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上海房价暴涨背后:一场“合谋”的局

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  原创:一号地产

  作者: 海哥

  一号说:

  I LOVE SZ,怎么读?

  我爱收租

  上海楼市爆火,又成了2021年开年的热门话题。

  前两天海哥下馆子,就听到邻座的西装背头男讲述着他的辛酸买房史:就晚去了一步,房主涨了40万。而且现场还有四五个中介带着买家来看房。

  

“最后狠狠心没买,过两天看中介挂牌又涨了20万。”

  吃完饭,海哥很疑惑。

  尽管去年底上海新房的认筹确实刷出了一波小高潮,但那也是压抑了一年的刚需,在市场新盘不多的情况下的一次井喷。

  更吊诡的是,认筹与成交之间,似乎有着更不可说的秘密。

  01

  京沪永远涨又来?

  眼看着那么大的认筹量,海哥在朋友圈看到的都是火红的现场,但却没看到有哪几家房企是发了首开清盘的喜报。

  这对于热衷发海报、搞宣传的房企来说很不正常。难道这么好的市场,不值得庆贺一下吗?

  诸多的不正常,让海哥决定去探究一番。

  其中有一张图,前段时间在圈内流传很火,也成为了上海房价飙涨的论据。


  特别是制图方表示,该数据来源是国家统计局,似乎更增添了数据的可信度。

  只是明眼人一眼就能看懂,即使数据为真,该图标题为“5年来70城二手房涨幅”。

  换言之,新房不在列,而且是5年来的数据情况。

  事实上,5年前的2015、2016年的确经历了一波房价的突飞猛进,随后在“房住不炒”的政策压力下,一二手房均熄火。所以图内的涨幅,应该也是此前录得的。

  02

  数据解读是个大学问

  宏观层面,根据国家统计局的数据,12月70城房价,其中42城新房价格环比上涨,6城持平,22城下跌;二手房方面,38城上涨,1城持平,31城下跌。

  具体到城市而言,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。

  其中,北京、上海和广州分别上涨0.3%、0.2%和0.7%,深圳下降0.1%。

  二手住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、0.7%和0.5%,可以看出广州房价在12月领涨一线城市。

  也就是说,上海一二手房虽然在涨,但面上基本稳定,并未出现大涨或暴涨。

  随后,海哥想找近些年上海一二手房的成交数据,发现自媒体大V“真叫卢俊”有了现成的,不妨就引用过来了。


  (数据来源:真叫卢俊)

  首先就是2020年二手房的成交情况,除去年初疫情影响的三个月,4月份以来就逐步恢复,基本稳定在月均2.8至3.2万套之间,至年底的12月有了个翘尾效应,成交套数环比增加了近20%。


  (数据来源:真叫卢俊)

  当然,时间放长了看,从2015年至2020年6个年份中,除2017、2018、2019三年是低于24万套的成交量外,其他三年均在30万套以上,所以相较于2015、2016年,2020年的二手房成交,并不算火爆,而且是在前三年二手房市场基本横盘的情况下出现的反弹。

  接下来,我们来看下一手房的情况。


  (数据来源:真叫卢俊)

  上图是2020年上海市各月份的一手房供应、成交和认筹情况。

  
很明显,一手房的成交情况从4月份以来就相对比较平稳,供应的话是从8月份开始一手房集中入市,除了11月供应量意外萎缩之外,总体也是平稳。

  只是在12月底时认筹数量突然激增,而这也与二手房市场的成交量突然放大有关。换言之,就是二手房的成交恐慌,传导到了一手房市场。

  从上述国家统计局数据和市场成交情况来看,2020年上海房地产市场总体还是量平价稳状态。

  03

  都想做雪花

  那么是谁导演了2020年底上海的这一场楼市闹剧?

  想要找出真凶不难,只要推理一下,热炒房价楼市对谁有利就行了。

  中介和房东!

  
至于投机客在目前的调控压力下已经基本灭绝,而开发商自然也是不敢哄抬,最多是一个沉默的共谋者罢了。

  这一波的上海楼市暴涨,恰恰是在地产中介和房东的合谋之下造成的。

  由于海哥住的附近有诸多中介,这几天海哥可是跟街溜子一样,到处发华子,和业内人士探讨内幕。

  原来去年底的时候,上海这边的几大中介终于坐不住了,照目前这个市场态势,坐吃等死是早晚的事。

  私底下一合计,找出了这么一条妙计,市面上好的二手房源基本不见了,大规模的雪藏房源,然后计划和房东合谋提价。

  这么一看,市场上二手房的供应突然少了这么多,而且品质还很差。

  接下来就是合谋者房东的配合,从最初几个房东的提价,到最后房东自发组成“房价捍卫者联盟”前后不到一个月时间。

  房东多自觉啊,在小区群里头喊一声,就形成了坚固的价格联盟,更有甚者,在微信群里发出了灵魂一问:

  

咱小区的房价都三年没涨了,我们还不团结一点吗?!

  从供应短缺,到挂牌提价,再到放风媒体、制造焦虑,这么一整道逻辑链就完成了。

  而且在市区的重点区域也确实做成了,比如学区房、品质好的二手房、次新房等等。

  这就是上海楼市忽然被炒热的全部真相,朴素又结实。

  这是一场产业链上的共谋者,对未入局者的收割。而你一旦入局,很快也会成为这场游戏的共谋者。

  只是谁都知道,在2021年总体涉房信贷规模总额控制的情况下,房价是炒不起来的。而这一次的“房价捍卫者同盟”也让监管层看到了新的问题。

  未来的二手房交易市场,或许不可能再允许出现贝壳这样的巨无霸出现,否则,二手房市场的价格操控,要比一手房市场更难以管理。

  而造成的波及面,将对“房住不炒”的政策造成釜底抽薪式的破坏。

  这种破坏,也决不允许出现。

  或许,监管就在路上了。

  End.



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