸引了越来越多的人走上房产投资之路,楼市涌向大批投机者。随着“滚雪球”模式的出现,房地产开发再次加速,大量资金涌入房地产市场,促进了房地产市场的快速发展,也是近几年房价上涨的主要原因之一。另外一个原因,就是棚改货币化安置。


  近日有关机构公布的数据显示,5个月来房价已连续突破万元大关,可以说,今年整体房价也必将突破“万元大关”,在这20年间房价上涨5倍。而这也只是“平均水平”,除了房价下跌的偏远地区,二线城市普遍上涨超过10倍以上,达到2万以上。

  必须承认,尽管房地产带动了经济的快速发展,但近年来的高房价也带来了很多问题:

  1.房价与收入出现脱节,刚需族很难凑齐首付,买不起房;

  2.房价上涨吸引了大量资金流入,导致民众消费能力下降,对实体经济影响较大;

  3.年轻人买不起房,结不起婚,间接导致出生人口减少。

  在这样的情况下,国家自然不会放任自流,16年时提出了“房住不炒”的理念,各地都积极响应,实行一城一策,经过这几年的实施,部分城市(如涿州、燕郊等)出现了房价“腰斩”现象。前不久,各大机构也公布了11月房价相关数据,其中,北方城市整体下跌趋势更为明显。济南:环比下跌7.49%;齐齐哈尔:环比下跌6.12%;鹤岗:环比下跌5.58%;廊坊:环比下跌5.51%;七台河:环比下跌5.08%;南阳:环比下跌4.35%。

  房屋价格的下降,也“劝退”了一部分炒房客,近几年来不少城市二手房挂牌量持续上升,成交量却相对较低,市场转向买方市场,这也使得大量购房者选择观望。


  但新房市场却在房企的大力降价攻势下,销售火爆,截至12月,商品房销售面积达15.08亿平米,同比增长1.3%,证券日报预计,整个20年内新房市场的销售将达到17亿平米,创历史新高。

  不过,据易居房地产研究院提供的数据显示,全国100个城市新建商品住宅总库存量为5.1亿平米,比去年同期增加了7.8%。可见,近几年新开工的房地产远高于销售量,且房企拿地面积仍在增加,截至11月,房地产开发企业新开工住宅面积902425万平方米,同比增长3.2%,较1—10月增长0.2个百分点。

  如此规模的库存压力,在五年前, 我们是通过“去库存”来缓解的,但是在降息、棚改货币化安置等政策的刺激下,房价增长速度加快,全年增长10%。而未来数年,又会迎来新的一场“去库存”吗?

  答案是NO,吃过一次的亏不会再来第二次,自16年首次提出的“房住不炒”,还将在未来继续延续下去。在20年下半年,国家对未来的房地产市场上了三把“锁”:


  一、三道红线

  在20年8月底时,住建部公布的“三条红线”政策,针对开发商划出了三个标准。

  1.剔除预收款后的资产负债率大于70%;

  2.净负债率大于100%;

  3.现金短债比小于1。

  若有房企全部踩在这“三条红线”上,则会被定为红色档,其后果是,有息负债规模不能增加。若仅踩踏“两条红线”,则将被归入橙色档,有息负债规模年增长率不能超过5%。假如只是踩在“红线”上,那就成了黄牌警告,有息债务规模的年度增长速度将扩大到10%。对一步登天的房企来说,将其归入绿色档,有息债务规模的年增长率可放宽至15%。

  可以说该政策收紧了房企的资金“源头”,融资得到了限制,放慢了房地产企业拿地扩张的步伐。


  二、限制涉房贷款

  在此前几个月,有《21世纪经济报道》的记者了解到,在当时有大型商业银行接到通知,要求对个人住房抵押贷款等房地产贷款的规模进行压减和控制,新增涉房贷款(房抵贷等)的比例降低至30%以下。

  随后在12月31日,人民银行、银保监会又发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》,其中,将根据资产规模、机构类型等因素,分层次制定房地产贷款集中管理制度,并从21年1月1日起实施。

  由上述两则通知可以发现,房地产贷款自21年起就受到严格控制,即各城市每月的房贷额度都是有上限的,一旦超过上限,在这个月内就不能办理涉房贷款,“限贷令”直接牵制了炒房客的资金来源。

  而且这样第一天就发出通知,第二天就开始生效的紧急指令相当罕见,也从侧面凸显了对炒股的打击力度。


  三、十四五发展规划

  在20年10月底时,新华社授权公布了“十四五”的发展规划,其中明确表明:将坚持房子是用来住的、而不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳发展。并按照规划建设租赁用住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。

  可见,2021年起,在楼市这三把“锁”的限制下,未来房价大涨已经不可能了, 尽管很多购房者都希望房价下跌,但房价下跌对于经济同样会造成冲击,因此未来稳定才是最佳发展方向。事实上,只要房价涨幅较小或者平稳,也相当于房价在“下跌”。在三把“锁”的限制下,未来刚需买房会更加容易。

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