天津某开发商逾期交房，业主怎样维权（2021年干货建议收藏）。

逾期交房在房屋买卖中十分常见，逾期交房的原因各种各样，承担的责任也各不相同，以天津为例，仅2020年天津市范围内因逾期交房涉诉案件近四千余件，是咱们老百姓购房经常遇到的纠纷之一。在商品房买卖合同中，开发商负有两项主要合同义务：一是交付房屋，二是转移房屋所有权于买受人。因房屋交付产生的争议中较为难以处理的是逾期交房的认定，此在房地产市场局部、阶段性价格调整期间尤其突出。造成购房者与开发商的矛盾十分尖锐。

近日，有朋友询问我：房地产开发商逾期交房，能否请求支付违约金。

答案并不是肯定的。

还存在一些细节问题需要说明，希望通过本文，能够对更多的朋友有帮助。

认定是否构成逾期交房违约金主要存在以下几个问题：

一、商品房买卖合同是否有效？

关于商品房买卖合同的是否有效，根据民法典第一百四十三条的规定：具备下列条件的民事法律行为有效：1、行为人具有相应的民事行为能力。2、意思表示真实。3、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。如果符合以上条件，一般情况下，法院根据促进交的考量，认定合同有效。

二、是否存在约定交房日期到期以后，开发商未能交房，发生逾期交房的行为。

通常逾期交房可以大致分成两种情况：

1.开发商未按约定期限交房：开发商方的主动违约，未能完全按照合同约定的方式、程序、期限提出交房。“交房”具体落实在开发商按照约定通知购房者，且将房屋交与购房者初步验收的行为，凡不具备完备形式、程序的行为均不属于合格的“交房”。另外，当前实践中有部分开发商要求购房者先签署收房文件后验房，而购房者不同意，从而导致未能进行验房程序，引发纠纷，这种情况是开发商违背了交房程序，购房者当然有权拒绝，也应视为开发商未“交房”，应认定开发商承担逾期交房责任。当然，对这一事实的存在应由购房者举证证明。

2.购房人合理拒绝收房视为开发商未按期交房：是开发商已经按期提出交房，但购房人拒绝收房。购房人拒绝收房，首先是实际未接收房屋，如购房者已收取钥匙，实际使用房屋或有其他可以被认为是认可交房完成的情形，均不能再主张开发商的逾期交房责任；其次是必须基于合理理由，即根据法律可认定开发商的交付的房屋或资料不合格，如购房者的拒绝理由经法院审查不成立（不属司法解释所指的“正当理由”），则需要自行承担风险。司法解释第11条明确规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交付通知确定的交付使用之日起由买受人承担。此类情况具体又可以分为两种。

（1）开发商未提供应当提供的文件致购房人拒绝收房

根据合同约定和相关法规规定，开发商在交房时应该主动出示、提交部分文件，这类文件又可分为两种：一种是用以证明房屋已处于法律适格的可交付状态的文件（如《住宅交付许可证》、物业维修基金缴纳证明），另一种是符合规范的房屋保修书、使用说明，这是为了保证购房者充分享有收房后使用利益。如开发商未能提供，则无法证明房屋已经竣工验收合格，购房者可拒绝收房。

（2）房屋质量问题

法律规定，标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可拒绝接受标的物。一般认为，标的物在交付时被发现无法满足基本合同目的，买受人可拒绝接受，视为卖方未能交付，承担相应逾期给付责任，而普通的质量问题，应当通过出卖人的物质瑕疵担保责任制度（如履行维修义务）来解决。

商品房的交付，实际上也是购房者对房屋质量进行初步验收的过程，随着验房程序越来越被购房者重视，在交房验房程序中可能被购房者提出的质量问题也越来越多，易发生纠纷。何种程度的质量问题可以成为购房者拒绝收房的“合理理由”。司法解释中列明了“房屋主体结构质量不合格”与“房屋质量问题严重影响正常居住使用”两项可以由购房者解除合同的情形。实践中一般认为，这两类情形下购房者也可拒绝收房。

如购房者主张质量问题而拒绝收房，应当负责举证物业人员在验收单上明确记载了验房过程中发现的问题，且不得收取钥匙或实际使用房屋、办理合同约定的交接手续。凡属在收房后发现的质量问题，都属于瑕疵担保责任范畴，而不是逾期交房责任，购房者可另行主张权利。对于判断购房者提出的质量问题理由是否成立，应在诉讼中首先通过专业鉴定确认具体的质量问题，再由法院判定质量问题是否达到了可拒绝接收的标准。

三、是否存在不可抗力导致逾期交房

我国民法典规定，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。商品房预售合同中出现的不可抗力事件主要集中在房屋建设施工中的突发情况，如重大自然灾害和特殊社会事件导致的停工。经审查，如确实存在不可抗力事件而致开发商不能按期交房的，应根据不可抗力造成的影响免除开发商相应的民事责任。

在认定过程中值得考虑的是，根据民法典第五百九十条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”开发商是否在不可抗力出现后及时告知了购房人以减轻购房人的损失，如未及时告知，导致购房人的利益受损，仍应承担相应违约责任。

在天津的判决中，开发商通常提出以不可抗力进行抗辩。其中因为环保问题、疫情问题，相关部门要求停工。但是开发商对此需要举证，而且要证明不可抗力所延迟的期限。法院对此通常支持因环保，疫情等不可抗力所引发的工程停工由此导致逾期交房，但是不可抗力期限的认定，通常以法院实践为准。

四、双方对逾期交房违约金的约定，约定能否调整，未约定违约金如何计算。

购房者与开发商签订的商品房买卖合同通常就逾期交房的违约责任进行约定。有的合同甚至会约定支付逾期付款利息以及违约金的相关条款。已付款利息及违约金为双方合同明确约定的逾期交房产生损失赔偿额的具体计算方法，此约定属于双方当事人意思自治，没有出现违反国家强制性法律规定的情形。因此可以同时主张。

如果合同未约定逾期交房违约金，则应当按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正） 第十三条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

商品房买卖，因涉及金额较多，手续繁杂，作为买方应当在签订买卖合同前，看清合同的具体规定，避免存在歧义的地方。律师在这提醒您：在出现违约的情况下，按照合同、拿起法律的武器规定维护自己的合法权益。如需帮助可以联系。