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成都楼市:为什么你的房子一直不涨价?可能有以下五个原因!

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  提问:成哥好,请问我在17年买的房为什么一直不涨?我看别人的都涨了好几千了。

  回答:为什么你的房子死活不涨?可能有以下5个原因:
1.选错城市:房价就是城市的股票,影响房价80%的因素就是城市和区域,影响房价的100分里,已经丢了80分,剩下再怎么努力,结果可能都是不及格。

  2.区域错配:就是在刚需板块买豪宅,在豪宅板块买老破小,离区域的主流购买力太远,所以没有市场。

  3.产品硬伤:比如没地铁,户型奇怪,朝向太差,周边环境太LOW,附近有厌恶设施(如垃圾站、污水厂)等等,这样的房子没人愿意住,涨幅自然也不咋地。

  4.没有利好:没有利好的盘,比较难吸引资金入场,一个看上去有美好未来的产品,才是好的投资品,而一个连利好预期都没有的产品,那很可能只是个普通消费品而已。

  5.涨幅透支:房价不是不涨,而是你提前以涨过之后的价格逢高买入,但下一个上涨周期却没有很快到来,那就等于提前被套牢在高位。

  提问:成哥你好!成都近郊2号线地铁沿线龙泉驿区书房板块,是买带电梯的次新房还是不带电梯的超过10年的老房?这种老房值得淘吗?新都三河场锦水河与龙泉驿书房哪一个更值得买?青白江区地铁规划的区域值得现在入手吗?非常感谢!

  回答:成都过去5年的次新房的涨幅会比老房大一点,少数例外是一些热门的学区房。步梯老房能不能买,关键看地段和价格的性价比。老房存在的基础,缺一不可:上车需求的挤压;大量无法转移的人口;低总价,高得房率、得功能率。

  市中心的老房有长久的居住价值,收益稳定,出租从不缺租客,买卖从不缺下家。不要买远郊和城乡结合部的老破小,脱离了人口稳定密集的地区,老房的价值迅速打折。一线城市的能级总的来说更高,市中心存量财富的积聚效应更明显,老房相对会更加保值一些,但升值受限。

  成都的市中心存量财富积聚效应相对没那么高,土地供应也比较充足,新增的新房供应就会比较明显地形成对老城区老旧住宅的冲击。

  再加上成都东西南北不断拓展新区摊大饼,所以龙泉和书房的老房买入价值不太大,因为次新现在已经很便宜了。能买限购区就别买青白江。具体推荐可以参考内部分享!

  提问:成哥好,货币贬值,实际购买力在下降,房子下跌已成为了趋势所在,未来房子还能比钱更保值吗?

  回答:未来房价肯定会上涨,尤其是一、二线城市,以及城市群周边城市,或经济相对较好的东部城市。为什么房价会上涨是因为通货膨胀,我们的经济还在增长,另一方面可能是人民币贬值。房地产仍然是一种很好的保值资产。刚需应该抓紧时间买房。从长远来看,房价大幅下跌的可能性不大。存钱收益跑不赢通胀。

  提问:成哥好,单身,名下高新区中铁城南锦汇有一套小面积套二,手里子弹70。准备卖小套二凑个首付换个10年左右改善自住,后期想卖了再投资,目前看中鑫耀美泉乐府叠拼150平米和保利大国璟跃层167平米,单价在22000和23000,首付在100—120,想平衡自住和投资需求,现在比较纠结买哪套,请成哥给点建议,或者有其他更好满足需求的楼盘也推荐一下!

  回答:单价差不多的情况下,建议选保利大国璟。1、从商业配套来说,保利要好很多,周边大型的商业如:万达。2、从交通上它离地铁站更近一些,无论是升值还是保值优势都要明显一些。3、面积,改善型住房,面积大一些居住性要好很多。

  提问:成哥好,请问下现在开盘的麓鸣九天和金成府,哪一个会更保值?更适合购买?金成府因为已经确定学区房(教科院)麓鸣九天是TOD,学校不确定,这个根据规划的话,如何来比较?麻烦给个建议?谢谢了!

  回答:目前来看学区对房价的影响很大,但麓鸣的学校尚未确定,所以不得而知,同时也不排除长远的未来逐渐推行多校划片,弱化房子的学票价值,那那些靠学区价值支撑起价格的小区又存在这一政策风险。不过二者选哪一个,可以根据楼盘本身的价值和自己家庭的实际情况来决定。

  楼盘品质来说,麓鸣要好得多,周边配套规划的丰富度也更强,唯一就是面积大总价高,所以我认为如果是比较有经济实力的改善自住需求,对居住品质要求更高的,可以选麓鸣九天。

  金成府的优势主要就是面积控制,总价比较便宜,然后周边还挨着公园,也有学校,劣势主要是高低配、建筑密度大,居住的舒适度要略低一些。所以如果经济实力不足以支付更好的房子,或者不愿意花更多的钱买房子,买金成府也还是比较有性价比的。

  提问:成哥好,想问几个问题,

  1、天府新区--南湖香麓的车位一个要十万块,这个价格政策吗?

  2、如果我想投资房产,有必要配置一个车位吗?

  3、如果我现在投资了一套房,是不是马上装修完租出去会比较好?

  回答:1.相比海锦江城的话,这个价格有点小贵

  2.如果不是自用,其实没必要投资一个车位,金额有限不说,翻一翻出去也没多少钱。

  3.如果租出去又能制造一定的收益,那显然是要出租的

  提问:成哥好,买了一套房子,想做纯公积金贷款,公积金管理中心说可以贷30年,开发商合作银行说最多25年,谁说的是对的?我想自己去找银行办,开发商不让,说必须找合作的银行,这个是规定吗?我能自己找银行办贷款吗?

  回答:公积金借贷买房,男性最长可借贷至65岁,女性最长可借贷至60岁,最长借贷年限不能超出30年,二手房最长借贷年限不能超出20年。所以公积金管理中心说的是借贷最长时间30年,但是具体还要根据每个人的年龄,以及银行相关政策来看,一般开发商都有指定合作银行。

  提问:成哥好,沈阳土著,想把家里老房子卖了投资新房子,是投资曹仲好还是于洪沈北好呢?曹仲华发1.9w清水2022年未交房,曹仲华未来发展会好吗?手里的钱是该买一套曹仲,还是该沈北于洪分散投资呢?曹伸就要开盘了,感觉对标的万科翡翠滨江去化没有预期好,所以特 别迷茫。希望成哥指点一下!

  回答:你好,曹仲区域定位沈阳未来高端住宅区,客群结构为长白业主升级以及全市高端改善,由于现在仍处于起始阶段,需要一段时间来成熟。自住可入,投资回报率一般。 新盘看沈北,二手淘市区。 二环内沈河区南塔、泉园、万柳、方家栏、北站、老市府、大西、金融中心,三环内的于洪新城,依然是被严重低估的板块。 可以于洪沈北分散投


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