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祝咏鑫:武汉这类房产,马上要跌破低谷!可惜不少人还报希望

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  咏鑫你好,坐标武汉,我们小家庭目前名下两套房:一套为我婚前公积金贷款的群光上苑89平两居室一套,目前已还完贷款,在自住,但是两居室难以满足需求,主要是我上班近;另一套为光谷转盘附近、吴家湾的滨湖小区160平四居室一套,没有电梯,五楼。现在石牌岭路上的龙湖天玺看了很动心,缺点是:离武珞路有点远,去地铁二号线宝通寺站比较远,开车进出的话石牌岭路很堵,优点是:对龙湖的品牌和精装修很是心动。

  目前我考虑的买房方案:1、卖掉滨湖小区的老破大、以夫妻双方的名义加现金买龙湖;2、JLH,用我的名义和公积金贷款买龙湖。

  老公不太想买,觉得:1、家庭房产挺多的了,他也不愿意买滨湖小区,觉得那里卖不出价格,应该等政府拆迁,但是我觉得光谷转盘修好的情况下,那里若干年都不会拆迁,但是改善家庭居住环境是眼前看得见摸得着的事情;2、龙湖周边环境比较差、石牌岭路很窄、距离主干道较远;3、他觉得可以考虑附近的百瑞景的次新房。但是我觉得百瑞景第一小区环境不如龙湖、第二装修不如龙湖,居住舒适度不如龙湖。滨湖小区的住宅是卖合适还是等拆迁才能利益最大化,可能拆迁吗,这个有什么途径了解;

  咏鑫:

  武昌核心区的新盘非常稀缺,主打改善的品质盘,价格偏高,短期内站岗是一定的。龙湖天玺品质确实不错,板块成熟 有商圈,但是交通 周边环境和学区这3点是硬伤,短期内也无法改变,未来二手市场上的价格支撑力不强。

  单纯考虑自住可以买,但是考虑升值,还是建议入手百瑞景,复地东湖国际也可作为备选。滨湖小区短期内拆迁的可能性不大,拆迁内部消息可以去规划局打听。不要赌拆迁,武汉核心板块的城市建设非常克制,即使是确定的拆迁项目本身推动极慢,更不要说新的拆迁项目。消息灵敏,俗话说谁家还没有个当官的亲戚呢?当真有拆迁动静,一丁点的消息很快就会导致整个小区抬价。

  

  提问:

  咏鑫,你好!我有个疑问,在汉口老城区胜利街合作路那边,开发商的地价都差不多2W了,为什么新丽大厦的房价还不到2W,这是不是属于低估区?如果卖,您建议什么价格合适?麻烦您指点迷津,谢谢!

  咏鑫:

  你好,你说的典型的老破大。老破大,一般指的是2000年以前,面积超过140的那种户型偏大,但不太好的老公房产品。新丽大厦价格很难卖的起来,肯定是跑输大盘。我们一直对老破大,老大楼非常谨慎,没有开发商 没有小区环境,出房量少,成交量小,处于房产生物链的最底层,涨幅滞后,靠片区的均价带动。老破大属于富人看不上 普通人买不起的产品,涨幅最少,跌幅最多。

  就算是大学生,大多是90、00后,已经跟10年前第一代移民不一样,很多小年轻,他们从小住的不是私房就是商品房,就没住过老破大,无法理解也很难接受这样的产品和居住环境。你看看老破大实际走势,这几年也并没有很强,除非有强学区的加持,整体来说是比老破小处境还尴尬的产品。凤变冰之后单价1.7左右可以出手。

  

  提问:

  咏鑫,表妹纠结汉阳融创1890和绿地星河绘两个盘,价格是一样的,因为融创最近做活动,21000带精装修,星河绘18000毛坯,所以两个盘难得选择。还有光谷瑞园。请咏鑫指点一下。

  咏鑫:

  如果说自住,买融创1890,板块发展慢,图个自住环境。投资买星河绘。另外3000的差价,咋就一样啊,差距也是30-40万。这个钱也不是大风刮来的。在武汉,二手市场认可的毛坯和精装差价就是2千,超过这个价格就是贵了。如果星河绘抢不到,瑞园和中海光谷东麓,具体就看看开发商的优惠和户型。我1月17号 踩盘,两个楼盘都有额外的优惠,直接去。

  

  提问:

  咏鑫青山招商一江景城、汉口龙湖春江郦城、光谷东南山府,这三个盘如果考虑投资多一点,买哪一个合适?目前有一套房,贷款还清的话手上基本无子弹,年入25左右。拜托答复。

  咏鑫:

  你好,你这青山,硚口,光谷东,武汉天南海北的看,也是够辛苦了。青山片区未来潜力一般,辐射范围有限,很难吸引其他片区的人,一般都是板块内部改善置换,青山目前价格也不低了,产业更新换代慢,利好兑现慢。招商江景城优势是学区。如果未来生活半径在青山,自住可以买。投资不是很好的选择。

  龙湖春江郦城在长丰板块,长丰板块发展非常缓慢,先天不足,涨幅落后。未来没有太好的规划,没有地铁,铁路以北面积很小,铁路以南是城中村改造。属于没有地铁 没有商业 没有学区的三无之地,未来升值潜力一般。虽然自带天街规划,龙湖的品质不错,未来龙湖的品牌在二手市场上的溢价能力不错,但是周边的二手房单价也才1.3-1.5左右,单价1.7左右入手,站岗是一定的。硚口并非投资的热门板块。这几个板块,投资优先光谷东,但是南山府性价比一般。

  

  提问:

  咏鑫你好,一个小区抛盘极少和抛盘超多哪个比较好一点?我手里的房子正好是这两种情况……抛盘少的,感觉成交价格忽高忽低,抛盘多的,比较稳,涨幅非常慢,这个怎么弄,目前缺钱,一般出售哪个?

  咏鑫:

  到底先出售哪个,没有详细楼盘信息,不好判断,但是逻辑是一样的,抛盘少还是多的根本原因是多空分歧。 如果这个楼盘当下的业主人群和它目前适合的业主人群产生了分歧,抛盘就会多。 形成分歧有不止一种成因。

  比如: 有很多业主觉得房子不好,没有达到他们买入时的预期; 有很多业主是企业主,资金出了问题,不得不抛盘; 所在板块的定位产生了比较大的变动,例如原来是热门商务区,近年来产业逐渐外移。 抛盘本身多和少问题不大,只影响你如果现在要卖出,是否可能有较低的挂牌价干扰你。

  但背后的成因要了解清楚,才能判断楼盘未来的整体走势。 比如商务区产业被稀释肯定不是好事。所以,是不是有什么具体因素,导致价格忽高忽低,户型,学区对口,楼层...,二手房是完全的自由市场,最好的办法,去楼下中介去看看,多问几家心里就清楚了。

  

  提问:

  湖北长投开发的汉口航空路一号项目,作为投资个127平米的如何?谢谢

  咏鑫:

  航空路一号自住挺好的,成熟、舒适。投资就当然很难成为涨的最快的板块,由于板块开发周期略早,在品质和教育资源上不占优势,加上周边城市界面差,拆改周期长,一个体量小的改善盘也无法独善其身。顶级豪宅会占据:地段、圈层、稀缺性、品质、资源;顶豪的变迁一定是随着产业崛起、经济变迁,从目前产业、经济情况来看,板块未来增量有限。

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