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“开挂”般的武汉楼市!

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  1月15号,《2020年1-12月武汉市房地产市场运行情况》如期公布,【越乔】仔细一看数据,12月单月销售商品住宅高达4.6万套,是平时单月的2倍着实给“惊”住了,难免让人“疑虑重重”似“开挂”了一般,貌似完成了2020年目标,但又好像没有完成,让人既好奇,又费解

  

  

  越乔截图自武汉住房保障和房屋管理局

  01

  【越乔】梳理了一下销售数据,2020年1-12月武汉新建商品房销售224735套,销售面积2469.44万平方米(其中,预签约23629套,预签约面积255.56万平方米)。

  

  如果单纯从销售面积数据上看,2020年武汉的目标貌似已经完成了,而且还不错,超过拼搏目标2%(2448万平方米);但如果严格按“已网签”算,又好像没有完成因为“预签约”不能等同“已网签”,所以,之前“预签约”数据得减下来再计算

  02

  在这里还要说一下,一般情况新建商品房是包含了商品住房、写字楼、商铺等,往往“目标”数据也是包含了上述几类的总和。而在楼市,我们大多谈的是“商品住房或商品住宅”这一类,这类往往涵盖了一般住宅、别墅、公寓等,大家注意区分,概念不同,定义不同,数据也会好理解一些。【越乔】每次做表统计的也是商品住房数据

  

  2020年1-12月武汉新建商品住房销售197187套,销售面积2195.53万平方米其中,预签约21791套,预签约面积233.88万平方米

  看到这组数据,是不是感到非常“惊讶”?仔细计算一下,12月单月销售商品住宅高达46186套(含预签约数据),创下“全年之最”,如果没记错的话,这个数据也创下“历史之最”,而11月份单月新建商品住宅销量为2.2万套(含预签约数据),10月份单月新建商品住房销售2.7万套(含预签约数据)。到这里,想必大家也看出来了,其中包含的“预签约”的份量不轻,可谓“压舱石”

  03

  在二手房交交易方面,2020年1-12月武汉存量住房成交85788套,成交面积817.81万平方米,同比减少12.34%。也就是说,12月单月存量房销售11098套,因为不涉及“预签约”,所以数据还是比较稳定

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  最后,在库存方面,截至2020年12月末,已批准预售尚未网签的商品住房175693套,面积2059.59万平方米库存套数再次创下全年新记录,达到2020年最高,远超2019年。

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  “疑虑重重”下,那到底什么是“预签约”?随着2020年10月9日,武房规【2020】3号正式实施(),“预签约”的概念开始出现

  

  越乔截图自武汉住房保障和房屋管理局

  按官方解释,预签约数据为仅预签约尚未纳入网上签约的统计数据【越乔】的理解就是,预签约数据代表房子已卖出但是并未正式网签备案,应该可以算得上是一种“名义上的”销售数据。所以,如果要计算已签约数据,那就应该把“预签约”数据减掉,所以,最后呈现的数据让人既好奇,又费解

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  按照公布的统计数据计算,2020年一整年,武汉楼市商品住宅供应总计有379097套,总计销售197187套,整体去化率约52%,新房库存175693套,去化周期约9个月

  关于2020年武汉房价,前几天【越乔】根据国家统计局最新数据,做了最新解读,感兴趣的朋友可以去看看()

  07

  2020年最后一个月,武汉新房销售有突破,“以价换量”的策略还是很有成效,迎合买方市场预期,这在另外一方面,也说明了开发商确实已经到了“不得不降”的地步,楼市打折促销力度甚至超过2019年。另外,新房库存再攀新高,土拍又源源不断,这势必会给2021年武汉楼市带来压力。


  如果说,2020年为了完成销售目标,加快供销节奏起到了不小作用,那么,接下来,2021年要考虑加快楼市去库存,武汉也应适当调整供销节奏,这也会起到关键作用。

  2021年,房地产“5条红线”还将继续加快影响楼市新格局房企去杠杆、居民去杠杆将成下一个目标,武汉全面落实房地产长效机制有望落地。未来,楼市长效机制+金融长效机制将双管齐下

  

  下一个5年时间,甚至更长时间,武汉楼市限购、限贷常态化,“炒房”时代显然已成过去式,曾经看过很多人“一夜致富”,现在看到更多人在“一夜致负”【越乔】一贯喜欢“深究”楼市背后,希望对大家做买房决策上或多或少能有些帮助

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