青岛老牌房企天泰国际要赴港上市！资本市场上的鲁系开发商已纷纷转型

经济导报记者 孙罗南

山东又一家本土房企开启冲刺资本市场之路。15日晚，天泰国际控股有限公司(下称“天泰国际”)正式向港交所递交招股书，也是为数不多的赴港上市的山东房企。

经济导报记者注意到，近年来，随着房地产行业集中度持续提高，青岛、济南等地的房地产市场已成为全国大型房企的角逐场，一些中小型房企呈现被边缘化趋势。山东一度曾有五六家上市公司主业为房地产，但这些企业近几年都已纷纷转型。

成立于1994年的天泰国际是青岛的老牌房企，作为典型的山东区域房企，此番选择赴港上市，也为已经身影寥寥的山东本土上市房地产板块带来关注的目光。

山东8市54个项目

从青岛起步的天泰国际，业务重心主要是在山东开发住宅项目，在其向港交所递交的700多页招股书中，天泰国际也直接指出，于2020年10月31日，其已在山东省8个城市拥有业务，即青岛、济南、烟台、滨州、潍坊、临沂、淄博及济宁，共包括54个处于不同发展阶段的物业项目。具体来看，天泰国际的业务主要集中在青岛，共拥有34个项目。

从招股书中也能清晰地看到天泰国际的发展历程。该集团的历史可追溯至1994年，当年，青岛天泰集团公司成立，其首个项目即为在青岛开发的天泰花园，2005年，其房地产开发业务进军济南，2018年则进军滨州及烟台。

不过，在济南市场，这两年已经很少看到天泰国际的身影。招股书提到的天泰国际在济南的惟一项目是济南天泰·山大E号，这个项目总占地面积约8936平方米，包括一栋小高层住宅、一栋高层住宅、商业配套设施等，主打公寓产品。该项目于2015年6月18日订立相关土地出让合同，于2018年8月取得工程竣工验收备案表，截至去年10月31日，整个项目已全部出售。

值得一提的是，济南天泰·山大E号及莱西天泰·时光印象东区两个项目，是天泰国际2018年度的主要收入贡献项目。

经济导报记者注意到，除了招股书中披露的济南天泰·山大E号项目，事实上，天泰早期在济南赫赫有名的两个住宅项目分别是位于济南南部的天泰太阳树和位于奥体附近的万科天泰金域国际。

天泰太阳树项目是天泰在济南开发的首个楼盘，首次开盘大约在2006年，也是济南早期的豪宅项目；万科天泰金域国际则由天泰与万科联合开发，2012年首次开盘，当时，万科也通过收购济南天泰置业公司63%的股权正式进入济南。

土地储备总量约520万平方米

经历了前几年的高调布局，此后在济南市场，已经鲜少见到天泰的身影。

招股书还披露了这家房企的总体土地储备的情况，2020年10月31日，天泰国际拥有由附属公司及联营公司开发的土地储备总量约520万平方米，包括可供销售总建筑面积约30万平方米的已竣工物业；总建筑面积约380万平方米的发展中物业；总建筑面积约110万平方米的持作未来开发物业。

这样的土储规模并不算大。随着上市进程的推动，天泰国际去年已经开始在土地市场“补仓”，其于2020年11月通过公开招标、拍卖或挂牌出让程序在山东潍坊、德州及临沂获取了3块新土地，土地储备总量分别为88126平方米、217478.4平方米及202961平方米。

当然，天泰国际在招股书中也强调，将“继续丰富土地储备及发掘新增长机遇”。并称，特别是就扩张至新地区市场而言，将“专注与根基稳固的第三方品牌合作”。

一直偏于山东一隅的天泰国际，在招股书中还提到了面临的竞争格局，“近年来，青岛及山东省其他城市物业市场的竞争日益激烈。中国及海外物业发展商已进军我们经营所处地区及我们未来可能进军地区的物业开发市场。我们的竞争对手包括国内主要物业发展商及本地主要物业发展商的地区公司，而该等发展商可能较我们有更好的途径获得资源，尤其是财务资源。”

值得注意的是，招股书还披露，就2019年的销售总额而言，山东省前十大物业发展商为国内主要物业发展商，且按2019年的销售总额计算，天泰国际是于山东省设立总部的16大地方物业发展商之一，市场份额为0.49%。

“我们的业务与山东省物业市场的表现紧密相关。我们过往及未来会继续加深在山东省的业务渗透并策略性地将业务扩张至中国其他选定市场。”天泰国际还表示。

本土上市房企身影寥寥

天泰国际也是最新一家奔赴资本市场的山东本土房企。

近年来，随着房地产巨头在全国“跑马圈地”，头部房企的增长势头尤其迅猛，房地产行业集中度持续提高，资本市场上的山东本土开发商身影寥寥。

经济导报记者注意到，山东曾经有五六家上市公司主业为房地产业务，包括中润资源、新潮能源、天业股份、园城黄金、深大通等，但由于房地产业务开拓不顺，这些企业已经纷纷转型。如今，山东本土仅存的几家上市房企已经只剩下鲁商发展、济南高新。

这几年，在山东板块中以房地产业务为主业的，事实上主要是鲁商发展，不过，这家企业也已经转型健康产业，其于2019年7月完成公司名称变更，股票简称由“鲁商置业”变更为“鲁商发展”。

不过，尽管如此，房地产业务在鲁商发展的版图中依旧占据较大比重。近日，鲁商发展公布的2020年年度业绩预增公告显示，经财务部门初步测算，其预计2020年度实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比，增加额在20670万元到31000万元之间，同比增加幅度在60%到90%之间。

对此，鲁商发展表示，该公司本期的业绩增加主要原因之一是：健康地产板块，泰安、临沂、青岛等地区健康地产项目集中交付，结算收入相比同期有所增加，影响归属于上市公司股东的净利润同期相比增加50%以上。

山东还有一家从事房地产业务的上市公司是由ST天业更名的济南高新，这家企业曾一度从房产股变身为“矿业+房产”综合股。

济南高新的2020年半年报显示，去年上半年，该公司实现营业总收入38172.14万元，其中，房地产业务实现收入5850.87万元，占营业总收入15.33%；矿业实现收入31838.45万元，占营业总收入83.41%。

山东的这些本土上市房企未来能进一步获得怎样的市场反馈，还有待时间的检验。