​房产最长97年才回本？新出炉珠海各大区域租售比

近日#央行再次重申房住不炒#，加强房地产金融调控。这透露何种信息呢？

敲黑板！如果要贷款100万，按揭30年贷款来计算。假如金融调控下调LPR（房贷基准利率），10个基点，那么月供降息60元，合计节省21637元。

由上可知，对房贷族来说，可能会迎来降息利好！因此对投资购房的欲望就更大，那么投资经常会考虑投资回报率的问题，对此可以深入研究。
据诸葛找房统计显示，在全国50个重点城市当中，租金回报率排名第一的是乌鲁木齐3.59%；那么排名最高的乌鲁木齐在全球范围内大概是个什么水平呢？

在2019年全球热门城市，租金回报率排名：芝加哥 亚特兰大 迈阿密租金回报率大概在7%以上；是乌鲁木齐的两倍！

图源诸葛找房数据研究中心

两倍？小盆友你是不是有很多问号？对租金回报率不敏感的朋友们，我们稍微换算一下，是不是能换成一个更直观的数据呢？一起研究研究，以2021年珠海租金收益来算；月租金均价是37.47元/m²，那么珠海各大片区板块的房子需要多少年能回本？
新香洲板块——80年

图源合富研究院丨珠海新香洲

新香洲作为大家眼里的珠海市中心，生活配套、吃喝玩乐都不缺。是老珠海人聚集地，也是大量租房族的聚集地。
据合富院发布的数据来看：2020年珠海新香洲板块房子成交均价在36000元/m²，同比上涨5%，市场表现量升价稳。
如果按照租售比公式（每平米的年租J再除去每平米的房价）去衡量房租与房价之间的关系，那么新香洲的房子需要80年才能回本。（数据仅作为参考）

老香洲板块——80.2年

图源合富研究院丨珠海老香洲

老香洲与新香洲以迎宾南路为分界线，老旧建筑比较多。
但老香洲板块的房子均价在36079元/㎡，在珠海各区域还是较高的价格。由图可知，老香洲房子均价同比下跌3%，市场表现量价基本平稳。

就房子看均价而言，新、老香洲差价不大，按照上面的计算方式，老香洲房子需要80.2年才能回本。（数据仅作为参考）
前山板块——64.7年

图源合富研究院丨珠海前山

珠海前山属于人口密度大的区域，就近原则上班的话，是租房族的首选区域。

据统计前山房子均价在29126元/㎡，同比下降6%，市场表现呈量价齐跌的趋势。

综上可知，投资前山的房子也需要64.7年才能回本。（数据仅作为参考）

拱北板块——95年

图源合富研究院丨珠海拱北

拱北是连接澳门的出入口，是珠海最繁华的商业区，集合了珠海市优质的教育、商业、医疗和环境资源等等。

那么我们来看看，拱北板块的房子均价42800元/㎡，同比上涨10%，市场表现量价稳中有升。
相对来说，拱北是大家争相投资的区域。如果仅靠租金收益，需要95年才能回本。（数据仅作为参考）
吉大板块——81年

图源合富研究院丨珠海吉大

吉大是珠海高档酒店和写字楼聚集的商务带，逛街购物吃夜宵的好地方。
因此吉大板块房子均价也去到约36400元/㎡，但同比是下跌7%，市场成交量增价跌。
根据老方法计算，投资吉大房子需要81年能回本。（数据仅作为参考）

唐家板块——63.3年

图源合富研究院丨珠海唐家

唐家作为科技软件园和众多高校的集合地，住宅资源相对缺乏。

但近几年，由于深中通道的规划建设与发展前景，唐家板块房子均价28500元/㎡，同比上涨2%，市场量升价稳。

从数据看，投资唐家的房子需要63.3年才能回本。（数据仅作为参考）
南湾板块——68.9年

图源合富研究院丨珠海南湾

南湾区可能很少有人单独划分出来分析，但就租赁市场而言，划分的越细越精准。

由上图可知，南湾板块的房子均价约31000元/㎡，同比上涨4%，市场增量稳中有升。

可预知投资南湾板块房产需要68.9年能回本。（数据仅作为参考）
横琴板块——96.7年

图源合富研究院丨珠海横琴

横琴有第二个澳门的美誉，它在珠海的光环不言而喻，在这就不多做解释了。但就目前来说租房需求不大，更多的是商务办公楼租用。
据数据显示，横琴板块房子均价约43500元/㎡，同比上涨1%，市场量升价稳。

