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一线城市房价反弹!青岛为何不温不火

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   元旦前后,京沪房价开始全面反弹,尤其是魔都房价!有专家称:牛年的青岛楼市,崂山会涨,市北会涨,李沧会涨,黄岛会涨,城阳会涨,红岛会涨。有了这么多上涨,胶南胶州即墨蓝谷那些区域都无所谓了,足以掩盖了。只不过,靠什么上涨?

  大家先来看看2020年的青岛楼市数据:

  2020年青岛新房住宅为133806套,同比2019年增加了7794套(2019年住宅成交量126012套),上涨6.19%。能在市场转冷的大环境下取得如此成绩,市场热度可见一斑。从2020年整体房价走势来看,第一季度青岛楼市基本处于冰封状态,在4月之后的小阳春才渐渐显露,但热度一直不是很高昂。直到6月、7月新房的月成交量开始爆发,基本保持在13000套以上。


  9、10月青岛迎来传统销售旺季,虽然不少房企推出优惠以及特价房,但成交量依然没达到预期。步入12月,及至年底青岛楼市的成交量才再度回到高位,出现翘尾行情。

  那么新盘成交量这么猛,青岛新盘到底涨了吗?二手房情况又如何?


  今年新盘房价会暴涨?可能你想多了!

  纵观2020年的青岛房价,呈现出严重分化的局面:市区稳步上涨,郊区下跌

  一改2018年郊区房价暴增的局面,2020年郊区由于激增的库存量和不断喷涌的新盘,造成部分板块价格战不断,房价下跌。据统计,岛城11个区域中,有8个区域房价下跌,其中胶州、即墨跌幅最大,个别新房降价幅度超过20%,跌至万元以下。例如胶州协信天骄云麓从曾经的8500-10000元/㎡的均价,跌到6500元/㎡,即墨禹洲朗廷府从15700元/m²跌至10200元/㎡。


  其次是西海岸,如融创维多利亚从曾经12500元/㎡,跌到9000元/㎡。价格战激烈的灵山湾、胶南等区域,不少房企纷纷推出优惠,比如海岸万科城曾推出9100元/㎡起的特价房。

  城阳因为共有产权政策,市场火热了一阵,但由于政策控制,房价回到了年初。

  而高新区在这一轮价格波动中,由于限价措施和土地供应的稀缺,没有像邻居胶州等房价大起大落,房价非常坚挺。


  相比较房价回落的郊区,市区的房价则呈现出稳步上升的状态。市区板块中又属浮山后、东李板块涨幅最大。例如浮山后的保利大国璟在2020年年初单价在26000元/㎡左右,如今均价为31000-36000元/㎡,涨幅近5000元/㎡。其余新盘如远洋万和公馆、金地宸悦、金茂府等价格直逼4万,直接拉高了浮山后新盘整体水平。东李2019年绿城海棠印月单价约22000元/㎡,2020年绿城锦棠25000元/㎡,除此之外,绿城最后一个组团——云栖均价34000元/㎡左右,价格肩比新都心与浮山后。


  从数据可以发现:浮山后的价格已经接近天花板,今年再大幅度涨价的可能性不大。东李因为交通配套等设施跟不上,价格虚高,也还有下行的空间。而新区往往离主城较远,很难享受到主城的配套以及人口外溢,成熟度非常弱,再加上大量的土地供应,很难有大幅上涨的因子


  那么,二手房价格会强势反弹?

  2020年的新房、二手房市场用“冰火两重天”来解释最合适不过。市区新盘动辄三四万,二手房二万却无人问津。当然,拥有名校的学区房房价依然坚挺。

  郊区更是新盘的天下,再加上人口增量不足、大家投资只看新盘等原因,郊区二手房流动性很弱,想转手很难。

  例如星光岛曾经2万的三居住宅,如今直降8000元/㎡,已经跌至12000—13000元/㎡左右。而曾经报价6000元/㎡的万达公寓,多年过去后涨幅仍然原地踏步,最便宜的报价仅6000——7000元/㎡。


  成交量直接影响的便是二手房价。延续2019年的降温趋势,2020年青岛二手房变成了“十四连降”,虽然年末有了翘尾,但二手房整体不具备暴涨的可能。



  所以投资郊区,尤其是投资不靠学校、不靠地铁的楼盘一定得要慎重了,二手房的今天可能就是新盘的明天。虽然2020年的关键词是“跌跌不休”,但对比2019年总体下跌水平已趋平稳,2021年房价大幅上涨或者下降的可能性不大,个别库存量大的区域会有小幅波动。不过,也不排除政策进一步加码的可能性。

  毕竟,房子是拿来住的,而不是拿来炒的。

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