毫无悬念按照上面逻辑思维来算，横琴96.7年才能回本，是全珠海最长时间能回本的区域。（数据仅作为参考）

斗门板块——33年

图源合富研究院丨珠海斗门

斗门、金湾同为西区的核心区，相对香洲、横琴区域租金与房价都较低。
据统计斗门板块的房子均价15000元/㎡，同比上涨11%，市场量跌价稳。

依旧按公式算，投资33年可回本。（数据仅作为参考）

金湾板块——47.8年

图源合富研究院丨珠海金湾

珠海机场在金湾区，金湾还设有金湾站和珠海机场站两大高铁，今年开通的洪鹤大桥、金海大桥等...可知金湾是珠海唯一海陆空桥交通俱全的区域。
人人口中说的航空新城概念是由金湾匠心打造，这让金湾在珠海诸多住居板块中脱颖而出。金湾板块房价自然是水涨船高。
据统计金湾房子均价21500元/㎡，但同比下跌2%，不过市场量价较为平稳。
综上所述，投资金湾房产约47.8年能回本！（数据仅作为参考）
高栏港板块——24年
高栏港板块？很多人会很好奇为什么高栏港也作为一个板块分析？下面看一张规划图就知道了！

图源自珠海特区报

根据上图规划可知，黄茅海跨海通道起点位于珠海市高栏港区，终点位于台山市斗山镇，东部连港珠澳大桥，西部连新台高速并与西部沿海高速相交。
未来将形成香港—珠海—江门—粤西大通道！正所谓路通财通！

图源合富研究院丨珠海高栏港

综上可知，高栏港发展是时间问题。回到我们研究的主题，据合富院统计，高栏港房产均价约10900元/㎡，同比下跌4%，市场量升较为平稳。
抛开全部因素从租售比的角度看，在高栏港投资房产仅需24年就可回本。
租售比本质就是“市盈率”即一个投资多长周期可以收回成本。对于一些以租养房的人来说，这个是一个非常重要的参考指标。

图源网络

可能在看到珠海各大区域年限差距时，会引起房价高区域一片骂声。租售比高就一定有投资价值吗？答案是否定的！带大家客观的分析一下：
在做珠海各大区板块数据分析时，第一：数据图是珠海各大区域板块17年至20年供求量月度走势，原因是房租取决于供需关系。
以斗门为例子，斗门房价低租金也不高，租售比很高。但是受供需关系，斗门房子不一定租的出去，卖也不一定好卖，没有什么流动性，可变现较差！（这不代表斗门没投资价值哦！具体问题具体分析）
第二：在上面分析的参考数值里，有珠海各大区板块房子成交均价同比涨幅；为的是让大家更直观地看珠海房产走势。且一个区域的房价容易受到信贷水平的影响。在信贷扩张周期内，那么房子容易涨价。

图源网络

因此房价更像是一只股票，哪怕只有一个人报出涨停板的价格。则所有房价都根据涨高价决定。那么非常容易出现虚高和泡沫，从而产生估值的错觉。
值得一提的是参考指标中，有珠海房产市场表现趋势分析。（看到这里很多人又回去翻看一遍数据）总之，这些数据，是给想在珠海买房的人做参考！

影响房价的因素不仅有租金，还有政策、交通、人口、资金量、M2等等，单纯从某一点分析房子投资价值都是片面的。
分享到这里，希望大家在买房时要客观去判断，不要被一些所谓的数据分析影响，就买买买！

编辑：黄崴崴
策划：Chris Cheong

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